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　　近日有消息稱，恒豐銀行信用評(píng)審部發(fā)出內(nèi)部通知，于1月29日起暫停受理房地產(chǎn)行業(yè)新增授信業(yè)務(wù)。雖然恒豐銀行相關(guān)人士回應(yīng)稱，此舉是該行基于貸款結(jié)構(gòu)調(diào)整作出的正常經(jīng)營(yíng)決策，不涉及其他，但此事仍引起社會(huì)廣泛關(guān)注。有專家稱，未來房企融資將越來越難。

　　1融資渠道收窄

　　據(jù)了解，在銀監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于開展銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查的緊急通知》，進(jìn)行“三三四”監(jiān)管，發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化整治銀行業(yè)市場(chǎng)亂象的通知》、《進(jìn)一步深化整治銀行業(yè)市場(chǎng)亂象的意見》和《2018年整治銀行業(yè)市場(chǎng)亂象工作要點(diǎn)》期間，陸續(xù)有銀行停止了與房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)的貸款業(yè)務(wù)。

　　1月24日，上海(樓盤)銀監(jiān)局向滬上各商業(yè)銀行、財(cái)務(wù)公司發(fā)布《關(guān)于規(guī)范開展并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)的通知》，意在重申銀監(jiān)會(huì)發(fā)布的《商業(yè)銀行并購(gòu)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》(下稱指引)的政策導(dǎo)向。該文件強(qiáng)調(diào)，并購(gòu)貸款投向房地產(chǎn)開發(fā)土地并購(gòu)，或房地產(chǎn)開發(fā)土地項(xiàng)目公司股權(quán)并購(gòu)的，應(yīng)按照穿透原則管理，防范關(guān)聯(lián)企業(yè)借助虛假并購(gòu)套取貸款資金，確保貸款資金不被挪用。

　　同策研究院首席分析師張宏偉表示，自從新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策和配套監(jiān)管政策實(shí)施以來，房企融資渠道越來越窄，生存空間受到影響。“據(jù)我了解，房企融資額已出現(xiàn)趨勢(shì)性下降。這種情況下，一些房企向民間資本伸手，一些房企開始發(fā)境外美元債，但兩種方式成本都相當(dāng)高。還有一些房企做股權(quán)質(zhì)押，以此獲得融資。”

　　房掌柜(上海)二手房總經(jīng)理宋會(huì)雍表示，房企資金來源緊張后，一般會(huì)加快銷售，并收縮拿地節(jié)奏，這會(huì)帶來房?jī)r(jià)下調(diào)和土地溢價(jià)空間的減弱。同時(shí)，房企會(huì)加快轉(zhuǎn)型步伐，如商轉(zhuǎn)住、租賃住宅、跨界經(jīng)營(yíng)等方面，增加物業(yè)持有量。由此，資金周轉(zhuǎn)速度會(huì)放慢，從項(xiàng)目開發(fā)及買賣的收益，轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)收益。“目前的融資渠道，上市房企就發(fā)一些資產(chǎn)證券化項(xiàng)目，而中小型房企估計(jì)要賣項(xiàng)目了。對(duì)大企業(yè)來說，這是拿項(xiàng)目的機(jī)會(huì)。此外，政策層面會(huì)有一些差別，一線城市對(duì)房地產(chǎn)融資的控制可能更緊一些，二三線城市相對(duì)沒那么緊。”

　　中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)首席研究員李戰(zhàn)軍指出，此次由恒豐銀行引發(fā)關(guān)于暫停房地產(chǎn)行業(yè)新增授信業(yè)務(wù)的關(guān)注可能有誤解，“暫停的只是新增授信業(yè)務(wù)，不是停止所有相關(guān)業(yè)務(wù)，應(yīng)該理解成貸款不增加了，而不是信貸從此不貸了，如果真這樣，就走向另一個(gè)極端了。”

　　2監(jiān)管劍指何處?

　　根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心1月31日發(fā)布的報(bào)告顯示，截至1月30日，公布2017年年報(bào)預(yù)告的房地產(chǎn)上市企業(yè)合計(jì)82家，其中多達(dá)60家企業(yè)的業(yè)績(jī)預(yù)告預(yù)盈與預(yù)增，占比達(dá)73%。雖然2017年房地產(chǎn)持續(xù)調(diào)控，但房企在2017年基本實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的全線爆發(fā)，虧損企業(yè)不足10%。具體來看，截至目前，公布利潤(rùn)預(yù)告的82家房企中，去年虧損的12家房企全部由虧轉(zhuǎn)盈。此外，根據(jù)中原地產(chǎn)計(jì)算，多達(dá)29家房企利潤(rùn)增幅超100%。

　　李戰(zhàn)軍對(duì)記者表示，無論是過去一年房地產(chǎn)調(diào)控政策趨嚴(yán)，還是最近多家銀行暫停受理房地產(chǎn)行業(yè)新增授信業(yè)務(wù)，這些措施對(duì)于房企融資影響并不大。“按照以往經(jīng)驗(yàn)看，每100元房地產(chǎn)開發(fā)資金中，只有十幾元來自銀行，80%以上的資金來源并不是銀行，而是企業(yè)自籌和銷售回款。雖然銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)起重要作用，但不起決定性作用。此外，房地產(chǎn)并非傳統(tǒng)行業(yè)，有來自各行各業(yè)的資金支持，包括紡織業(yè)、造船業(yè)、冶金業(yè)、鐵路等。因此，在資金問題上，2018年國(guó)內(nèi)房企仍會(huì)找到自己的出路。目前監(jiān)管部門采取的一系列措施，更多應(yīng)看作是對(duì)金融機(jī)構(gòu)，而不是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的整頓。”

　　不久前舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“三個(gè)良性循環(huán)”，其中之一是實(shí)現(xiàn)金融與房地產(chǎn)的良性循環(huán)。銀行是金融業(yè)的主體，實(shí)現(xiàn)金融與房地產(chǎn)的良性循環(huán)重點(diǎn)在銀行，這也是銀行業(yè)亂象整治的重要內(nèi)容。

　　中國(guó)人民大學(xué)重陽金融研究院高級(jí)研究員董希淼指出，銀行應(yīng)嚴(yán)把風(fēng)險(xiǎn)關(guān)口，全面落實(shí)房地產(chǎn)行業(yè)政策。要審查貸款資金流向，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。對(duì)房企加大審查力度，不向存在“四證”不齊全、資本金未到位等情況的資質(zhì)不合格房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供融資支持;不為違反房地產(chǎn)行業(yè)政策的項(xiàng)目提供通道或信用擔(dān)保。對(duì)于居民用戶，發(fā)放的消費(fèi)貸款需要客戶提供發(fā)票等購(gòu)物憑證，嚴(yán)防通過“首付貸”、消費(fèi)貸款、信用卡透支等方式將資金轉(zhuǎn)移至房地產(chǎn)市場(chǎng)。此外，銀行還應(yīng)堅(jiān)持差別化的住房信貸政策，在堅(jiān)決遏制投機(jī)性、投資性購(gòu)房需求的同時(shí)，在額度、利率等方面采取措施，合理滿足居民購(gòu)買首套住房需求，適度支持改善性購(gòu)房需求，積極穩(wěn)妥助推三四線城市房地產(chǎn)去庫(kù)存。

　　3發(fā)展租賃住房或是出路

　　董希淼表示，近年來，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷推進(jìn)，大量人口向一二線城市流動(dòng)，伴隨著房?jī)r(jià)高企、限購(gòu)限貸等因素，一部分住房需求由購(gòu)房市場(chǎng)向房屋租賃市場(chǎng)轉(zhuǎn)移。在一二線等熱點(diǎn)城市，亟需建立起租購(gòu)并舉的住房制度，目前還存在租賃房源供給不足等問題;三四線城市去庫(kù)存壓力依然較大。同時(shí)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)融資領(lǐng)域，存在違反宏觀調(diào)控政策為房地產(chǎn)企業(yè)提供融資擔(dān)保、個(gè)人消費(fèi)貸款變相流入樓市等亂象。

　　由此，銀行要加大對(duì)住房租賃市場(chǎng)的支持和服務(wù)力度。一是可與房地產(chǎn)企業(yè)合作，通過簽訂租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的方式，將待售房源變成長(zhǎng)租房源，向符合相應(yīng)條件的租戶發(fā)放租房貸款。二是可與地方政府合作，在住房租賃平臺(tái)交易撮合、信用評(píng)價(jià)等各個(gè)環(huán)節(jié)，提供相應(yīng)的金融創(chuàng)新產(chǎn)品和服務(wù)。三是可通過信用卡分期為客戶提供融資支持，手續(xù)費(fèi)低于第三方租房平臺(tái)所收取的服務(wù)費(fèi)，且提前還款無需支付違約金。銀行進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)，既可促進(jìn)住房租賃金融朝著規(guī)模化、專業(yè)化方向發(fā)展，也有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制加快形成。

　　建銀國(guó)際董事總經(jīng)理兼宏觀研究主管崔歷表示，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)需要建設(shè)制度性機(jī)制，包括稅收優(yōu)惠、法律環(huán)境和融資渠道等安排。在整體流動(dòng)性環(huán)境較差的情況下，資產(chǎn)證券化是為房地產(chǎn)投資提供流動(dòng)性的主要方式之一。2008年全球金融危機(jī)后，租賃房產(chǎn)的證券化和房地產(chǎn)信托基金(REITs)在美國(guó)興起。在大量買進(jìn)銀行止贖房屋并將其作為租賃房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)后，投資商將現(xiàn)金流證券化或建立REITs。這些投資在利率下降的環(huán)境下取得了較高收益:在美國(guó)房地產(chǎn)周期中，除股息收益(與租金收益相關(guān))外，REITs的資本收益也隨房地產(chǎn)周期的上行而上漲。因此，發(fā)展租賃住房的資產(chǎn)證券化或是部分房企未來的方向。

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