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??? 白銀時代，房企業(yè)績嚴(yán)重分化，強者恒強。萬科(000002.SZ)雖然不再強調(diào)規(guī)模，但這條大船依然快速前行。

　　8月16日晚間，萬科發(fā)布了2015年中期報告，上半年實現(xiàn)營業(yè)收入502.7億元，同比增長22.72%;實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤為48.5億元，同比增長0.77%。不過，由于合作項目較多，導(dǎo)致結(jié)算凈利率出現(xiàn)了較大下滑，跌至9.6%。

　　銷售方面，萬科上半年實現(xiàn)銷售金額1099.6億元，連續(xù)兩年成為國內(nèi)唯一一家半年度銷售額破千億的房企。

　　在鞏固傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的同時，萬科也在積極加大對物流地產(chǎn)、租賃公寓、教育、度假、養(yǎng)老等新型地產(chǎn)業(yè)務(wù)的探索與延伸。按照萬科總裁郁亮的設(shè)想，未來萬科希望培育更多的新業(yè)務(wù)，以萬億市值作為奮斗目標(biāo)，從單一上市公司，轉(zhuǎn)向多業(yè)態(tài)、多上市平臺的控股集團。

　　凈利率跌破10%

　　行業(yè)競爭加劇，利潤率下滑已成共識，萬科也未能幸免。

　　根據(jù)萬科2015年中期報告，其上半年的營業(yè)收入雖然增長了22.72%，但歸屬于上市公司股東的凈利潤并沒有實現(xiàn)同樣的大幅增長，僅僅同比增長了0.77%。

　　對此，萬科解釋稱，主要是因為當(dāng)期結(jié)算的項目中，合作比例較高，少數(shù)股東損益占比大幅上升。

　　實際上，萬科在上半年實現(xiàn)凈利潤(含少數(shù)股東損益)67.9億元，同比增長23.6%。但在結(jié)算的項目中，合作方權(quán)益占比超過35%的項目超過20個，該等項目貢獻當(dāng)期公司整體凈利潤(含少數(shù)股東損益)的47%。扣除少數(shù)股東損益后，歸屬于上市公司股東的凈利潤為48.5億元。

　　而上半年萬科歸屬于上市公司股東的結(jié)算凈利潤率較去年同期大幅下降，為9.60%。2014年同期的結(jié)算凈利率為14.09%。

　　從毛利率來看，上半年萬科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)算毛利率為21.0%，與去年全年基本持平。

　　萬科董事會秘書譚華杰表示，近年來，地價占房價比例不斷上升，毛利率下降是行業(yè)趨勢。萬科正在努力推進各項利潤挖潛行動，以保持毛利率穩(wěn)定，并通過節(jié)約費用，爭取凈利潤率有所上升。他同時表示，合作比例上升符合萬科的轉(zhuǎn)型方向;下半年隨著竣工結(jié)算量上升，預(yù)計全年凈利潤增速將明顯高于上半年。

　　數(shù)據(jù)顯示，上半年萬科的開發(fā)節(jié)奏有所加快，實現(xiàn)新開工面積1011.9萬平方米，較去年同期增長5.2%;實現(xiàn)竣工面積517.2萬平方米，同比增長29.9%。萬科預(yù)計今年實際的開、竣工面積都有望超過年初計劃。

　　拿地同比漲九成

　　隨著樓市的逐漸回暖，萬科在上半年的銷售再度奪冠。

　　1~6月，萬科累計實現(xiàn)銷售面積902.6萬平方米，銷售金額1099.6億元，同比分別上升9.9%和9.0%。這也是繼2014年后，再度成為國內(nèi)唯一半年度銷售突破千億的企業(yè)。

　　這得益于“3·30”新政帶來的樓市大反彈。今年一季度，全國商品住宅成交面積還是同比下降9.8%，但到第二季度，就已經(jīng)變?yōu)橥壬仙?4.8%，結(jié)束了自2014年年初以來的連續(xù)5個季度的下調(diào)。上半年全國商品住宅成交面積同比增長4.5%(2014年上半年同比下降7.8%)。

　　“短期來看，主要城市已經(jīng)走出成交低谷，市場信心逐步回升，相對寬松的行業(yè)、貨幣政策也為市場復(fù)蘇提供了穩(wěn)定基礎(chǔ)。”萬科總裁郁亮表示。

　　萬科對后市的看好也表現(xiàn)在拿地的積極性上。上半年，萬科新增加開發(fā)項目26個，總建筑面積為688.1萬平方米，其中按萬科權(quán)益計算的規(guī)劃建筑面積約507.5萬平方米，較2014年同期增長92.2%。

　　截至6月底，萬科規(guī)劃中項目的權(quán)益建筑面積合計3678.3萬平方米。此外，萬科還參與了一批舊城改造項目，按當(dāng)前規(guī)劃條件，此類項目中萬科權(quán)益建筑面積在報告期末合計約270.8萬平方米。

　　“白銀時代，房價單邊上漲的時代結(jié)束，土地拿得多并不一定是財富。”郁亮表示，公司目前的項目資源足以支持兩年以上的開發(fā)需求，未來將繼續(xù)堅持審慎的投資策略，保持良好的投資質(zhì)量。

　　穩(wěn)健的財務(wù)為萬科后續(xù)的發(fā)展提供充足的準(zhǔn)備。截至6月底，萬科持有貨幣資金446.1億元，遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期長期借款的總和237.7億元;凈負(fù)債率(有息負(fù)債減去貨幣資金，除以凈資產(chǎn))為15.76%，繼續(xù)保持在行業(yè)較低水平。

　　上半年萬科一方面強化現(xiàn)金流管控，另一方面也聯(lián)合各類金融機構(gòu)，積極進行金融創(chuàng)新。以前海萬科企業(yè)公館為投資標(biāo)的的鵬華前海萬科REITs成為國內(nèi)首只公募REITs。

　　“類似于REITs這樣的產(chǎn)品，有助于公司盤活存量資源，提高資金利用效率。”譚華杰表示，“未來公司轉(zhuǎn)型的方向之一，是由單一即售型不動產(chǎn)開發(fā)，轉(zhuǎn)向多種資產(chǎn)管理與價值提升，而金融將在促成這一轉(zhuǎn)型中起到關(guān)鍵性作用，‘金融化、重運營’是長期發(fā)展思路，公司會積極尋求和各類機構(gòu)的合作機會，嘗試和探索證券化產(chǎn)品。”

　　加快轉(zhuǎn)型

　　萬科在做好傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的同時，也在加大對物流地產(chǎn)、租賃公寓、教育、度假、養(yǎng)老等新型地產(chǎn)業(yè)務(wù)以及物業(yè)服務(wù)、建筑產(chǎn)業(yè)化等地產(chǎn)延伸業(yè)務(wù)方面的探索力度。

　　上半年，萬科物業(yè)明確了市場化發(fā)展方向，未來的新承接項目將大部分來自非萬科開發(fā)的樓盤，但原則上不承接與萬科存在直接競爭關(guān)系的在售項目。同時，萬科鼓勵物業(yè)通過并購與合作實現(xiàn)快速增長。為提高競爭力，萬科還將在物業(yè)業(yè)務(wù)中引入事業(yè)合伙人機制。

　　作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的組成部分，物流地產(chǎn)同樣是萬科重點布局的領(lǐng)域。上半年，萬科正式成立了萬科物流地產(chǎn)發(fā)展有限公司，目前已在貴陽、武漢正式獲取兩個物流地產(chǎn)項目。此外，據(jù)萬科方面透露，目前有10多個物流地產(chǎn)項目已經(jīng)初步達成合作意向，未來有望陸續(xù)完成正式獲取。

　　萬科的出租公寓，已經(jīng)建立“萬科驛”和“萬科派”兩個品牌。其中面向城市新移民第一站的“萬科驛”，已經(jīng)基本完成從0到1的探索過程，建立起可復(fù)制的商業(yè)模式和同業(yè)競爭力。預(yù)計未來三年內(nèi)，“萬科驛”將快速擴張到多個人口快速流入的城市，成為中國出租公寓行業(yè)的領(lǐng)跑品牌。

　　在今年5月的股東大會上，郁亮明確表示：“未來萬科希望培育更多的新業(yè)務(wù)，以萬億市值作為奮斗目標(biāo)，從單一上市公司，轉(zhuǎn)向多業(yè)態(tài)、多上市平臺的控股集團。”