房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度空前的2017年已經(jīng)過去,2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策依然是大眾不變的關(guān)注熱點(diǎn)。
2017年年底,一年一度的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在北京如期舉行。對(duì)于老百姓(63.620, -0.73,-1.13%)最關(guān)心的住房問題,此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議著墨不少。無論是住房制度、租賃市場(chǎng),還是長(zhǎng)效機(jī)制、樓市調(diào)控政策連續(xù)性穩(wěn)定性等,都引發(fā)了業(yè)界的廣泛關(guān)注和討論。
繼去年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出要堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位后,今年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上,關(guān)于房地產(chǎn)的表述為:“加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度。要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)期租賃,保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益,支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制,保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性,分清中央和地方事權(quán),實(shí)行差別化調(diào)控。”
讓居民住有所居
“多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制應(yīng)有之義。”北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng),首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池在接受《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時(shí)指出。
2017年,京滬兩地試點(diǎn)積極發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房為解決我國(guó)住房問題開辟了新的渠道。共有產(chǎn)權(quán)住房,是指地方政府讓渡部分土地出讓收益,然后以較低的價(jià)格配售給符合條件的保障對(duì)象家庭,房屋產(chǎn)權(quán)可由政府和市民按一定比例持有。
近日,備受關(guān)注的共有產(chǎn)權(quán)住房有了實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展。截至目前,全國(guó)已經(jīng)有北京、上海、南京、煙臺(tái)、福州等至少6個(gè)城市開始供應(yīng)共有產(chǎn)權(quán)房。其中供應(yīng)量最大的是北京,部分城市中買不起普通商品房,又沒有資格申請(qǐng)普通保障房的“夾心層”居民已率先嘗到了甜頭。
知名財(cái)經(jīng)評(píng)論員劉艷在接受《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時(shí)表示,對(duì)供給方進(jìn)行調(diào)控是從平衡市場(chǎng)的實(shí)際供求關(guān)系角度出發(fā)。過去我們更多的是強(qiáng)調(diào)對(duì)需求方的調(diào)控,例如限購、限售、限貸等。可調(diào)控的空間已經(jīng)所剩無幾,所以綜合手段進(jìn)行調(diào)控是下一步的側(cè)重點(diǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)也正在經(jīng)歷供給側(cè)改革。
“多主體供給、多渠道保障既包括政府供給,也包括市場(chǎng)供給;既包括增量房供給,也包括存量房供給;有機(jī)構(gòu)供給,也有個(gè)人供給;既包括國(guó)有土地上建設(shè)的住房,也包括集體土地上建設(shè)的住房;既有商品房供給,也有保障房供給。”趙秀池解釋說。
易居研究院智庫研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時(shí)總結(jié)道,當(dāng)前對(duì)于此類工作會(huì)議來說,明確了住房制度的改革。“從多主體供給的角度看,主要是講參與主體。我們可以看近期的租賃市場(chǎng),實(shí)際上就有包括銀行、互聯(lián)網(wǎng)機(jī)構(gòu)、房企、運(yùn)營(yíng)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)等積極介入,這實(shí)際上就是鼓勵(lì)多主體參與的導(dǎo)向。而從其他領(lǐng)域看,類似城市運(yùn)營(yíng)等領(lǐng)域,其實(shí)都是有類似的鼓勵(lì)思路。”
多渠道保障,就是住房保障方式和渠道要多元化。“對(duì)于多渠道保障,其實(shí)可以從產(chǎn)品層面來展開。”嚴(yán)躍進(jìn)舉例說,比如住房市場(chǎng)未來在商品房市場(chǎng)、共有產(chǎn)權(quán)住房、租賃住房等方面的架構(gòu)會(huì)很清晰,進(jìn)而吻合了不同的住房需求。
“對(duì)于租購并舉來說,目前思路很清晰,成果也很多,即各地的租賃平臺(tái)陸續(xù)建立了起來。嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì),春節(jié)后很多人購房的壓力會(huì)減少,因?yàn)橛泻芏嘧夥康姆吭吹却覀儭?/p>
“多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度的建立,會(huì)讓人們有更多的選擇權(quán),根據(jù)自己的實(shí)際情況來決定住房是租還是買。高房?jī)r(jià)下租房更劃算,如果租房能夠得到與購房同樣的均等化公共服務(wù),則會(huì)減少購買住房的需求,進(jìn)而對(duì)平抑房?jī)r(jià),穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)起到重要作用。”趙秀池總結(jié)道。
發(fā)展長(zhǎng)期租賃市場(chǎng)
要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)期租賃,保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益,支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將租賃市場(chǎng)發(fā)展提到了前所未有的高度,對(duì)于長(zhǎng)期租賃更是特別予以強(qiáng)調(diào)。
實(shí)際上,去年下半年,住房租賃制度改革已收到了不錯(cuò)的成效。全國(guó)已有12個(gè)城市開展了住房租賃試點(diǎn),超50個(gè)城市出臺(tái)了支持住房租賃的政策。
記者梳理發(fā)現(xiàn),在58同城、趕集網(wǎng)、安居客等信息平臺(tái)租房信息遞增速度很快,尤其一線城市,租房市場(chǎng)可以說已經(jīng)有很大的規(guī)模。
“盡管目前高房?jī)r(jià)下租戶劃算,但是租賃住房還是有租賃期限較短、租賃關(guān)系不穩(wěn)定的弊病。正因如此,政府強(qiáng)調(diào)要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)期租賃,支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。”趙秀池分析指出,專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化的住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)比較規(guī)范,相對(duì)個(gè)人出租而言,租賃期限較長(zhǎng),租賃關(guān)系較穩(wěn)定,可以規(guī)避目前租賃市場(chǎng)的很多弊病。有利于改變?nèi)藗冎毁彶蛔獾挠^念,促進(jìn)租賃市場(chǎng)的發(fā)展。
長(zhǎng)期租賃,就是3年以上、時(shí)間比較長(zhǎng)的租賃。“正因?yàn)槿绱耍孕枰平夂芏鄦栴}。比如說很多企業(yè)不愿意做長(zhǎng)期租賃,就是因?yàn)椴粍澦慊蛘呋乇咎y,也或許是考慮到一年漲一次租賃的考慮。”嚴(yán)躍進(jìn)指出,所以現(xiàn)在很多銀行愿意給予3年的貸款,那么此類企業(yè)就可以回籠此類租金,就會(huì)有較好的意義,這也會(huì)帶來很多實(shí)際的意義,比如說3年也可以真正開展起來。
未來,要實(shí)現(xiàn)租購并舉,還要解決目前租賃市場(chǎng)存在的弊病。
“保護(hù)租賃利益相關(guān)方權(quán)益不僅是租購?fù)瑱?quán),更要保護(hù)租賃雙方的利益。”中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛對(duì)媒體表示,發(fā)展長(zhǎng)期租賃市場(chǎng),要采取機(jī)制激勵(lì)市場(chǎng)主體意愿去從事長(zhǎng)期租賃業(yè)務(wù),如在稅收、土地方面采取措施讓開發(fā)自持住房的企業(yè)利益得到保障。
劉艷告訴記者,長(zhǎng)期租賃是建立調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的重要組成部分,長(zhǎng)期租賃不僅要解決有房住的問題,而且要解決住得舒適方便的問題。長(zhǎng)期租賃可持續(xù)發(fā)展最終要由市場(chǎng)來完成,企業(yè)參與是關(guān)鍵。
“租賃市場(chǎng)與購房市場(chǎng)并舉有助于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展,各占50%的比例是成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)。”劉艷明確指出。
“不同于商品房開發(fā)建設(shè)后就可出售,資金可以較快回收,而建設(shè)長(zhǎng)租公寓要長(zhǎng)期持有,資金回收期長(zhǎng),資金壓力大。尤其是在初始階段,大量資金要用于拍地、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。”國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)研究所研究員任興洲認(rèn)為,要認(rèn)真研究針對(duì)長(zhǎng)租市場(chǎng)的融資、稅收等相關(guān)政策,使長(zhǎng)租市場(chǎng)的建設(shè)經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)良性發(fā)展,更有效地培育長(zhǎng)租市場(chǎng)。
劉艷預(yù)計(jì),未來將出現(xiàn)多層次品質(zhì)的租賃住房產(chǎn)品,長(zhǎng)租公寓是未來城市核心區(qū)解決年輕人住房的主流,不僅要有好房子,更要有好配套。
未來房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展
2017年對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)來說,是極不平凡的一年。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì),這一年來,全國(guó)有110個(gè)城市累計(jì)發(fā)布了250多次調(diào)控政策。這是調(diào)控力度空前的一年,對(duì)于已經(jīng)到來的2018年,情況又將如何,業(yè)界備受關(guān)注。
貫徹中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的最新部署。談及2018年的樓市調(diào)控,住建部部長(zhǎng)王蒙徽在去年年底時(shí)強(qiáng)調(diào),堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松,完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制,保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性,抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)分類調(diào)控,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
對(duì)于2018年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì),嚴(yán)躍進(jìn)表示,近期對(duì)于限購松綁討論最多的就是各地或有一定的財(cái)政壓力,所以從這個(gè)角度看,適當(dāng)松綁也是有可能的。但是這次松綁不是大松綁,房住不炒依然會(huì)繼續(xù),而且也主要是郊區(qū)市場(chǎng)的松綁。市場(chǎng)方面,預(yù)計(jì)后勁依然較大,尤其是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是個(gè)大產(chǎn)業(yè),潛在的剛需還很大。
“中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出要保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性,意味著2018年房地產(chǎn)調(diào)控政策整體上不會(huì)有太大的變化。”任興洲認(rèn)為,政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性表明調(diào)控的目標(biāo)不會(huì)動(dòng)搖、力度不會(huì)放松,決不能讓投機(jī)因素重返市場(chǎng),注重防范和化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn);同時(shí),保持政策穩(wěn)定性也會(huì)避免市場(chǎng)硬著陸、大起大落。
“2018年的調(diào)控總基調(diào)不會(huì)有太大轉(zhuǎn)變,各地方從應(yīng)急式嚴(yán)格調(diào)控將過渡到差別化調(diào)控階段,滿足剛需和改善型住房需求是制定調(diào)控政策的初衷,針對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控只能是階段性的,讓房?jī)r(jià)和城市的發(fā)展協(xié)調(diào)是符合規(guī)律的。”劉艷認(rèn)為。
趙秀池對(duì)此也表示贊同,她認(rèn)為,2018年房地產(chǎn)調(diào)控政策的總基調(diào)不會(huì)變。會(huì)緊緊圍繞“房子是用來住的,不是用來炒的”定位來制定相應(yīng)的房地產(chǎn)調(diào)控政策,各地會(huì)根據(jù)自己的情況因城施策,對(duì)于住房供不應(yīng)求的城市,繼續(xù)執(zhí)行限購限貸限價(jià)等的房地產(chǎn)調(diào)控政策;對(duì)于住房供過于求的城市,主要任務(wù)還是去庫存。目的都是平衡供求關(guān)系,讓住房回歸居住功能,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
“未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)在綜合運(yùn)用一系列財(cái)稅、金融、規(guī)劃、土地、行政手段等政策的調(diào)控下,房?jī)r(jià)波動(dòng)會(huì)越來越小,房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)越來越平穩(wěn)。”趙秀池預(yù)計(jì)。
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