“日光盤”、地王頻繁現(xiàn)身房地產(chǎn)市場。樓市“繁榮”的背后,潛伏著危機。
截至5月30日,據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,20大城市合計土地出讓金在5822.78億元,與2015年同期的3481.6億元相比,上漲了67%。
令業(yè)內(nèi)驚奇的是,蘇州樓面價每平方米達5089元,同比暴漲597.5%;土地出讓金759億元,同比暴漲867.33%。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉向記者表示,隨著“北上廣深”等一線城市、一部分核心二、三線城市樓市“地王”頻現(xiàn),樓板價持續(xù)攀升,即使房企聯(lián)合體在一、二線核心城市以“地王”形式拿下優(yōu)質(zhì)地塊,也難以說可以完全規(guī)避風險,這些城市的土地市場“投資有風險”。
二線城市拍出99個地王
根據(jù)上述中原地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,二線城市已成“地王集中營”。截至5月30日,全國住宅類地塊,溢價率超過100%的地塊合計112宗,其中除了10宗在一線城市上海,3宗在廣州以外,全部在二線城市。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,面粉比面包貴的城市正營愈發(fā)壯大。以溢價率100%作為地王計算的話,今年全國住宅加上商品房一共出現(xiàn)150多個地王,其中有99個出現(xiàn)在二線城市,價格非常非常高。
從不同城市看,合肥有12宗住宅類地王,南京有12宗,蘇州最多,多達28宗,廈門有1宗,另外包括福州、杭州等城市的100%溢價率住宅地塊地王也分布比較多。
根據(jù)相關(guān)梳理統(tǒng)計,2016年以來土地成交金額排名前十的城市中,二線城市占到了8個,蘇州、南京、合肥,平均溢價率高達100%以上;全國20大城市前5個月土地出讓金最多的城市當中,同比漲幅超過100%的城市有蘇州、南京、杭州、合肥、武漢、寧波、佛山和溫州;同比漲幅超過200%的有城市有7個。
張大偉稱,目前市場上創(chuàng)造地王的基本都是上市企業(yè)和國企,資金實力強,對未來市場波動的抗壓抵御能力也更強。尤其在過去一年,房地產(chǎn)政策寬松,上市企業(yè)融資資金成本大幅下調(diào),導致很多企業(yè)敢于拿地,表現(xiàn)也更加激進。
張大偉認為,雖然地王不完全代表未來市場售價,但如此多的地王集中出現(xiàn),未來房價很難不受到影響。而南京、合肥、廈門、蘇州等地王最密集的二線城市,如果沒有約束性政策,房價很可能會爆發(fā)式上漲。
高價重返一、二線存風險
近兩年,在記者與房地產(chǎn)企業(yè)高管交流時,聽到最多的戰(zhàn)略布局是全面回守一、二線城市。如今,面對如此多的高代價重返一、二線核心城市,趨勢到底會如何?
《證券日報》記者曾在福州走訪多個樓盤,尤其個別高端項目成交量很高,去化速度也不慢,接盤者多為50歲年齡段的商人。不過,一位頗為熟悉福州樓市的當?shù)厝烁嬖V本報記者,20年前,福建省有很多年輕人出國打拼,這批人如今衣錦還鄉(xiāng),多有置業(yè)之舉,甚至有的人能夠一口氣買下4套5000萬元量級以上豪宅,供幾代人居住。
“現(xiàn)在這批海外歸來的購買需求已經(jīng)快要耗盡了,房子夠幾代人住的了。未來的樓市需求在哪里?”該人士向記者表示了他的擔憂。
“品牌房企重返一、二線核心城市,導致市場競爭更加激烈,勢必會推升土地成本,導致地王頻現(xiàn)。”張宏偉表示,如果市場按照這樣的邏輯持續(xù)進行,一、二線核心城市的進入門檻會持續(xù)提高,這也就意味著房企未來風險會越來越大,即使以聯(lián)合體形式拿地也很難完全規(guī)避市場風險,甚至會出現(xiàn)品牌房企聯(lián)合體退地的現(xiàn)象。其中,外來開發(fā)商不惜一切代價挺進一、二線核心城市風險最大,其戰(zhàn)略并不可取。
張宏偉認為,房價上漲是有“天花板”的。對房企來說,由于“被改善”、“被豪宅”引起市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化,但市場真實的需求結(jié)構(gòu)并非如此,這成為房企拿下“地王”之后的最大隱藏風險。若再遭遇今年下半年不可預見的市場風險,即使房企以聯(lián)合體形式拿下“地王”也并不是一件好事,也極有可能因此而陷入資金鏈斷鏈的風險。
當?shù)赝蹴椖勘黄缺粩R淺或難以盈利之時,市場將進入并購時代,后市高代價拿地的企業(yè),沒有新地王來解套,將面臨被并購、甚至破產(chǎn)的命運。
投資回報率直線降低的背后,是中國巨大的過剩產(chǎn)能和嚴重不合理的資源配置現(xiàn)實,一場以去產(chǎn)能為任務(wù)之首的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革攻堅戰(zhàn),正在各地打響。