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        86家房企負(fù)債2.7萬(wàn)億元 償債高峰期明后年將至
        2017-04-25 作者: 來(lái)源: 證券日?qǐng)?bào)

          截至4月13日,據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,按照申銀萬(wàn)國(guó)行業(yè)分類,已披露年報(bào)業(yè)績(jī)的86家上市房企負(fù)債合計(jì)超過(guò)2.75萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)幅度達(dá)25.5%。

          不過(guò),這86家上市房企的總資產(chǎn)總計(jì)為3.7萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)幅度達(dá)24.1%,與負(fù)債增長(zhǎng)水平相差1.4個(gè)百分點(diǎn)。值得一提的是,根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)計(jì)算,2016年,這86家上市房企的平均負(fù)債率為74.3%,去年則為73.4%。

          值得注意的是,《證券日?qǐng)?bào)》記者注意到,上述已披露年報(bào)的86家房企中,有15家資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)80%紅線,占比超過(guò)17%。此外,綜合近三年總負(fù)債增長(zhǎng)比率來(lái)看,27家增長(zhǎng)率超過(guò)100%,占比高達(dá)30%以上。

          易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,2015年以來(lái),鑒于公司債成本較低,房企大規(guī)模發(fā)行,這些債務(wù)還未進(jìn)入集中還款期。另外,近兩年,有些房企采用ABS和永續(xù)債融資,這些債務(wù)并未計(jì)入負(fù)債中。鑒于以上多種原因,雖然不少房企優(yōu)化了債務(wù)結(jié)構(gòu),但仍難以改變高杠桿的運(yùn)營(yíng)模式。

          超兩成房企負(fù)債超300億元

          根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,在這86家上市房企中,超過(guò)百億元負(fù)債的房企總計(jì)為39家,占比45%,超過(guò)300億元負(fù)債的房企有21家,占比為24.4%,其中,萬(wàn)科、華夏幸福、招商蛇口、首開(kāi)股份和金地集團(tuán)負(fù)債均超過(guò)1000億元,分別為6689.97億元、2118.72億元、1729.06億元、1449.7億元和1005.3億元。

          從資產(chǎn)負(fù)債率的情況來(lái)看,不同企業(yè)的資金狀況良莠不齊。《證券日?qǐng)?bào)》記者根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)測(cè)算,截至2016年底,資產(chǎn)負(fù)債率大于80%房企占17.4%,在70%-80%之間占比為20.93%,60%-70%之間的占比為21%。資產(chǎn)負(fù)債率排在榜首的企業(yè)為*ST紫學(xué),高達(dá)98.7%。

          值得注意的是,一些標(biāo)桿房企負(fù)債率小幅攀升。據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者統(tǒng)計(jì),截至2016年底,萬(wàn)科A資產(chǎn)負(fù)債率為80.54%,同比上漲不足3個(gè)百分點(diǎn)。此外,不少房企負(fù)債率在下降,包括招商蛇口、首開(kāi)股份等企業(yè)。

          眾所周知,衡量一家企業(yè)負(fù)債端的風(fēng)險(xiǎn)是否在可控范圍內(nèi),有多項(xiàng)指標(biāo),但短期償債能力尤為重要。《證券日?qǐng)?bào)》記者根據(jù)數(shù)據(jù)獲悉,截至2016年底,數(shù)據(jù)可查的63家房企短期借款總計(jì)1087億元,較去年同期的1152億元僅減少了65億元。這意味著房地產(chǎn)企業(yè)短期償債壓力有所減緩。

          據(jù)來(lái)自海通證券姜超等分析師的一份研究報(bào)告顯示,2016年度前三季度,房企短期資金充裕,負(fù)債規(guī)模攀升。主要是因?yàn)?015年下半年以來(lái),上市房企貨幣資金快速推高,經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額由負(fù)轉(zhuǎn)正,促使房企短期現(xiàn)金流充裕。

          但值得警惕的是,地產(chǎn)行業(yè)有息負(fù)債攀升,2016年三季報(bào)顯示,132家A股上市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有息負(fù)債總額達(dá)到了2.08萬(wàn)億元,較2015年三季報(bào)增加了3234億元,同比增長(zhǎng)18.5%。而據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者整理數(shù)據(jù)獲悉,上述86家上市房企有息負(fù)債高達(dá)1.07萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)17.6%。

          姜超認(rèn)為,企業(yè)分化明顯,部分中小房企杠桿率驚人。龍頭房企負(fù)債率不高且多有下降,且本輪周期中貨幣資金有較快積累,資金充裕,而部分中小企業(yè)投資較為激進(jìn),負(fù)債率持續(xù)走高。

          由此可見(jiàn),通過(guò)以上數(shù)據(jù)分析,多數(shù)標(biāo)桿房企負(fù)債端風(fēng)險(xiǎn)看似可控,但多數(shù)房企負(fù)債規(guī)模攀上新高的現(xiàn)象仍難以改變。

          償債高峰期明后年將至

          事實(shí)上,基于公司債發(fā)行門(mén)檻低、融資成本低等優(yōu)勢(shì),2015年全年房企發(fā)行公司債規(guī)模高達(dá)4302億元,其中下半年占比達(dá)到95%,2016年前7個(gè)月,已累計(jì)發(fā)行5760億元,超過(guò)去年全年水平。此外,有分析師稱,近年來(lái),在房企的融資結(jié)構(gòu)中,銀行融資的占比普遍出現(xiàn)明顯下降,而票據(jù)、債券等占比明顯提升,如中海地產(chǎn)、融創(chuàng)、旭輝等房企的債權(quán)融資比重都較公司債放開(kāi)前有明顯調(diào)整。此外,近兩年房企融資模式有所創(chuàng)新,比如購(gòu)房尾款、物業(yè)費(fèi)等ABS融資,還有其他非標(biāo)債權(quán)融資和民間借貸等方式。

          以富力地產(chǎn)為例,有分析師表示,截至2016年底,若包含永續(xù)債在內(nèi),其凈負(fù)債率上升6.3 個(gè)百分點(diǎn)至173.9%。富力地產(chǎn)管理層表示,大幅降低公司的凈負(fù)債率,需要依靠A 股上市,而非僅僅依靠運(yùn)營(yíng)。如果順利的話,管理層預(yù)計(jì)公司將在2017年第三季度上市。但是,由于地產(chǎn)公司的融資渠道受政府緊縮政策限制,預(yù)計(jì)該上市計(jì)劃依然存在不確定性。

          值得關(guān)注的是,自2016年12月份以來(lái),公司債收縮,幾乎無(wú)放行。另外,相關(guān)部門(mén)正在通過(guò)各種措施降低杠桿率。

          姜超表示,預(yù)計(jì)未來(lái)房企償債能力惡化,企業(yè)分化加劇,收入將受銷(xiāo)量下滑拖累,經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈額或?qū)⒃俣绒D(zhuǎn)負(fù),致短期償債能力明顯弱化,但好在今年地產(chǎn)行業(yè)貨幣資金較充裕,短期內(nèi)償債仍可保證。但長(zhǎng)期償債壓力大,要警惕債務(wù)償還高峰的來(lái)臨。截至2016年10月份,存量地產(chǎn)債規(guī)模約17698億元,到期分布集中在2018年到2019年,具體來(lái)看,2018年將有4927億元的存量債到期,2019年將有5032億元存量債到期,中期償債壓力較大。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸等貸款多為3年期,本輪地產(chǎn)周期中產(chǎn)生的大部分貸款將在2019年前后面臨到期。

          此外,姜超等分析師還認(rèn)為,企業(yè)分化將加劇,大型房企緩沖能力強(qiáng)于中小企業(yè)。大型房企資金量較充足,償債能力狀況較好,對(duì)銷(xiāo)量下滑的緩沖能力較強(qiáng)。且本輪地產(chǎn)周期中多數(shù)龍頭企業(yè)拿地有節(jié)奏,存貨銷(xiāo)售比普遍較低,未來(lái)去庫(kù)存壓力不大。中小型房企整體狀況劣于大型房企,資金鏈脆弱,對(duì)銷(xiāo)量下滑的緩沖能力較弱,未來(lái)可能有償債風(fēng)險(xiǎn)。

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