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        調(diào)控加碼之下 全國樓市站上十字路口
        2017-04-05 作者: 來源: 第一財經(jīng)日報

          剛剛過去的3月無異于又一個樓市轉(zhuǎn)折點。第一季度全國多個城市的房地產(chǎn)市場任性上漲,但當(dāng)新一輪地方調(diào)控大潮此起彼伏,國內(nèi)樓市的心態(tài)已在3月末悄然發(fā)生改變。

          有統(tǒng)計顯示,3月份地方調(diào)控頻率有增無減,共有41個省市出臺了67次調(diào)控,其中涉及限購限貸的調(diào)整有33次。

          易居(中國)執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為,隨著調(diào)控砝碼不斷增多加重,政策成效也不斷地從量變向質(zhì)變轉(zhuǎn)化,一旦政策疊加效應(yīng)完全顯現(xiàn),市場必定迎來劇烈變局。

          史上最嚴(yán)厲調(diào)控

          今年“兩會”期間,關(guān)于房地產(chǎn)市場的論述主要圍繞如下幾個關(guān)鍵詞:穩(wěn)房價、去庫存、棚戶區(qū)改造和長效機制。其中,抑泡沫和去庫存政策并舉將是貫穿全年的調(diào)控思路。隨后的3月成為調(diào)控政策密集出臺期,除了一、二線城市升級限購?fù)猓糠秩⑺木€城市也加入了限購大軍。

          3月17日前后,北京、石家莊、廣州、鄭州、長沙、保定六城出臺加碼住宅限購、限貸的措施。其中,第一財經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn),就在“遏制熱點城市房價過快上漲”寫入政府工作報告前后,20天內(nèi),全國17個城市密集出臺了樓市調(diào)控新政。

          北京一向是全國限購最嚴(yán)的城市。繼去年“9·30”之后,2017年“兩會”結(jié)束之后,北京市場再次進入頻繁調(diào)控周期。3月17日的新政要求,居民家庭名下在北京市已擁有1套住房,以及在北京市無住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的,購買普通自住房的首付款比例不低于60%。這意味著,只要名下住房曾辦理過貸款,即便已賣出、已過戶,再次購房仍按二套執(zhí)行。

          隨后,北京又相繼出臺對離婚以及學(xué)區(qū)房的限制,并于3月26日收緊商辦交易。北京3月26日發(fā)布的《關(guān)于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》規(guī)定,新建商辦最小分割單元不得低于500平方米,而在建商辦也只能銷售給公司。不僅如此,二手商辦銷售也被要求符合嚴(yán)格條件,商業(yè)銀行也將暫停對于個人購買商辦的個人購房貸款。在商辦“末班車”效應(yīng)退去之后,業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計,4月份北京商品住宅市場成交量將快速降至冰點。

          繼北京實行“認(rèn)房又認(rèn)貸”后,廣州也迅速跟進。3月30日晚間,據(jù)廣州市人民政府官網(wǎng)消息,廣州市人民政府辦公廳發(fā)文,規(guī)定自2017年3月31日起,居民家庭新購買的住房,需取得不動產(chǎn)證滿2年后,方可轉(zhuǎn)讓或辦理析產(chǎn)手續(xù);非廣州市戶籍居民家庭在從化、增城區(qū)內(nèi)限購(含受贈)1套住房。

          而在此之前,已經(jīng)有深圳、上海兩個一線城市以及合肥、廈門、南京、蘇州、南昌等五個二線城市采取了“認(rèn)房又認(rèn)貸”措施。廣州新限購措施包括戶籍單身(含離異)限購1套,以及提高非戶籍社保連繳年限至5年。

          隨后的3月底,全國樓市又迎來一波調(diào)控潮。3月28日上午,浙江麗水市住房公積金管理委員會第十二次成員會議審議通過了調(diào)整公積金貸款提取政策,麗水將自4月1日起調(diào)整公積金貸款提取政策。3月30日消息,從4月1日起,河北承德市也將對住房公積金貸款政策進行調(diào)整,提高了住房公積金貸款首付款比例,暫停辦理部分縣區(qū)住房公積金異地貸款業(yè)務(wù),同時調(diào)整“二套房”貸款認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

          全國百城房地產(chǎn)價格指數(shù)走勢

          同樣在3月30日,山東省淄博市房產(chǎn)管理局發(fā)文,要求從4月1日起,購房人同一樓盤最多買兩套,網(wǎng)簽價格只能在預(yù)售價格10%范圍內(nèi)浮動;否則需向信息中心報備或辦理預(yù)售價格變更手續(xù)之后,方可網(wǎng)簽。此外,山東青島市國土房管局也于3月30日發(fā)布通知稱,青島市范圍內(nèi)(六區(qū)四市)購買的新建商品住房和二手住房,需取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》滿2年后方可上市交易。這已是青島市在今年3月15日后,再次發(fā)布的樓市調(diào)控政策。

          三、四線城市成交活躍,也是今年開年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速強勢回升的重要原因。綜合國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)與交通銀行金融研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看,今年1~2月份全國開發(fā)投資同比增長8.9%,房屋新開工面積同比增長10.4%。以上增長均超市場預(yù)期,中西部投資增速較高也與其銷售火熱相對應(yīng)。土地購置面積增速轉(zhuǎn)正,同比增長6.2%。

          交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹對第一財經(jīng)分析稱,接下來限購范圍還有擴大的趨勢,調(diào)控政策執(zhí)行力度也可能進一步提升。市場不應(yīng)低估抑泡沫調(diào)控的決心,從當(dāng)前的形勢來看,保持合理的價格彈性是首要任務(wù)。不論是一、二線還是三、四線城市,凡是出現(xiàn)脫離居住需求、房價漲勢較猛的過火情況都可能招致滅火措施迅速跟進。

          開發(fā)商態(tài)度由樂轉(zhuǎn)憂

          多個城市密集出臺新一輪緊縮調(diào)控政策,調(diào)控城市由熱點一、二線城市轉(zhuǎn)變?yōu)榄h(huán)一線周邊三、四線城市。在這樣的政策環(huán)境下,所有房企都感受到了壓力存在,內(nèi)部目標(biāo)開始更加謹(jǐn)慎。

          綠地香港董事局主席陳軍認(rèn)為,政府一系列的政策限購、限貸、限價非常明顯,中央也明確房子是用來住的,不是用來炒的,這些非常明確的信號傳遞給市場造成很大的壓力。

          融創(chuàng)中國董事長孫宏斌公開表示,對房地產(chǎn)市場非常悲觀,融創(chuàng)去年10月份后沒有再拿地,2017年也將以并購為主。實際上,他從去年底就開始警告本輪調(diào)控力度幅度超過以往,“這輪調(diào)控史無前例的嚴(yán)格,我對市場非常悲觀”。

          克而瑞數(shù)據(jù)顯示,2016年第三季度是融創(chuàng)拿地高峰,為2143萬平方米,其中60%地塊以收并購方式獲得;第四季度融創(chuàng)獲取土地1150萬平方米,收并購比例更是達到82%。

          不只是融創(chuàng)中國,萬科同樣開始對后市表示出了審慎的態(tài)度。萬科在2016年業(yè)績發(fā)布會上,對2016年新增存貨減值合計約8.4億元,涉及一個老項目和六個新項目。這七個項目分別位于七個城市:遼寧大連、營口、撫順,江蘇鎮(zhèn)江、南通,浙江寧波,四川南充。

          北、上、廣、深房地產(chǎn)價格指數(shù)走勢

          從業(yè)內(nèi)的分析看,萬科計提的減值主要是因為萬科對這些城市的樓市持悲觀預(yù)期。

          同樣對未來保持謹(jǐn)慎的還有綠城中國,在其2016年度業(yè)績發(fā)布會上,綠城中國行政總裁曹舟南直接提到了目前的風(fēng)險問題。

          對于今年的市場,曹舟南更是保持悲觀的態(tài)度。他認(rèn)為,去年國內(nèi)新房成交量是11.6萬億,可是約5萬億購買力是投資購買。而今年房地產(chǎn)政策調(diào)控明顯加強,因此成交量應(yīng)該會降到7萬億~8萬億。面對這樣的下降幅度,他認(rèn)為很多開發(fā)商規(guī)模不可能增加很快。

          出于這樣謹(jǐn)慎的情緒,綠城將自己的銷售目標(biāo)也定得非常保守。曹舟南表示,綠城房產(chǎn)銷售目標(biāo)約700億,代建銷售目標(biāo)約200億。

          禹洲地產(chǎn)董事長林龍安說:“房價單向上漲的年代已經(jīng)結(jié)束,中國房地產(chǎn)進入穩(wěn)定增長時代。2017年中國房地產(chǎn)市場調(diào)控措施不會放松,因城實施,分類調(diào)控將是今年樓市的主旋律,因此保持合理的增速才能平衡風(fēng)險。”

          林龍安指出,和規(guī)模相比其很關(guān)注盈利數(shù)據(jù),我們希望把每個項目利潤率做高。

          策略變化的背后是對風(fēng)險意識的加強,而幾乎每家房企都開始不斷尋求并購方式獲取土地。

          融信中國董事局主席歐宗洪表示,內(nèi)地競爭越來越激烈,現(xiàn)在很難把握市場,仍看不清楚走勢,未來會傾向于并購的方式進行擴張,預(yù)計未來三到五年的增長率保持不低于50%的水平。

          林龍安認(rèn)為,未來收購將成為房企獲取項目的一個重要途徑,而今年的下半年也將是獲取項目的不錯周期。

          別人貪婪時我恐懼,別人恐懼時我貪婪。大家最悲觀的時候,往往是市場轉(zhuǎn)機的到來。對于很多開發(fā)商而言,雖然意識到今年的風(fēng)險,但是依舊會保持一定的增速,希望通過周期變化來進一步擴張自己的規(guī)模。

          恒大集團董事局副主席、總裁夏海鈞認(rèn)為,從2009年到今年,國家在進行宏觀調(diào)控,大的企業(yè)都是穩(wěn)定地增長,未來要擠進前十,企業(yè)銷售額需要達到4000億元,高一點的銷售額需達到6000億元~7000億元。

          也有一些房企高管向記者透露,其今年的內(nèi)部銷售目標(biāo)依舊是同比增長100%,面對高壓的市場大房企可能需要更好的周期把控能力和產(chǎn)品能力才能夠在紅海中突圍。正如孫宏斌所言,未來十年是大房企的鉆石十年。

          不得不說,2017年的春天必將是寫入房地產(chǎn)史冊的一個春天,整個行業(yè)迎來了歷史最嚴(yán)的調(diào)控政策,而標(biāo)桿房企在第一季度的銷售額卻創(chuàng)造了新高。

          在這個強者恒強的時代,大房企開始不斷擴張并進一步提高行業(yè)集中度,而中小房企則面臨更多的壓力。但是行業(yè)的周期伴隨政策調(diào)控已經(jīng)開始出現(xiàn),價量齊跌也開始讓所有的房企感受到了壓力和無奈。

          易居中國(企業(yè))CEO丁祖昱認(rèn)為,現(xiàn)在市場已經(jīng)被政策不斷影響開始價量齊跌,大家不應(yīng)該過度樂觀,政策的疊加必然導(dǎo)致市場走向發(fā)生變化,此前是政策向左市場向右,接下來很可能市場也將轉(zhuǎn)向右邊,因為購房者的心態(tài)必然會在累積的政策面前發(fā)生改變。

          購房者觀望心態(tài)滋生

          一波又一波的調(diào)控來了,帶著深刻的時代印記和管制意味。

          行業(yè)普遍認(rèn)為,在通過設(shè)置購買門檻、限制定價、收緊流通性等措施影響實際的買賣交易之外,調(diào)控政策對房價走勢預(yù)期的扭轉(zhuǎn)、對購房者心態(tài)的影響最為深刻。

          過去兩年的樓市大年中,投資者通過低買高賣賺得一桶桶金,完成新的財富積累,但這個群體是現(xiàn)行新政的主要阻擊對象。嚴(yán)苛的政策、不明朗的未來使投資客從樂觀變?yōu)閷徤鳎罱K逐漸離場。

          中指院數(shù)據(jù)顯示,2017年第1~12周,其所監(jiān)測的十個重點一、二線城市中,武漢、上海和廣州成交面積仍穩(wěn)居前3名。從累計同比來看,除南昌和廣州分別增加34.01%和21.30%外,其他城市均呈下降態(tài)勢,深圳同比降幅較為明顯,達79.22%,其次是蘇州,同比降幅超七成。

          同時,調(diào)控政策也誤傷了剛需。例如廣州,3月17日深夜,房產(chǎn)限購升級政策出臺,購房社保年限從三年改為五年。非戶籍人口購房需付出的代價更高了,突然多出的兩年社保將部分購房者擋在門外。在深圳購房社保從三年改成五年后,作為四個一線城市中限購政策最為寬松的廣州(此前購房社保年限為三年),曾一時承載了不少購房者置業(yè)的計劃。

          意向購房者陳女士在辭去效力兩年的廣州某公司工作后,服務(wù)于深圳某單位,但為了不浪費此前已在廣州交納的兩年社保并不斷繳,陳女士到了深圳后,依然向單位申請交納廣州社保。如無意外,陳女士將在2017年7月在廣州交納社保滿三年,并獲得購房資格,但是新政的出臺打亂了她的計劃。陳女士告訴第一財經(jīng)記者,她已放棄在廣州買房的想法,為方便計,已決定把廣州交納的社保、公積金遷移到深圳,并把深圳列為購房置業(yè)的首選之地。

          然而,目前深圳的樓市環(huán)境也不樂觀,去年10月出臺“深八條”以來,深圳新房交易一蹶不振,房價更是跌破5.5萬元/平方米。

          據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計,3月份,深圳新房推售16.3萬平方米,批售14.1萬平方米。市場供應(yīng)恢復(fù)至1月的水平,但相比新政前,批售與推售仍顯乏力。3月新房成交價格為54730元/平方米,環(huán)比小幅下跌0.1%,這是自“深八條”新政后首次跌破5.5萬元/平方米的均價。此外,3月僅成交803套新房,總建面約8.03萬平方米,成交量刷新了2009年以來的最低位。

          截至目前,在其他一、二線甚至三、四線城市在調(diào)控中風(fēng)聲鶴唳時,深圳政策環(huán)境相對穩(wěn)定,自“深八條”后未曾出臺新的調(diào)控措施,政策暫時沒有再次收緊的信號。

          但這并不意味著安全。在多個城市相繼出臺新的調(diào)控政策甚至短期內(nèi)一再升級加碼政策的情況下,深圳出臺新政的壓力有增無減。

          李女士從2月看房至今,曾在3月中旬的二手房回暖潮中感到熟悉的恐慌感,但很快地受全國樓市調(diào)控潮影響,預(yù)期轉(zhuǎn)向保守。李女士至今仍未出手,她告訴第一財經(jīng),“目前大家都在等,看看深圳新一輪調(diào)控政策會不會落地,最近業(yè)主的放盤數(shù)量減少了,政策出臺前的觀望情緒比政策出臺后還要濃厚,不論購房者還是業(yè)主。”

          作為地域特征顯著的一個特殊市場,房地產(chǎn)在城市之間的變現(xiàn)分化極為顯著,未來,這種分化仍將持續(xù)顯現(xiàn)。但可以確定的是,隨著各地調(diào)控政策的加碼,企圖通過買房獲利的投資行為已無法持續(xù),這將在很大程度上改變市場走勢。

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