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　　新年伊始，房地產(chǎn)信貸嚴(yán)格監(jiān)管、審慎授信已成為各大銀行的普遍共識(shí)。近日，中國(guó)證券報(bào)記者獨(dú)家獲得的部分銀行2018年房地產(chǎn)信貸政策顯示，在繼續(xù)推行名單制的同時(shí)，相關(guān)銀行將細(xì)化房企指標(biāo)，加強(qiáng)開發(fā)商分級(jí)管理;積極向綜合實(shí)力排名靠前的龍頭房企開展相關(guān)業(yè)務(wù)，嚴(yán)格限制低收益、高風(fēng)險(xiǎn)的中小房企的貸款授信。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，疊加最近的全國(guó)多個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，以及信貸、發(fā)債和非標(biāo)等渠道繼續(xù)收緊，對(duì)房企來(lái)說(shuō)，2018年將是房企最近4年資金壓力最大的一年。

　　貸款更加注重看排名

　　“總體來(lái)說(shuō)，相比2017年，2018年對(duì)于房企授信的政策更嚴(yán)格了。”東部某省大型國(guó)有商業(yè)銀行相關(guān)人士對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。

　　中國(guó)證券報(bào)記者獲得的最新授信政策顯示，該行要求積極調(diào)整存量客戶的結(jié)構(gòu)，對(duì)于效益一般，規(guī)模有限的房地產(chǎn)企業(yè)，授信門檻將嚴(yán)格受限。項(xiàng)目方面，高端住宅、城市綜合體等地產(chǎn)項(xiàng)目將謹(jǐn)慎納入授信考量。

　　在多個(gè)省份均有布點(diǎn)的某中型城商行也強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)貸的“排名”考量。該銀行將開發(fā)貸客戶分為多個(gè)層次，處于第一層的是根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)頒布的房地產(chǎn)企業(yè)綜合實(shí)力排名前50位的房地產(chǎn)企業(yè);接下來(lái)幾層是根據(jù)地方相關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)的排名剔除第一層后余下的區(qū)域性房企。“一線城市的區(qū)域性房企我們?nèi)∏笆木€的房企我們就取前三。”該城商行人士表示，一些銀行要求排名的門檻更高，有的只給排名前30名的房企比較優(yōu)惠的利率，有的甚至只給前15名。

　　日前，在銀監(jiān)會(huì)明確的2018年銀行業(yè)亂象整治工作要點(diǎn)中，直接或變相為房企支付土地購(gòu)置費(fèi)用提供各類表內(nèi)外融資，向“四證”不全、資本金未足額到位的商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供融資等違反房地產(chǎn)行業(yè)政策的行為將受到重點(diǎn)整治。

　　上述兩家銀行人士均表示，銀行對(duì)2018年房企貸款從嚴(yán)的趨勢(shì)早有預(yù)判。“領(lǐng)導(dǎo)在大大小小各種會(huì)議上反復(fù)強(qiáng)調(diào)，不要讓一只耗子從表內(nèi)表外鉆過(guò)去。”上述國(guó)有商業(yè)銀行人士說(shuō)。

　　房企方面，某港股上市房企的項(xiàng)目經(jīng)理王華(化名)對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，該企業(yè)一直在排名上比較占優(yōu)，也比較容易獲得信貸資金的支持。“據(jù)我了解，不少銀行還鼓勵(lì)信貸部門主動(dòng)對(duì)接我們。”根據(jù)上述城商行的政策，王華的企業(yè)由于全國(guó)排名前十，在開發(fā)貸利率上可以獲得比其他層級(jí)客戶更低的利率優(yōu)惠。“銀行給我的可能是6%，給排名低的可能是9%。”

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，因?yàn)楸O(jiān)管越發(fā)審慎，而房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)要推進(jìn)，就必須和優(yōu)質(zhì)房企進(jìn)行合作。

　　上述城商行人士對(duì)比往年的情況表示，1月以來(lái)到目前只完成1筆開發(fā)貸，也是經(jīng)過(guò)總行方面層層把關(guān)審批后方得放款。“因?yàn)槭强傂兴诘氐牡禺a(chǎn)公司，總行比較熟悉，一般的名單外企業(yè)不容易進(jìn)來(lái)。”

　　融資通道收緊

　　因?yàn)橛蟹科箢怰EITS項(xiàng)目的實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，某券商固定收益高管陳軍能感到近來(lái)非銀的房地產(chǎn)融資方式頗受追捧。1月19日，中國(guó)證券報(bào)記者在位于北京CBD某高檔寫字樓見(jiàn)到陳軍時(shí)，他剛結(jié)束一場(chǎng)面向資管公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的內(nèi)部培訓(xùn)。“馬上要飛到深圳，去和幾個(gè)地產(chǎn)企業(yè)路演類REITS業(yè)務(wù)。”

　　根據(jù)WIND數(shù)據(jù)分析，房地產(chǎn)企業(yè)融資途徑主要來(lái)自銀行貸款、公司債券和非標(biāo)融資。2017年，上述三項(xiàng)融資額分別達(dá)25242億元、8005億元和7327億元。

　　“實(shí)際上，從2016年底開始，很多業(yè)務(wù)監(jiān)管就開始趨嚴(yán)了。”陳軍掰手指給中國(guó)證券報(bào)記者算各項(xiàng)通道，“房地產(chǎn)開發(fā)貸額度有限;公司債在2016年10月開始分類監(jiān)管;房地產(chǎn)信托去年5月銀監(jiān)會(huì)下發(fā)現(xiàn)場(chǎng)檢查指引后就規(guī)模縮量;2017年也沒(méi)有地產(chǎn)企業(yè)能夠IPO。”

　　陳軍表示，多種融資渠道受限，使得許多地產(chǎn)企業(yè)特別是上市房企，不得不將視線轉(zhuǎn)向海外市場(chǎng)配售股份以及加強(qiáng)類REITS業(yè)務(wù)拓展等方面入手。

　　1月17日，碧桂園發(fā)布公告稱，擬在港股配股融資78.16億港元。1月15日，中國(guó)金茂也通過(guò)資本市場(chǎng)配售9億，擬融資凈額約33.06億港元。

　　房企類REITS業(yè)務(wù)方面，近期，新派公寓、旭輝以及保利等房企相關(guān)類REITS項(xiàng)目獲批，也使得這一融資方式逐漸受到市場(chǎng)關(guān)注。嚴(yán)躍進(jìn)表示，由于長(zhǎng)租公寓等住房租賃性質(zhì)的資產(chǎn)在公允價(jià)值上有待進(jìn)一步確立評(píng)估體系，這類資產(chǎn)不易獲得銀行貸款，而類REITS業(yè)務(wù)可以通過(guò)資產(chǎn)證券化架構(gòu)，幫助這類資產(chǎn)獲得融資。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年國(guó)內(nèi)類REITs發(fā)行規(guī)模逾266億元，相比2016年的104億元增長(zhǎng)超過(guò)1倍。“整個(gè)類REITs業(yè)務(wù)規(guī)模增長(zhǎng)，也帶動(dòng)了房企類REITs業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)。”陳軍表示。

　　或加劇行業(yè)洗牌

　　“看看2017年的榜單嚇?biāo)廊耍N售過(guò)千億也不算龍頭房企了。”華北某上市房企高管對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。根據(jù)克而瑞地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2017年度有17家房企銷售額超過(guò)1000億，而2016年度只有9家。

　　中國(guó)證券報(bào)記者從中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)官網(wǎng)看到，2018年中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)評(píng)選工作已經(jīng)開始。“目前很多銀行都是看排名放貸，大家自然會(huì)更加在意相關(guān)排名了。”上述某上市房企人士表示。

　　2017年第四季度以來(lái)，一些房企紛紛喊出銷售過(guò)千億、甚至數(shù)千億的戰(zhàn)略目標(biāo)，也不乏上市房企身影。“一些前兩年不知名的房企，2017年的銷售業(yè)績(jī)真是突飛猛進(jìn)，都排到各種榜單前面去了。”相關(guān)地產(chǎn)專家表示。

　　張大偉表示，在2017年的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控周期內(nèi)，全國(guó)已經(jīng)有110多個(gè)城市出臺(tái)了超過(guò)270多次調(diào)控政策，部分城市房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)逐漸開始影響房企銷售。龍頭房企壓力不大，但中小房企在2018年將面臨全面困境。

　　“總體來(lái)說(shuō)，由于限購(gòu)、限售等調(diào)控措施，房地產(chǎn)去庫(kù)存呈現(xiàn)滴漏形態(tài)，拉大了房企的銷售周期。”陳軍表示。

　　嚴(yán)躍進(jìn)建議，相關(guān)房企要提前準(zhǔn)備，除了開發(fā)貸以外，要加強(qiáng)與銀行在房屋銷售按揭貸款方面的合作，防止銷售周期出現(xiàn)去庫(kù)存困難等利空因素。

　　陳軍則認(rèn)為，2018年是房企面臨洗牌的一年。“我比一些銀行還悲觀，可能只有前十強(qiáng)的房企才是安全的。”

　　1月18日晚剛剛發(fā)布重大資產(chǎn)重組進(jìn)展、擬收購(gòu)淮礦地產(chǎn)100%股權(quán)的信達(dá)地產(chǎn)則表示，房地產(chǎn)開發(fā)屬于資金密集型行業(yè)，對(duì)資金需求較大，因此房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力將在很大程度上影響其發(fā)展前景。通過(guò)收購(gòu)淮礦地產(chǎn)100%股權(quán)，將相關(guān)房地產(chǎn)資產(chǎn)注入信達(dá)地產(chǎn)，將充分發(fā)揮信達(dá)地產(chǎn)的融資優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步擴(kuò)展融資渠道并降低融資成本。

　　上述華北某上市房企高管表示，房企向省外擴(kuò)張，通過(guò)并購(gòu)獲得土地、人才和相關(guān)融資是必然趨勢(shì)。