最近一段時(shí)間,房?jī)r(jià)上漲最快的3個(gè)城市,蘇州、南京、合肥,限購(gòu)的傳聞時(shí)有發(fā)生,但仍待字閨中。與此同時(shí),在房?jī)r(jià)、地價(jià)高漲的熱潮中,對(duì)于樓市即將進(jìn)入下行周期的看空者越來(lái)越多。
多空交割,“地王”輩出,二線(xiàn)城市的限購(gòu)之舉能否落地?
為控房?jī)r(jià) 各種“限”出爐
為控制房?jī)r(jià),企業(yè)的定價(jià)行為在特殊時(shí)期受到了更多的行政指導(dǎo),比如限制土地拍賣(mài)價(jià)格、控制網(wǎng)簽節(jié)奏、對(duì)申報(bào)價(jià)格進(jìn)行行政指導(dǎo)等,不一而足。
除了限制地價(jià),蘇州還選擇了控制網(wǎng)簽節(jié)奏,希望短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)的下降。龍湖蘇州一位熟悉政策層面的人士透露,蘇州在限制房?jī)r(jià)漲幅和限制地價(jià)之后,又開(kāi)始了新一輪的限制網(wǎng)簽,售價(jià)在25000元/平方米以上的項(xiàng)目,每天網(wǎng)簽的指標(biāo)為5個(gè),暫且執(zhí)行到6月。
每天5套的網(wǎng)簽指標(biāo),開(kāi)發(fā)商一個(gè)月最多只能賣(mài)出約150套房,和開(kāi)盤(pán)數(shù)相差甚大。網(wǎng)簽時(shí)間拉長(zhǎng),對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)意味著什么?上述龍湖蘇州人士稱(chēng),交易的落地標(biāo)準(zhǔn)為蘇州住建部門(mén)的網(wǎng)簽合同為依據(jù),不能網(wǎng)簽,對(duì)購(gòu)房者的約束僅是定金合同,定金額度一般3~5萬(wàn)元,對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)違約的風(fēng)險(xiǎn)加大。
對(duì)于希望快速回籠資金的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),不能網(wǎng)簽不僅僅是交易推后,同時(shí)帶來(lái)的還有資金回籠,網(wǎng)簽前,開(kāi)發(fā)商無(wú)法獲取購(gòu)房者交付的首付款,且房貸流程同樣推后。
南京則對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格申報(bào)做出嚴(yán)格的限制。5月27日,南京市發(fā)文表示,物價(jià)主管部門(mén)在受理開(kāi)發(fā)企業(yè)商品住房?jī)r(jià)格申報(bào)指導(dǎo)時(shí),對(duì)土地出讓溢價(jià)超過(guò)45%以上部分的保障房建設(shè)資金,不計(jì)入其房?jī)r(jià)的準(zhǔn)許成本,不作為申報(bào)價(jià)格的組成部分。海亮地產(chǎn)一相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,南京物價(jià)局對(duì)開(kāi)發(fā)商提交的價(jià)格申報(bào)不再僅限于被告知,而是會(huì)考慮項(xiàng)目周邊的實(shí)際售價(jià)對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格進(jìn)行指導(dǎo)。
無(wú)論是限制最高地價(jià)、限制高價(jià)樓盤(pán)網(wǎng)簽數(shù)量抑或?qū)?xiàng)目申報(bào)價(jià)格進(jìn)行行政指導(dǎo),均是在房?jī)r(jià)、地價(jià)上漲的背景下,政府承受巨大壓力之下的臨時(shí)舉措。
限購(gòu)令為何隱而不發(fā)
限購(gòu)是樓市降溫利器,包括南京、合肥和蘇州在內(nèi)的強(qiáng)二線(xiàn)城市都選擇了謹(jǐn)慎,多次傳言之后仍隱而不發(fā)。
限購(gòu)尚未如期而至,如果樓市先行轉(zhuǎn)向,是不是意味著限購(gòu)將被擱淺?這或許可以從以往房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性趨勢(shì)中尋到一些答案。
中金在一份研報(bào)中認(rèn)為,2005、2008、2011、2014年的小年行情或?qū)⒃?016年重演,銷(xiāo)售周期提前進(jìn)入下行通道,房?jī)r(jià)或存在同比下降壓力。
限購(gòu)之后,伴隨的是樓市成交走低。以最近的兩個(gè)完整周期(2008年~ 2011年和2011年~2014年)為例,2011年和2014年的兩次低谷之前,樓市的行情均走出了成交小高峰,像極了2016年樓市的火爆行情。樓市高點(diǎn)之后,限購(gòu)隨之而來(lái),繼而是樓市的迅速冷凍,如2011年和2014年。
樓市在達(dá)到高點(diǎn)之后快速進(jìn)入下行周期的背后是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和開(kāi)工量的快速增長(zhǎng)帶來(lái)的供應(yīng)增加。
克而瑞的數(shù)據(jù)顯示,蘇州、南京、合肥的現(xiàn)有庫(kù)存僅供消化2~3個(gè)月。這或許和2015年開(kāi)工項(xiàng)目少有關(guān)。2015年,蘇州房地產(chǎn)開(kāi)工和施工均呈現(xiàn)大幅回落。蘇州市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,商品房新開(kāi)工面積下降31.4%。
開(kāi)發(fā)商已覺(jué)察樓市的異常。捂盤(pán)惜售最為嚴(yán)重的合肥,已經(jīng)開(kāi)始放量推盤(pán)。365淘房網(wǎng)此前預(yù)計(jì),5月合肥有77家樓盤(pán)推出新房源,上市量超過(guò)1.8萬(wàn)套,幾乎是4月份的兩倍。5月最后一個(gè)周末,合肥新房市場(chǎng)共9個(gè)項(xiàng)目逾2500套房源入市。6月份,合肥九區(qū)三縣60多家樓盤(pán)計(jì)劃加推,入市總房源量達(dá)到15333套,漲幅超過(guò)30%。其中,純新盤(pán)共14家,計(jì)劃推出5200套房,占到了總?cè)胧辛康?3.9%。
一私企老板涉嫌套取大量科技、技改資金,部分造假騙取資金的行為已被科技部門(mén)查實(shí),有科技部門(mén)公職人員因涉嫌瀆職、受賄被查處。