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　　時隔半年之后，央行再度對于不實施限購城市的首套房商貸首付比例進(jìn)行調(diào)整。昨日，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布公告稱，在不實施限購措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點。在分析人士看來，央行此舉正式打響房地產(chǎn)去庫存第一槍，并將有效激發(fā)房地產(chǎn)合理需求，下一步商品房貸款首付有望繼續(xù)下調(diào)，三四線城市房價有望受惠。

　　非限購城市貸款首付最低至20%

　　央行公告發(fā)布后，已有部分銀行開始積極響應(yīng)政策。浙商銀行昨日發(fā)布公告稱，對居民家庭首次購買普通住房的，商業(yè)性個人住房貸款原則上首付款最低比例為25%，總行將根據(jù)各分行當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場實際情況確定可執(zhí)行最低20%首付款比例的區(qū)域；對已擁有一套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件購買普通住房的，商業(yè)性個人住房貸款首付款最低比例為30%。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，對于非限購城市來說，它們的首套房貸比例實際上最低可達(dá)到20%，另外在首套商品房貸款沒有結(jié)清的情況下，二套房門檻也隨之降至30%，而此前這一比例為40%。

　　對此，中國民生銀行首席研究員溫彬稱，隨著城鄉(xiāng)居民收入水平的提高和城市化進(jìn)程的加快，居民住房剛性需求和改善性需求旺盛，央行按照“分類指導(dǎo)，因地施策”的原則，針對非限購城市降低住房貸款首付比例，有助于提高居民購房能力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　民生宏觀分析師朱振鑫認(rèn)為，“自房貸下調(diào)公積金首付后，下調(diào)一般貸款首付順理成章，不排除進(jìn)一步下調(diào)的可能。未來兩三年，房地產(chǎn)政策暖風(fēng)不會停，一方面60億元庫存需要去，另一方面房價整體已經(jīng)幾乎沒有上漲風(fēng)險，政策有松動空間”。

　　打響去庫存第一槍

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局去年12月末發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至去年11月末，我國商品房待售面積69637萬平方米，比10月末增加1004萬平方米。

　　在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，此次政策的出臺，實際上貫徹了2015年以來去庫存的政策導(dǎo)向。而且從市場預(yù)期看，能夠較好地撼動去庫存市場的絕招，只能是商業(yè)銀行貸款政策的繼續(xù)放松。

　　“在當(dāng)前高庫存壓力之下，房地產(chǎn)市場及投資開發(fā)增速已危及經(jīng)濟(jì)增長，尤其是房子嚴(yán)重過剩的三四線城市及少部分二線城市，庫存現(xiàn)象嚴(yán)重。此次央行允許各地可向下浮動5個百分點，最直接的好處就是省錢，如果政策一旦全面實施，三四線城市將直接受惠。而市場原本就火爆的一線城市，即使政策不會全面，樓市成交量想必也將迎來新一輪爆發(fā)期。”融360房貸分析師郝俊丞表示。

　　但也有分析人士表示，央行此次“樓市新政”對于去庫存來說并沒有多大意義。偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉稱，“非限購城市庫存的根源在于產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的就業(yè)機(jī)會不足，教育和醫(yī)療等公共資源不足，無法形成人口的引入和聚集，產(chǎn)生不了購房需求，這不是簡單的降首付解決的了的”。

　　胡景暉還表示，“央行允許非限購城市首套房貸可浮動5%，但是銀行未必敢多放5%，因為銀行放貸的原則是按揭月供還款的上限不能超過家庭月可支配收入的50%，這是個硬約束。所以，非限購城市去庫存要靠產(chǎn)業(yè)布局和公共資源分配的調(diào)整，要靠降房價、減稅費等減少購房人負(fù)擔(dān)的有效舉措”。

　　一線城市首付比例向下空間不大

　　值得注意的是，此次對于實施“限購”措施的城市，個人住房貸款政策已然按原規(guī)定執(zhí)行。據(jù)統(tǒng)計，截至2016年2月2日，全國46個限購城市中僅剩北京、上海、廣州、深圳、三亞5個城市沒有取消限購。這5個城市的首套房商貸首付比例目前仍不得低于30%。

　　和二、三、四線城市樓市需求不足相反的是，北上廣深這些一線城市的樓市成交活躍，出現(xiàn)量價齊升的局面。市場更為關(guān)注的是，未來這幾個限購城市是否也可能下調(diào)首套房的商貸首付比例。

　　在嚴(yán)躍進(jìn)看來，一線城市并不會有調(diào)整的可能，相反一線城市還會面臨政策收緊的可能。這和一線城市庫存壓力不大、房價上漲過快等態(tài)勢是有關(guān)系的。他同時表示，對于一線城市來說，需要考慮的一個問題是如何積極補(bǔ)庫存。這個是供給側(cè)改革的最大思路，而非簡單地刺激需求。后續(xù)一線城市或在土地的容積率提高等方面做調(diào)整，以及在軌道交通建設(shè)方面加大力度，進(jìn)而改善郊區(qū)物業(yè)的居住優(yōu)勢。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅同樣表示，北上廣深在2015年樓市成交活躍，出現(xiàn)量價齊升的局面，從目前的市場情況看，不具備進(jìn)一步放松的市場條件，如果2016年北上廣深房地產(chǎn)市場出現(xiàn)明顯的降溫現(xiàn)象，才有可能出臺利好政策。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，一線城市降低首付比例可能性不大，因為北上廣深等一線城市樓市已經(jīng)呈現(xiàn)出量價齊升的火熱狀態(tài)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，一線城市不是庫存問題，是上漲壓力問題，所以不會刺激，不刺激現(xiàn)在還瘋漲，不太可能再刺激。

　　公積金首付比例亦難有下降空間

　　此次央行的調(diào)整政策主要針對商貸首付比例，市場預(yù)計，未來監(jiān)管層將出臺一系列措施來刺激樓市。去年6月，北京公積金中心下發(fā)的新政稱，首套房公積金的最低首付比例為20%，已經(jīng)降至歷史最低。未來公積金貸款首付比例是否也會出現(xiàn)調(diào)整？

　　在嚴(yán)躍進(jìn)看來，公積金首付比例下調(diào)的可能性已經(jīng)不大了，基本上會維持這樣一個幅度。當(dāng)然公積金后續(xù)改革的最大亮點就是公積金異地互貸的認(rèn)可，同時公積金資產(chǎn)證券化的做法也會提速。

　　“公積金的問題不是首付多少，而是貸款上限，現(xiàn)在各地雖然公積金首付20%，但事實上根本不可能實現(xiàn)。”張大偉直言。

　　據(jù)悉，2015年1月，北京市公積金管理中心將購買首套自住住房面積在90平方米（含）以下房產(chǎn)的最高貸款額度調(diào)整為120萬元。雖然較之前有所提高，但不少分析人士表示，一線城市的房價過高，這個貸款額度并不夠用。

　　郭毅表示，公積金首付比例已經(jīng)降至歷史最低，出于金融系統(tǒng)風(fēng)險管控的考慮，預(yù)計不會再進(jìn)一步降低首付比例，但部分城市有可能繼續(xù)上調(diào)公積金貸款上限。