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        新華通訊社主管

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        約談“敲打”新政加碼 能否有效保障“房住不炒”
        2021-05-11   記者 程士華、王浩明、鄭鈞天、馬劍、郭宇靖 來(lái)源: 經(jīng)濟(jì)參考報(bào)

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        趙乃育 繪

          住建部重點(diǎn)約談熱點(diǎn)城市,地方政府樓市調(diào)控政策不斷加碼……今年以來(lái)廣州、杭州、上海、合肥等城市房?jī)r(jià)快速上漲成關(guān)注熱點(diǎn)。記者近日在廣州、合肥等地調(diào)查采訪(fǎng)發(fā)現(xiàn),中央和地方多部門(mén)出臺(tái)土地、交易和信貸組合拳,有效遏制了部分城市房地產(chǎn)炒作氛圍,但個(gè)別城市房?jī)r(jià)仍處于漲勢(shì)。

          高密度大強(qiáng)度調(diào)控 部分城市房?jī)r(jià)仍上漲

          近日,住建部約談廣州、合肥、寧波、東莞、南通5城市政府負(fù)責(zé)人,要求各城市緊盯新情況新問(wèn)題,及時(shí)采取針對(duì)性措施,堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房,確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。

          在被約談之前,合肥樓市調(diào)控新政正式施行,調(diào)控政策從加大居住用地供給、熱點(diǎn)二手房限購(gòu)、熱點(diǎn)學(xué)區(qū)房限名額、熱點(diǎn)樓盤(pán)“限售+搖號(hào)”等8個(gè)方面著手穩(wěn)房?jī)r(jià)。

          近年來(lái),由于產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展,合肥市常住人口驟增,帶來(lái)剛需住房量驟增,去年銷(xiāo)售新建商品住房超過(guò)1300萬(wàn)平方米、成交二手房近600萬(wàn)平方米,在建短期即可上市面積700萬(wàn)平方米左右,但市內(nèi)個(gè)別片區(qū)仍存在供不應(yīng)求情況。

          合肥市房產(chǎn)部門(mén)有關(guān)負(fù)責(zé)人分析認(rèn)為,最新的38條調(diào)控措施中,土地供應(yīng)、學(xué)區(qū)房、信貸等方面尤其關(guān)鍵,加大居住用地供給將直接增加新房上市量,有助于從根本上改善供需關(guān)系;熱點(diǎn)學(xué)區(qū)房限名額,將遏制去年以來(lái)的熱點(diǎn)學(xué)區(qū)房過(guò)快上漲勢(shì)頭;加強(qiáng)住房貸款審慎管理,將會(huì)對(duì)購(gòu)房資金進(jìn)行穿透式審查,杜絕經(jīng)營(yíng)貸、信用貸等流入房地產(chǎn)市場(chǎng),從金融領(lǐng)域精準(zhǔn)打擊房地產(chǎn)投機(jī)需求;熱點(diǎn)樓盤(pán)“搖號(hào)+限售”政策,有助于遏制號(hào)頭費(fèi)、關(guān)系戶(hù)等問(wèn)題。

          合肥市樓市調(diào)控新政發(fā)布后,合肥學(xué)院房地產(chǎn)研究所對(duì)街頭行人隨機(jī)調(diào)查的2057份有效問(wèn)卷數(shù)據(jù)顯示,對(duì)調(diào)控政策表示贊成態(tài)度的市民占比為94%(贊成和基本贊成比例分別占36%、58%)。合肥房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示,8條調(diào)控措施發(fā)布第三周,合肥市區(qū)新建商品房銷(xiāo)售2370套,其中商品住宅1460套,環(huán)比增長(zhǎng)13.8%;銷(xiāo)售均價(jià)每平方米19109元,環(huán)比下降1.6%,連續(xù)兩周下降。二手房住宅成交3012套,比新政前一周下降41.1%,市場(chǎng)熱度降低。屯溪路小學(xué)學(xué)區(qū)二手住宅成交面積下降28.1%、和平路小學(xué)學(xué)區(qū)下降48.2%、48中學(xué)區(qū)下降22.6%、38中學(xué)區(qū)下降37.5%。

          去年年底以來(lái),中央和地方相關(guān)部門(mén)出臺(tái)多項(xiàng)政策,在金融信貸、交易環(huán)節(jié)和土地供應(yīng)等層面打出組合拳,密度和強(qiáng)度前所未有。

          金融政策方面,2020年末,中國(guó)人民銀行和銀保監(jiān)會(huì)宣布出臺(tái)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度;2021年3月份,銀保監(jiān)會(huì)等三部門(mén)聯(lián)合發(fā)布通知,嚴(yán)防經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入樓市。交易環(huán)節(jié),上海、杭州等城市出臺(tái)了較為嚴(yán)厲的限購(gòu)政策,深圳則出臺(tái)了“二手房指導(dǎo)價(jià)”政策,讓火熱的二手房行情迅速冷卻。土地供應(yīng)方面,今年3月份開(kāi)始,多個(gè)城市開(kāi)始推行住宅用地“集中供應(yīng)”,希望為土地市場(chǎng)降溫。

          在密集調(diào)控政策下,北京、上海、深圳等城市房?jī)r(jià)漲幅收窄,炒作氛圍“降溫”,但廣州、杭州等城市樓市依然火熱不減。

          廣州市黃埔區(qū)科學(xué)城某樓盤(pán)2020年7月的價(jià)格為4萬(wàn)元左右,2021年1月為5.2萬(wàn)元左右,最新一期的均價(jià)超過(guò)了6萬(wàn)元,漲幅超過(guò)50%。與此同時(shí),廣州中心城區(qū)的二手房市場(chǎng)火熱。2020年底,均價(jià)在5.5萬(wàn)元左右的天河區(qū)某樓盤(pán),到3月已經(jīng)大幅漲至7.5萬(wàn)元以上,兩個(gè)多月漲幅接近40%。3月22日,廣州市天河區(qū)一套法拍房競(jìng)價(jià)80輪,從底價(jià)775萬(wàn),拍到1508萬(wàn)成交,溢價(jià)達(dá)94.5%,市場(chǎng)熱度可見(jiàn)一斑。

          今年以來(lái)的杭州樓市也持續(xù)火熱。新房搖號(hào)中簽率持續(xù)下滑,杭州之江板塊的一處樓盤(pán)中簽率僅為2.02%,創(chuàng)下該市今年新低。同時(shí),二手市場(chǎng)成交也很火爆。

          專(zhuān)家分析認(rèn)為,在調(diào)控政策嚴(yán)控下,北上深等城市作為房產(chǎn)的“核心價(jià)值圈”炒作有所降溫,但尚未“熄火”,此時(shí)廣州、杭州、合肥等城市“接棒”繼續(xù)上漲,如果一段時(shí)間后“價(jià)差”縮水,或?qū)⒎醋饔糜诒鄙仙畹瘸鞘校瑥亩霈F(xiàn)輪動(dòng)上漲。

          熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲 三大原因值得關(guān)注

          業(yè)內(nèi)分析,造成部分城市房?jī)r(jià)上漲的原因主要有三點(diǎn):政策滯后效應(yīng)、供求關(guān)系緊張、焦慮情緒包圍。

          一是政策存在滯后效應(yīng)。中山大學(xué)管理學(xué)院教授陳珠明認(rèn)為,2020年下半年以來(lái),經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸等違規(guī)流入樓市,是部分地區(qū)房?jī)r(jià)快速上漲的重要推手,最近多部門(mén)出臺(tái)政策,只要嚴(yán)格執(zhí)行,一定程度上抑制房地產(chǎn)的炒作氛圍,但政策影響存在滯后效應(yīng),一段時(shí)間后才能看出效果。他預(yù)計(jì),禁止經(jīng)營(yíng)貸流入樓市的政策在“一個(gè)月左右”會(huì)產(chǎn)生明顯效果。

          二是部分區(qū)域供求關(guān)系緊張。據(jù)統(tǒng)計(jì),目前廣州市天河區(qū)去化周期僅3個(gè)月有余,而該市第一批“集中供地”的48幅地塊名單中,天河區(qū)沒(méi)有地塊在列,該區(qū)域的供求關(guān)系緊張程度可見(jiàn)一斑。

          “關(guān)鍵還是要進(jìn)一步加大居住用地供地面積。”長(zhǎng)期關(guān)注合肥樓市的合肥學(xué)院房地產(chǎn)研究院相關(guān)負(fù)責(zé)人分析認(rèn)為,作為省會(huì)城市,合肥市住宅用地出讓面積增長(zhǎng)幅度連續(xù)4年至5年幾乎停滯。同時(shí),合肥的土地出讓面積、出讓金額等關(guān)鍵指標(biāo)低于江蘇徐州、浙江臺(tái)州等城市,這與合肥作為省會(huì)城市的定位是不匹配的。另外,相比杭州每新增人口對(duì)應(yīng)商品房新增128平方米,合肥每新增人口對(duì)應(yīng)的新增商品房面積僅為64平方米。

          三是焦慮情緒籠罩。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出,今年1至2月份各線(xiàn)城市二手房交易呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升態(tài)勢(shì)。上海、深圳和杭州等地樓市調(diào)控政策升級(jí),在部分中介和自媒體營(yíng)造的氛圍下,部分購(gòu)房者擔(dān)憂(yōu)失去購(gòu)房資格,因此加快入市。

          “調(diào)控只會(huì)讓房?jī)r(jià)短時(shí)間內(nèi)橫盤(pán),最多跌500-1000元,但過(guò)后的漲幅又何止五千、一萬(wàn)元?買(mǎi)房你有可能買(mǎi)貴,但永遠(yuǎn)不會(huì)買(mǎi)錯(cuò)!”提到嚴(yán)厲調(diào)控下的房?jī)r(jià)走勢(shì),一篇自媒體稿件如此寫(xiě)道。

          3月初上海、杭州等地的調(diào)控政策出臺(tái)后,千里之外的廣州發(fā)生“蝴蝶效應(yīng)”。在廣州購(gòu)房者的微信群中,“廣州購(gòu)房資格即將收緊”“新房限價(jià)后雙合同首付變相提高”“再不上車(chē)就沒(méi)有機(jī)會(huì)了”等消息開(kāi)始傳播。

          在北京,一些中介人員對(duì)記者宣稱(chēng)每年5月份為入學(xué)政策發(fā)布時(shí)間,因此務(wù)必要在5月前完成購(gòu)房交易,避免政策有變。而這類(lèi)中介正是購(gòu)房者主要信息來(lái)源。

          “我們看到上海出了最新政策,有傳言說(shuō)北京也馬上要出政策,因此正在加緊辦理手續(xù),我周?chē)泻芏嘞裎乙粯咏箲]的人。”一位正考慮在西城購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房落戶(hù)的家長(zhǎng)對(duì)記者說(shuō)。

          嚴(yán)控經(jīng)營(yíng)貸 加強(qiáng)社交媒體內(nèi)容監(jiān)管

          陳珠明等業(yè)內(nèi)人士建議,保持政策的基本穩(wěn)定和連貫性。以廣州為例,在嚴(yán)格限購(gòu)政策下,2015年經(jīng)歷一波上漲后,2016年左右廣州開(kāi)始執(zhí)行嚴(yán)格限購(gòu)政策,市場(chǎng)較平穩(wěn),但南沙和黃埔等區(qū)域從2017年起以“人才卡”的名義打開(kāi)口子,而近期在房?jī)r(jià)大漲后,這兩個(gè)區(qū)又收緊了“人才卡”的口子。

          張大偉認(rèn)為,經(jīng)營(yíng)貸流入樓市的本質(zhì)是按揭貸款與經(jīng)營(yíng)貸過(guò)高的利差,目前經(jīng)營(yíng)貸利率比按揭貸款利率低2個(gè)百分點(diǎn)左右,而經(jīng)營(yíng)貸貸款周期可長(zhǎng)達(dá)20年,“流入樓市的動(dòng)能太大”。他建議,嚴(yán)格和長(zhǎng)期堅(jiān)持嚴(yán)厲打擊經(jīng)營(yíng)貸流入樓市的行為。

          “針對(duì)一些套取經(jīng)營(yíng)貸的行為,最近的打壓是非常有力的。這種政策的力度能夠抑制市場(chǎng)過(guò)熱,讓經(jīng)營(yíng)貸回歸本質(zhì),有助于企業(yè)經(jīng)營(yíng),一定程度上抑制整個(gè)樓市非理性、不健康的發(fā)展。”張大偉說(shuō)。

          復(fù)旦大學(xué)管理學(xué)院副教授劉明宇建議,大力度推動(dòng)利率的市場(chǎng)化,并以稅收優(yōu)惠等方式替代部分超低利率和超長(zhǎng)期限的經(jīng)營(yíng)貸。

          合肥房產(chǎn)局房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管處副處長(zhǎng)喬磊建議,一方面,要充分利用城市新增人口、商品房新增銷(xiāo)售面積等數(shù)據(jù)資源,加大具有前瞻性的預(yù)判分析研究,進(jìn)一步改善供需關(guān)系。另一方面,在房地產(chǎn)調(diào)控中應(yīng)當(dāng)更注重輿論引導(dǎo),加強(qiáng)微博、抖音和直播平臺(tái)等社交媒體的內(nèi)容監(jiān)管,營(yíng)造良好輿論環(huán)境,化解公眾購(gòu)房焦慮。

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