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        農(nóng)地入市改革試點(diǎn)進(jìn)入最后階段
        試點(diǎn)表明,潛力大、困難多,未來(lái)需要綜合配套改革
        2017-06-23 作者: 記者 叢峰 林遠(yuǎn) 葉含勇/成都報(bào)道 來(lái)源: 經(jīng)濟(jì)參考報(bào)

          全國(guó)33個(gè)土地改革試點(diǎn)還有半年時(shí)間就將收官。日前《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者在試點(diǎn)之一的四川省郫都區(qū)采訪了解到,該區(qū)試點(diǎn)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市,取得了可觀的經(jīng)濟(jì)收入,并進(jìn)行了現(xiàn)金分紅。

          專家表示,這項(xiàng)改革喚醒了農(nóng)村“沉睡的資產(chǎn)”,將賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利,但未來(lái)需要綜合配套改革。

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          樣本 試點(diǎn)農(nóng)地入市賣出兩個(gè)億

          四川省農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的“第一槌”,是在距離成都市中心城區(qū)半個(gè)小時(shí)車程的郫都區(qū)唐昌鎮(zhèn)戰(zhàn)旗村擂響的。2015年,戰(zhàn)旗村選中了村辦復(fù)合肥廠、預(yù)制廠和村委會(huì)老辦公樓用地入市拍賣,并最終在郫都區(qū)公共資源交易服務(wù)中心以700多萬(wàn)元的總價(jià)成交。

          戰(zhàn)旗村黨總支書記高德敏告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,從入市到開發(fā),該宗地經(jīng)歷了頒發(fā)集體土地所有權(quán)證、入市主體提出申請(qǐng)并編制入市方案、表決通過(guò)入市方案、區(qū)公共資源交易中心組織實(shí)施等程序。

          記者在現(xiàn)場(chǎng)看到,拍賣的地塊目前正在打圍施工一個(gè)鄉(xiāng)村旅游綜合體。據(jù)了解,該項(xiàng)目總建筑面積8800多平方米,主體工程已經(jīng)封頂,正在進(jìn)行內(nèi)外裝修。墻外的道路已經(jīng)鋪好瀝青裝好路燈,路邊的特色景觀帶基本成形。

          高德敏表示,以前農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地是“沉睡的資產(chǎn)”,即便有想法也不能動(dòng),村子能有今天,首功要?dú)w于這次“土改”。

          據(jù)統(tǒng)計(jì),截至目前,郫都區(qū)已完成30宗353畝農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市交易,獲得成交價(jià)款2.1億元。入市項(xiàng)目的加快建設(shè),帶動(dòng)發(fā)展規(guī)模以上養(yǎng)生養(yǎng)老中心、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)基地、農(nóng)耕體驗(yàn)園160多家,催生了一批農(nóng)、文、旅共融的新興產(chǎn)業(yè)、新興業(yè)態(tài)和幸福美麗新村。

          多位專家告訴記者,市場(chǎng)對(duì)于農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市拍賣的關(guān)注點(diǎn),集中在收益分配上。雖然政府提出了和國(guó)有土地同等入市、同價(jià)同權(quán),但和國(guó)有土地入市收益直接進(jìn)入財(cái)政不同,農(nóng)村集體土地入市的收益需要兼顧國(guó)家、集體和個(gè)人等多方利益。而在郫都區(qū),為防止土地增值收益分配“吃光分光”,該區(qū)確立了針對(duì)集體經(jīng)濟(jì)組織成員內(nèi)部分配的原則,按照“二八開”形式劃分成員現(xiàn)金分紅和集體相關(guān)資金存留,保障村民長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)和促進(jìn)集體經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。

          例如,戰(zhàn)旗村在土地拍賣之后,扣除入市成本、繳納土地增值收益調(diào)節(jié)金(15%)后形成的出讓凈收益,僅以其中20%進(jìn)行現(xiàn)金分紅,其余絕大部分用作村集體資產(chǎn)管理有限公司的公益公積金,以保障農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展和農(nóng)民持續(xù)增收。

          棋局 全國(guó)33個(gè)試點(diǎn)進(jìn)入最后半年

          在農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市改革的嘗試方面,郫都區(qū)只是其中一個(gè)樣本。

          從2016年開始,全國(guó)33個(gè)縣進(jìn)行征地制度改革、農(nóng)村經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市改革和宅基地制度改革等“三塊地”改革試點(diǎn)。據(jù)國(guó)土資源部4月份透露,農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市地塊目前各試點(diǎn)共計(jì)完成278宗,總價(jià)款約50億元人民幣。這意味著每畝地的平均入市價(jià)格約為110萬(wàn)元。

          按照計(jì)劃,今年12月31日,所有試點(diǎn)將正式收官,試點(diǎn)成果呈報(bào)上級(jí)部門進(jìn)行驗(yàn)收和評(píng)估,對(duì)實(shí)踐證明可行的,修改完善有關(guān)法律;對(duì)實(shí)踐證明不宜調(diào)整的,恢復(fù)施行有關(guān)法律規(guī)定。也就是說(shuō),這些改革試點(diǎn)還剩下最后半年的時(shí)間。

          有專家表示,過(guò)去,農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地難以自由流轉(zhuǎn),其結(jié)果是城市建設(shè)用地日漸短缺的同時(shí),城鄉(xiāng)建設(shè)用地卻利用粗放,造成大量空閑用地,得以流轉(zhuǎn)后,將賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利,推進(jìn)城鄉(xiāng)要素平等交換和公共資源均衡配置。

          國(guó)土資源部調(diào)控和監(jiān)測(cè)司巡視員董祚繼此前告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地制度改革的基本思路,是允許規(guī)劃確定為經(jīng)營(yíng)性用途的存量農(nóng)村集體建設(shè)用地,與國(guó)有建設(shè)用地享有同等權(quán)利,在符合規(guī)劃、用途管制和依法取得的前提下,可以出讓、租賃、入股,并完善入市交易規(guī)則、服務(wù)監(jiān)管制度和土地增值收益的合理分配機(jī)制。現(xiàn)階段農(nóng)村所擁有的存量建設(shè)用地多達(dá)2.5億畝,盤活農(nóng)村資源,激活農(nóng)村資產(chǎn),那么,農(nóng)村將成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“下一個(gè)風(fēng)口”。

          集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市潛力很大,但董祚繼也表示,改革也面臨諸多困難和矛盾,需要理性看待。例如,由于長(zhǎng)期以來(lái)對(duì)農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度建設(shè)重視不夠,造成農(nóng)村土地管理基礎(chǔ)普遍不夠扎實(shí)。各種歷史遺留問(wèn)題錯(cuò)綜復(fù)雜,土地及農(nóng)房產(chǎn)權(quán)資料缺失、權(quán)屬爭(zhēng)議、違法違規(guī)等情況大量存在,過(guò)去私下交易行為問(wèn)題叢生、尾大不掉。這些因素明顯影響到改革的全面推進(jìn)。

          難點(diǎn) 產(chǎn)權(quán)限制和政策配套成當(dāng)前瓶頸

          實(shí)際上,基層政府工作人員對(duì)此次改革面臨的困難也有同樣的感受。郫都區(qū)國(guó)土部門相關(guān)負(fù)責(zé)人就坦言,隨著試點(diǎn)的不斷深入以及農(nóng)村土地征收、宅基地制度改革任務(wù)的疊加,集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市在程序和措施上都面臨瓶頸。

          上述負(fù)責(zé)人表示,一是改革的政策配套跟進(jìn)不足,農(nóng)村土地制度改革涉及的利益關(guān)系復(fù)雜,單一政策支撐難以奏效。當(dāng)前來(lái)看,農(nóng)村產(chǎn)權(quán)金融服務(wù)、土地入市的財(cái)稅征管和行政審批、土地供后監(jiān)管等方面的配套政策及制度建設(shè)尚屬空白,需要加快研討并協(xié)同跟進(jìn)。

          二是土地利用規(guī)劃管控缺乏彈性,農(nóng)村地區(qū)建設(shè)用地發(fā)展空間狹小,就地入市與現(xiàn)有基本農(nóng)田布局極易沖突。如何在確保基本農(nóng)田保護(hù)面積不減少、質(zhì)量不降低的前提下,突破現(xiàn)有土地利用規(guī)劃管理模式,利用好農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地,確實(shí)是一個(gè)難題。

          三是農(nóng)村土地二級(jí)市場(chǎng)沒(méi)有放開。二級(jí)市場(chǎng)交易管理涉及國(guó)土、房產(chǎn)、工商等多個(gè)部門,由于沒(méi)有統(tǒng)一匯總和發(fā)布信息的渠道,造成了交易信息不對(duì)稱,增加了政府精準(zhǔn)調(diào)控的難度,土地違規(guī)交易和隱性交易的隱患無(wú)法消除,不利于農(nóng)村土地市場(chǎng)的健康發(fā)展。

          四川邁高旅游資源開發(fā)有限公司董事長(zhǎng)張旭東認(rèn)為,農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市,要想真正實(shí)現(xiàn)與國(guó)有建設(shè)用地的同價(jià)同權(quán),順利進(jìn)行抵押融資是一把重要的尺子。但是,目前對(duì)此提供抵押貸款服務(wù)的金融機(jī)構(gòu)很少,這對(duì)改革進(jìn)程是一個(gè)很大的掣肘。

          值得一提的是,有專家認(rèn)為,改革成敗與否,土地用途規(guī)劃是關(guān)鍵。目前農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市試點(diǎn)中,被拍賣的土地多用于工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)用地,少量用于商貿(mào)用地,也有一些沿海試點(diǎn)地區(qū)嘗試將入市后的地塊用于住宅地產(chǎn)開發(fā),也就是俗稱的“商住兩用”型地產(chǎn)。

          在成都,很多“不差錢”的投資者同樣相中了農(nóng)村經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地潛在的巨大市場(chǎng)價(jià)值。但是,在對(duì)改革政策進(jìn)行一定了解后,有投資者就表示,如果完全按現(xiàn)行改革文件來(lái)操作,在試點(diǎn)區(qū)域投資“商住兩用”型地產(chǎn)開發(fā),產(chǎn)權(quán)和交易都是今后很難繞過(guò)的“一道坎”。

        凡標(biāo)注來(lái)源為“經(jīng)濟(jì)參考報(bào)”或“經(jīng)濟(jì)參考網(wǎng)”的所有文字、圖片、音視頻稿件,及電子雜志等數(shù)字媒體產(chǎn)品,版權(quán)均屬經(jīng)濟(jì)參考報(bào)社,未經(jīng)經(jīng)濟(jì)參考報(bào)社書面授權(quán),不得以任何形式刊載、播放。
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