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        2017保障成房地產(chǎn)發(fā)展重點
        2017-03-08 作者: 記者 梁倩/北京報道 來源: 經(jīng)濟參考報

          在經(jīng)歷新一輪調(diào)控后,2017年房地產(chǎn)走勢尤受市場關(guān)注。今年政府工作報告再次明確房地產(chǎn)居住屬性定位,指出堅持住房的居住屬性,落實地方政府主體責任,加快建立和完善促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制,以市場為主滿足多層次需求,以政府為主提供基本保障。

          目標 保障“居者有其屋”

          事實上,除本次政府工作報告外,去年12月召開的中央經(jīng)濟工作會議,今年2月召開的中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十五次會議上,都提到堅持住房居住屬性定位。

          2016年12月召開的中央經(jīng)濟工作會議首次提出要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位,綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段,加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制,既抑制房地產(chǎn)泡沫,又防止出現(xiàn)大起大落。

          今年2月召開的中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會議再次指出,房地產(chǎn)市場調(diào)控,要充分考慮到房地產(chǎn)市場特點,緊緊把握“房子是用來住的、不是用來炒的”定位,深入研究短期和長期相結(jié)合的長效機制和基礎(chǔ)性制度安排,完善一攬子政策組合,引導(dǎo)投資行為,合理引導(dǎo)預(yù)期,保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定;要調(diào)整和優(yōu)化中長期供給體系,實現(xiàn)房地產(chǎn)市場動態(tài)均衡。

          國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟研究院研究員張燕生表示,多次提居住屬性意在表達住房的保障意義,明確不動產(chǎn)作為投機和投資的金融屬性,應(yīng)該讓位于住房需求的商品屬性。

          國土資源部部長姜大明直言,此前房地產(chǎn)過度投資、投機,導(dǎo)致房地產(chǎn)和實體經(jīng)濟失衡,房地產(chǎn)泡沫擴大,金融風(fēng)險增加,成為當前經(jīng)濟面臨的突出問題。必須明確住宅用地是保障住有所居的,不能用來炒作投機。針對房地產(chǎn)市場的短期波動,研究應(yīng)對之策,抑制房地產(chǎn)泡沫;更要從長遠出發(fā),構(gòu)建符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的土地基礎(chǔ)性制度和長效機制。

          銀監(jiān)會日前發(fā)布會也指出,緊緊把握“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位,分類實施房地產(chǎn)金融調(diào)控,促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,有效推進去庫存。銀監(jiān)會副主席王兆星表示,要采取差別化的房地產(chǎn)信貸政策,對帶有泡沫和投機性的房地產(chǎn)信貸需求要加以限制;對于一些房地產(chǎn)庫存過大的三四線城市,在信貸上也要給予考慮;對城市化過程中的剛性住房需求,應(yīng)該給予信貸支持。這樣既能促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展,也能使銀行信貸資產(chǎn)更加安全。

          值得一提的是,2017年保障也將是房地產(chǎn)發(fā)展重點。政府工作報告提出,目前城鎮(zhèn)還有幾千萬人居住在條件簡陋的棚戶區(qū),要持續(xù)進行改造。今年再完成棚戶區(qū)住房改造600萬套,繼續(xù)發(fā)展公租房,因地制宜提高貨幣化安置比例,加強配套設(shè)施建設(shè)和公共服務(wù),讓更多住房困難家庭告別棚戶區(qū),讓廣大人民群眾在住有所居中創(chuàng)造新生活。

          風(fēng)控 去“金融化”防“脫實向虛”

          “現(xiàn)在實體經(jīng)濟發(fā)展困難,錢多進入金融業(yè)。”全國政協(xié)委員、原中國石化集團董事長傅成玉在政協(xié)開幕后的第一次分組討論上作出上述表述。他表示,70%的上市公司,利潤主要不是來自主業(yè),現(xiàn)在要謹防中國經(jīng)濟走上產(chǎn)業(yè)空心化道路。

          對此,部分代表委員提出,金融業(yè)把更多的資金投向房地產(chǎn)。全國政協(xié)委員、工信部原部長李毅中表示,據(jù)央行去年公布的數(shù)據(jù)顯示,央行去年新增貸款12.65萬億,房地產(chǎn)貸款占44.8%,貸款余額總量106.6萬億,房地產(chǎn)占25.03%。根據(jù)李毅中在某些省份調(diào)研情況,工業(yè)占比只有17%到19%左右,甚至只有13%到14%。

          “貸款余額中房地產(chǎn)遠遠高于工業(yè),正是說明資金脫實向虛。”李毅中又用另一組數(shù)據(jù)印證這一現(xiàn)象:2015年5月份以來,規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)利潤連續(xù)6個月負增長。他提到,2015年4月份時,利潤增長尚有300多億,但是這其中90%以上是炒股、炒房、期貨、基金收益。因此一旦股市低迷,企業(yè)利潤就隨之下降了,這實際上就是企業(yè)資金脫實向虛的后果。李毅中認為,企業(yè)資金不用于設(shè)備改造、技術(shù)更新,而是用于投機“掙快錢”,可以說是不務(wù)正業(yè)的做法,會導(dǎo)致企業(yè)資金流失,不利于企業(yè)發(fā)展。

          正因為此,中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會議提出,不能讓房地產(chǎn)過度成為投機產(chǎn)品。房企融資渠道也被明顯封鎖,包括資管計劃、發(fā)債融資、抵押銷售等紛紛受到限制。

          全國政協(xié)委員、央行副行長易綱就表示,央行會認真防控金融風(fēng)險,且兩次強調(diào)不能讓有意無意產(chǎn)生風(fēng)險的機構(gòu)和主體占到便宜。而在房地產(chǎn)信貸政策方面,具體政策需等待,都會非常穩(wěn)妥。

          應(yīng)對 長短機制相輔相成

          值得注意的是,通過短期的行政手段可以抑制樓市短時間的過熱投機,但難長期有效。這也意味著,房地產(chǎn)調(diào)控將從短期和長期相結(jié)合的長效機制和基礎(chǔ)性制度兩方面著手。

          “房地產(chǎn)調(diào)控需要多管齊下,不可能‘一招制勝’。”全國政協(xié)委員、國土資源部財務(wù)司司長廖永林表示,“房子是用來住的,不是用來炒的”是去年底中央經(jīng)濟工作會議才提出的,北京近期也加快了土地供應(yīng)的步伐,這些措施真正發(fā)揮作用需要一個過程,涉及很多因素,如金融、財稅等,涉及一系列制度改革,不能指望“一招制勝”。

          但廖永林指出,強化供需雙向調(diào)節(jié),探索房地產(chǎn)多元供地機制,例如北京進入后工業(yè)化階段,將第二產(chǎn)業(yè)用地騰出來,進一步調(diào)整用途,用作住宅或是第三產(chǎn)業(yè),盤活存量后將能滿足更多的需求。

          以北京為例,廖永林介紹,用地規(guī)模分總的建設(shè)用地規(guī)模和人均建設(shè)用地規(guī)模,北京現(xiàn)在建設(shè)用地規(guī)模2921平方公里,“十三五”規(guī)劃控制目標為2800平方公里,如果北京人口控制在2300萬,人均建設(shè)用地就能達到123平方米,而國際標準是人均建設(shè)用地100平方米,北京人均用地規(guī)模并不少。

          除土地調(diào)控外,全國政協(xié)委員黃其森提議,要收緊房地產(chǎn)資金來源,“房地產(chǎn)資金主要有兩個來源,一是金融機構(gòu)信貸發(fā)放融資;二是銷售,銷售相當一部分靠按揭貸款,如果這兩頭收緊了,肯定會對整個市場有影響。”

          房產(chǎn)稅的開征也是要點之一。全國人大代表張淑琴認為,建立房產(chǎn)稅征管機制的關(guān)鍵在于摸清房產(chǎn)信息。“如何將分散在各部門的住房信息實現(xiàn)有效共享,消除信息孤島,摸清房產(chǎn)所有人信息,是征管機制需要面臨的嚴峻課題。”

          全國政協(xié)委員、恒大集團董事局主席許家印認為,應(yīng)建立長期的限價機制。“房地產(chǎn)調(diào)控最核心的是限價。”許家印說,建立房地產(chǎn)長效調(diào)控機制,首先應(yīng)建立一個長期限價機制。現(xiàn)階段地方調(diào)控限價、限購、限貸措施中,對房企最行之有效的就是限價,但限價期限需延長。因為在短期限價的背景下,房企認為短時間后限價將會取消,進而大量拿地推升拿地價格,隨后推漲房價,但如果限價期限為十年或二十年,房企對價格預(yù)期會明確改變,便不會選擇高價拿地。

          此外,許家印表示,應(yīng)進一步加強關(guān)于完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資格認定,包括規(guī)劃、設(shè)計、配套、園林、設(shè)備,開發(fā)過程中每個環(huán)節(jié)的管理等。

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