熱點(diǎn)城市降杠桿和三四線城市去庫存,是今年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的兩大重點(diǎn)。金融是房地產(chǎn)市場(chǎng)的血脈,住房信貸政策既關(guān)系國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控,又與普通百姓利益息息相關(guān)。為此,應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究,實(shí)施差別化的住房信貸政策,合理把握信貸投放,既要滿足居民合理購房需求,又要防范風(fēng)險(xiǎn)、抑制泡沫。
2016年我國(guó)貸款新增12.65萬億元,以個(gè)人住房貸款為主的住戶部門中長(zhǎng)期貸款占到近一半。大量信貸資金流向房地產(chǎn)市場(chǎng),既有我國(guó)居民住房真實(shí)需求不斷增長(zhǎng)的影響,更是房?jī)r(jià)大幅上漲刺激下的居民投資熱情帶動(dòng)所致。房地產(chǎn)具有較強(qiáng)的金融屬性,相較于行政強(qiáng)制色彩濃厚的限購政策,住房信貸政策對(duì)于調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)短期的投資性需求、投機(jī)性需求都有更明顯的作用。
因此,調(diào)整住房信貸政策,可從四方面入手:一是調(diào)整貸款總量,合理確定銀行個(gè)人住房貸款總量;二是調(diào)整貸款價(jià)格,提高或降低個(gè)人住房貸款利率水平;三是調(diào)整貸款條件,收緊或放松購房主體貸款資格條件(包括貸款資格和貸款期限);四是調(diào)整貸款首付,控制購房主體購房杠桿率。下一步,應(yīng)根據(jù)購房區(qū)域、主體的不同,綜合運(yùn)用四種手段,量?jī)r(jià)并舉,長(zhǎng)短結(jié)合,既調(diào)控總量又調(diào)整價(jià)格,既著眼當(dāng)下又引導(dǎo)預(yù)期,將差別化的住房信貸政策落到實(shí)處。
毫無疑問,對(duì)于部分房?jī)r(jià)上漲較快的熱點(diǎn)城市,整體上應(yīng)嚴(yán)格控制貸款總量,主動(dòng)上調(diào)貸款利率,適當(dāng)收緊貸款條件,并提高貸款首付比例。
而對(duì)多數(shù)三四線城市而言,房地產(chǎn)市場(chǎng)庫存量居高不下,去庫存壓力仍然較大。商業(yè)銀行應(yīng)在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下,合理發(fā)揮住房信貸的杠桿作用,從貸款利率、貸款條件、貸款首付等方面繼續(xù)加大對(duì)居民合理購房的支持力度。我們還應(yīng)該看到,我國(guó)城鎮(zhèn)化還將持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間,中小城市和城鎮(zhèn)居民還有較強(qiáng)的購房需求未得到有效滿足。目前,個(gè)人住房貸款占全部貸款的比例在20%左右,其中不良貸款率不到0.5%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于銀行業(yè)2%左右的總體水平。相比2016年,今年個(gè)人住房貸款增速將有所回落,但仍應(yīng)保持適度增長(zhǎng)。
值得注意的是,收緊住房信貸政策雖然有助于抑制投資和投機(jī)需求,但也容易“誤傷”剛性需求和改善性需求。因此,對(duì)于熱點(diǎn)城市居民合理的購房需求,尤其是購買首套住房,還應(yīng)繼續(xù)予以積極支持。這是差別化住房信貸政策的重要方面。當(dāng)然,要采取措施,防止部分人群利用優(yōu)惠政策“鉆空子”。如日前北京出臺(tái)文件規(guī)定,離婚一年之內(nèi)申請(qǐng)房貸的執(zhí)行二套房貸政策。對(duì)于三四線城市居民購買第二套以上住房,雖不必嚴(yán)防死守,但也要有一定的差別化措施,防止少數(shù)地區(qū)借機(jī)炒作,進(jìn)而推動(dòng)房?jī)r(jià)虛高、市場(chǎng)虛熱。
需要強(qiáng)調(diào)的是,住房信貸政策總體上由中央銀行和金融監(jiān)管部門制定和調(diào)整,地方政府切勿隨意染指,更不能自行其是。央行、銀監(jiān)分支機(jī)構(gòu)在政策總體框架下,應(yīng)嚴(yán)格按照相關(guān)程序,根據(jù)各地不同情況進(jìn)行適時(shí)調(diào)整。除窗口指導(dǎo)、價(jià)格引導(dǎo)之外,住房信貸的差別化措施還應(yīng)更多由商業(yè)銀行自行決定和實(shí)施。
如何確定“僵尸企業(yè)”,各地參考標(biāo)準(zhǔn)也不一致,相關(guān)方面亟待采取措施破解難題,保障“僵尸企業(yè)”處置工作平穩(wěn)推進(jìn)。