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??? “天府門廊，怎么走？”日前，一個(gè)從香港來的旅行團(tuán)領(lǐng)隊(duì)拿著成都市地圖，不停地問路人，但很多路人都搖搖頭，就走開了。

??? 在香港，“維港門廊”有口皆碑，遠(yuǎn)遠(yuǎn)望去，屹立于維多利亞港入口，早已成為香港獨(dú)特的城市地標(biāo)，其背后的謀劃者就是新鴻基地產(chǎn)。但是《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，在成都天府門廊并不為人熟知。

??? 8年前，新鴻基在成都輕松拿下“東調(diào)”戰(zhàn)略推出的259畝大盤，意欲打造世界第五座ICC項(xiàng)目。如今8年過去了，成都ICC僅建了1/3的住宅用地，作為主體的商業(yè)還在整治地基，另有1/3用地荒蕪。那么，拿地多年卻開發(fā)緩慢，新鴻基地產(chǎn)意欲何為？

拿地樓面價(jià)僅為2769元

??? 這一切都要從14年前的成都“東調(diào)”戰(zhàn)略說起。當(dāng)時(shí)政府對(duì)東郊工業(yè)企業(yè)實(shí)施搬遷，被劃入搬遷名單的攀成鋼片區(qū)騰出了3000畝土地，且地處東二環(huán)與東大街東沿線交叉位置上，因此備受市場關(guān)注。

??? 成都ICC所在的259畝地塊，號(hào)稱是攀成鋼的頭號(hào)巨幅地塊，2007年底公開“出嫁”。成都市國土局土地出讓公告顯示，上述宗地編號(hào)具體為“JJ46(211/212/252)：2007-092”，其中規(guī)定B1及C1地塊為商業(yè)金融業(yè)用地，主體建筑高度均為280米。

??? 一位參與過當(dāng)時(shí)土地競拍會(huì)的成都地產(chǎn)人士回憶說，“當(dāng)時(shí)以為這塊地爭奪會(huì)很激烈，但現(xiàn)場只有新鴻基一家舉牌，最后底價(jià)成交，樓面價(jià)為2769元/平方米。”

??? 實(shí)際上，新鴻基地產(chǎn)的野心是復(fù)制“維港門廊”，打造“天府門廊”成都ICC。按其設(shè)計(jì)，上述B1與C1地塊的主體建筑就是“天府門廊”的兩根擎天門柱。

??? 新鴻基地產(chǎn)介紹說，成都ICC將以商業(yè)、購物及金融為核心，發(fā)展高端商業(yè)、銀行、保險(xiǎn)、證券、基金、信托等金融業(yè)務(wù)以及與之相關(guān)的法律、評(píng)估、審計(jì)、會(huì)計(jì)、咨詢策劃等專業(yè)服務(wù)。

??? 從公開內(nèi)容看，引入成都ICC是攀成鋼板塊走向高端服務(wù)業(yè)的關(guān)鍵起點(diǎn)。日前，坊間傳言成都多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目陷入停工或半停工，這讓仍未顯山露水的成都ICC備受關(guān)注。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在現(xiàn)場看到，成都ICC的A地塊是“天曜”豪宅，被圍欄圈起來的是B地塊，正在做地下工程，有塔吊旋轉(zhuǎn)，C地塊為一片荒地，成都ICC銷售中心就掩映在這片荒地東頭的樹林中，除2~3名置業(yè)顧問值班外，停車場車輛稀少，少有看房者。

??? 成都ICC銷售中心一位置業(yè)顧問介紹說，A地塊純住宅項(xiàng)目“天曜”共有928戶，已進(jìn)入尾盤，剩下100余套大戶型去化難度較大，售價(jià)約11000元/平方米。權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，天曜首次開盤時(shí)曾賣到14000元/平方米。

??? 記者以購房者的身份登上天曜一棟清水房，從陽臺(tái)上遠(yuǎn)眺，整個(gè)攀成鋼片區(qū)一覽無余，ICC項(xiàng)目的B、C地塊盡收眼底。一個(gè)拿地8年的高端綜合體項(xiàng)目，至今不是空地就是工地，讓人對(duì)新鴻基地產(chǎn)的操盤思路頗為費(fèi)解。

??? 記者查閱新鴻基地產(chǎn)各財(cái)年的年報(bào)發(fā)現(xiàn)，新鴻基地產(chǎn)香港環(huán)貿(mào)廣場開發(fā)周期并不長，于2005/06年財(cái)年內(nèi)動(dòng)土，至2009/10年財(cái)年落成，動(dòng)工到租戶入駐僅4年。

周邊樓盤多已竣工

??? 一位成都地產(chǎn)資深媒體人回憶說，2011年5月，成都二環(huán)內(nèi)房價(jià)每平方米首次突破一萬元，樓市調(diào)控升級(jí)，攀成鋼板塊除了成都婦女兒童中心大樓，也只有華潤二十四城等幾個(gè)在建樓盤，但大片土地并不是沒人要，而是早已成了各房企巨頭的“囊中物”。

??? 如今，群龍聚首的攀成鋼開發(fā)速度一直很慢。2011年11月，綠地集團(tuán)打破沉寂，宣布即將推出綠地錦天府，意味著該板塊首次從概念進(jìn)入落地。

??? 值得一提的是，吉寶凌云峰閣與環(huán)球匯天譽(yù)分別于2012年4月與5月開工，分別于去年6月和年底竣工。與之相比，成都ICC純住宅“天曜”雖與綠地錦天府于2011年9月底一起開工，但記者看到其至今仍在施工，而綠地錦天府早已于2013年6月完工。

??? 截至目前，拿地稍晚的通用時(shí)代國際社區(qū)、伊泰天驕、樂天圣苑、中洲中央城邦、中糧鴻云等多個(gè)中高端項(xiàng)目已處于現(xiàn)房銷售或準(zhǔn)現(xiàn)房銷售階段。中糧地產(chǎn)去年8月拿下“中糧鴻云”剛需地塊之后，僅隔1個(gè)月即啟動(dòng)開工，記者近日現(xiàn)場踩盤時(shí)看到多棟樓盤均已建起了10多層。

??? 除了成都ICC之外，在片區(qū)內(nèi)環(huán)球匯天譽(yù)拿地成本最低，其樓面價(jià)為4200元/平方米，而售價(jià)達(dá)1.5萬元/平方米。這足以看出港資房企比內(nèi)地房企具有較大的銷售毛利率彈性空間。

??? 當(dāng)前，攀成鋼板塊的問題顯而易見。今年4月份，中糧鴻云與樂天圣苑在同一節(jié)點(diǎn)首次開盤，同臺(tái)對(duì)壘。成都某地產(chǎn)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人表示，該板塊同質(zhì)化嚴(yán)重，缺少高端商業(yè)配套。

??? 如今，攀成鋼板塊內(nèi)住宅樓盤林立，業(yè)內(nèi)期待成都ICC早日面市，并將之與仁恒置地廣場及IFS相提并論。但新鴻基拿地8年來，僅開發(fā)了1/3的住宅地塊。新鴻基地產(chǎn)2013/14財(cái)年年報(bào)透露，成都ICC剩余部分將于2017/18財(cái)年或以后完工。

??? 在成都某房企營銷高層看來，港資房企喜歡慢開發(fā)造精品，對(duì)市場判斷很謹(jǐn)慎。他們拿地時(shí)片區(qū)不成熟，但肯定不是資金問題。成都天坤地產(chǎn)副總經(jīng)理賴翰林告訴記者，“根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定，土地拍賣后兩年內(nèi)必須開發(fā)，否則無償收回。”

??? 日前，記者向新鴻基地產(chǎn)、九龍倉與恒基地產(chǎn)總部分別發(fā)去了采訪提綱，截至發(fā)稿時(shí)仍未收到回復(fù)。

??? 針對(duì)相關(guān)問題，記者近日采訪了成都市國土局，該局土地利用管理處副處長韓軍解釋說，“法律上，沒有‘囤地’概念，只有閑置土地。根據(jù)國土部53號(hào)文件界定，也需經(jīng)過調(diào)查界定。沒有經(jīng)過調(diào)查程序，只能說涉嫌。是否閑置土地，要按照合同簽訂時(shí)的宗地調(diào)查，而不是按宗地劃分的地塊。”

??? 上個(gè)月下旬，國土部成都督察局督促成都市加大閑置土地處置整改力度。那么，新鴻基成都ICC地塊是否會(huì)被處置整改呢？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“原則”之外還有特例，這一政策非剛性。成都一位不愿具名的房地產(chǎn)律師指出，港資房企有錢，地方為了招商引資對(duì)其很照顧，他們一拿就是數(shù)百畝上千畝，雖然早期規(guī)定了單宗不超200畝等，但現(xiàn)行政策對(duì)他們約束仍不夠。

或與母公司變動(dòng)有關(guān)

??? 一位接近新鴻基成都高層的某知情人士透露，新鴻基用香港ICC國際化概念設(shè)計(jì)方案，迎合國際金融機(jī)構(gòu)入駐需求，方案設(shè)計(jì)及建造標(biāo)準(zhǔn)很復(fù)雜，在對(duì)接成都ICC項(xiàng)目中，卻遲遲難以落地，期間歷經(jīng)多次博弈。而新鴻基地產(chǎn)官方于2008年7月份曾雄心勃勃地說，他們要把成都ICC打造成國際級(jí)綜合項(xiàng)目典范，品質(zhì)可媲美香港“維港門廊”。“現(xiàn)在挖地基的是B地塊‘凱旋門’，設(shè)計(jì)太復(fù)雜了。裙樓的商業(yè)很復(fù)雜，技術(shù)是其一，他們請(qǐng)的是香港凱達(dá)環(huán)球和嘉博建筑事務(wù)所，國際規(guī)范與國內(nèi)規(guī)范有沖突，調(diào)了很久。以香港看法，調(diào)出來的商業(yè)結(jié)構(gòu)太痛苦了，達(dá)不到他們的商業(yè)要求，就擱置了。”上述成都某知情人士說。

??? 某國際地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)成都分部相關(guān)人士透露，他們?nèi)ツ觊_始介入成都ICC商業(yè)部分招商代理，還負(fù)責(zé)與項(xiàng)目相關(guān)建筑事務(wù)所協(xié)調(diào)如何優(yōu)化建筑設(shè)計(jì)，盡早落地。

??? 上述知情人士補(bǔ)充說，新鴻基正準(zhǔn)備論證C地塊，研究住宅需求，現(xiàn)在大戶型普遍不好賣，他們想改成小戶型，市場調(diào)研快半年了。“先做住宅，不牽連裙樓商業(yè)設(shè)計(jì)。說慢肯定慢，開發(fā)商沒必要這時(shí)讓建筑單位進(jìn)場。”

??? 現(xiàn)在看來，新鴻基似乎有些騎虎難下。目前，攀成鋼內(nèi)絕大多數(shù)項(xiàng)目為迎合市場做成了“首改”或“再改”的中小戶型產(chǎn)品，區(qū)域競爭白熱化。那么，新鴻基地產(chǎn)為何不早推1號(hào)和3號(hào)住宅用地？實(shí)際上，像綠地錦天府彼時(shí)借助快銷模式，通過高端活動(dòng)配合圈層營銷，已基本去化完畢。

??? 某國際地產(chǎn)機(jī)構(gòu)成都分公司負(fù)責(zé)人說，“內(nèi)地樓市的黃金時(shí)期，這個(gè)年份卻在香港很糟糕。香港戴德梁行當(dāng)年被兼并時(shí)，在內(nèi)地和香港是盈利的，在亞洲卻是虧損的，被賣出去就是母公司出了問題。如果出現(xiàn)這種節(jié)點(diǎn)不搶的話，肯定是母公司出了問題。”“李嘉誠拿下成都南城都匯，也是囤積了很多年。他們很聰明，不會(huì)干虧本生意。”上述機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人補(bǔ)充說，一定要站在母公司角度去觀察。

??? 公開資料顯示，新鴻基地產(chǎn)決策層的郭氏三兄弟郭炳湘、郭炳江與郭炳聯(lián)，近些年沒少卷入輿論漩渦。先是郭炳湘因郭氏家族風(fēng)波2008年被免去公司主席兼行政總裁，2011年郭炳江和郭炳聯(lián)上位，從公司聯(lián)席副主席兼董事總經(jīng)理升為主席兼董事總經(jīng)理，不料1年后兩人集中涉案，后被保釋復(fù)職。不過，記者仔細(xì)查閱新鴻基定期報(bào)告發(fā)現(xiàn)，2014~2015年中期報(bào)告透露，郭炳江已不在公司董事局之列，僅有郭炳聯(lián)為公司主席兼董事總經(jīng)理。

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