??5月1日起,營改增試點全面推開,建筑業(yè)、房地產業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)納入試點范圍,執(zhí)行了20多年的營業(yè)稅將正式退出歷史舞臺。
??按照新的增值稅稅率,建筑業(yè)和房地產業(yè)適用11%稅率,金融業(yè)和生活服務業(yè)適用6%稅率。盡管有關房地產業(yè)、建筑業(yè)的營改增實施細則尚未出臺,但基于“只減不增”的原則,這項被稅務系統(tǒng)視作“攻堅戰(zhàn)”的稅務改革落實,對所涉行業(yè)企業(yè)的賦稅結構將帶來全新的變化。
??利好低利潤房企
??房地產行業(yè)增值稅稅率基本確定為11%,而此前房地產行業(yè)和建筑行業(yè)采用5%的營業(yè)稅稅率。從理論上看,如果相關企業(yè)無法獲得足夠多的進項抵扣,其實際繳納稅率有上升的可能。
??廣東省某市國稅局相關人士表示,房地產及建筑業(yè)營改增的稅率確定為11%,原來營業(yè)稅是5%,假如拿不到進項抵扣,意味著要交足11個點,那么稅負自然大幅上升。但從房地產所涉及上游所有行業(yè)企業(yè)都充分使用增值稅發(fā)票的邏輯上來說,營改增總體上應該是減稅的。
??截至目前,有關營改增的實施細則并未完全落地,而且國家承諾所有稅負只減不增,這使得房地產營改增具體政策如何設計受到多方關注。
??例如德勤華東區(qū)間接稅主管合伙人高立群不久前在一場媒體會上提及:“影響房地產企業(yè)稅負增減有幾個重要方面。比如,房地產企業(yè)融資的時候進項稅能否抵扣?房地產企業(yè)的土地成本能否抵扣?對于存量房地產,過渡期政策如何處理?”
??在房地產行業(yè)內部,財務以及稅務口的人士對5月1日將要推開的營改增保持高度關注。
??萬科在其近期發(fā)布的年報中表示,營改增之后集團的主要業(yè)務使用的稅種將發(fā)生變化。但鑒于細則并未落實,萬科未在年報中就稅種改變后可能對盈利的影響作預測性分析。
??一位就職于廣州某上市房企的人士透露,公司專門針對營改增進行過全員培訓,旨在讓全體員工了解這一項新的稅務改革以及可能對公司各個業(yè)務口帶來的影響。
??總部位于福建的一家房地產上市公司相關負責人表示,營改增有利于規(guī)范和提高房地產和建安企業(yè)的財稅管理水平,完善房地產企業(yè)增值稅的抵扣鏈條,有利于房地產企業(yè)建造精裝房的積極性,增加建安成本的抵扣。
??這位福建房企的負責人表示,稅種和稅率的改變,對不同企業(yè)甚至不同項目所帶來的影響,都是不同的。總體而言,高毛利項目會增加稅負,低毛利項目很可能會降低稅負;未來開發(fā)商對于項目工程總包方、分包方、材料供應商資格要求會更高。另外,土地和利息能否抵扣是房地產稅負增減與否的關鍵,建議有關部門在出臺具體執(zhí)行措施時,能考慮這部分支出中進項稅的抵扣。
??建筑業(yè)營改增將推高工程造價
??建筑業(yè)是房地產業(yè)最主要的上游供應商,一旦建筑業(yè)全面推廣營改增,勢必會對房地產的工程造價帶來直接影響。
??目前,對建筑業(yè)利潤影響較大的稅種為營業(yè)稅、企業(yè)所得稅,稅率分別為總營業(yè)額的3%和2%,加上城建和教育附加等,建筑業(yè)的實際稅率為5.39%左右。推行營改增之后的稅率為11%。
??考慮到建筑業(yè)業(yè)務構成的特殊性,其想要獲得足夠的抵扣,也將在一定程度上推高房地產建筑成本。
??一是原材料方面,大宗材料如鋼材、水泥、混凝土的供貨商比較容易提供增值稅票,但磚瓦、白灰、砂石、土方及零星材料基本上由個體戶、雜貨店、小規(guī)模納稅人供應,這些小型地方材料供應商能否提供增值稅票,以及提供的票據如果不是增值稅票,將影響建筑商能否抵扣。
??二是人工費用,大概占據工程總造價的20%~30%,未來還有繼續(xù)走高的趨勢。目前,建筑行業(yè)離規(guī)范管理的目標還有距離,大量工程隊依然采取掛
靠有資質的建筑公司的經營模式,建筑公司只負責招投標工作以及收取固定管理費,并不對旗下掛靠的工程隊的工人進行有效監(jiān)管。如果要對旗下所有農民工規(guī)范管
理統(tǒng)一納稅,建筑企業(yè)所承擔的稅率也將上漲。
??四川一家一級資質建筑公司的相關負責人表示,“羊毛出在羊身上,一旦建筑業(yè)的稅收開始核定征收,建筑企業(yè)必定會將增加的稅點打到甲方(開發(fā)商)身上。”
??目前建筑行業(yè)在項目招標時一般會將應繳稅率作為成本寫入承包合同,由工程發(fā)包方承擔。
??舉個簡單的例子,以前建筑商從供應商處購買一張10元的凳子,如果需要對方提供發(fā)票就是13元。同理,目前建筑工人中大工的工資一般在
240~300元/天/人,如果要繳納個人所得稅,人工成本也將水漲船高。作為建筑商,勢必將新增成本轉移到甲方,間接增加工程建筑成本。
??“如果解決了建筑安裝上面的問題,能夠拿到足夠的進項,那么稅負有可能會低于五個點,也就是相應減負了。”上述稅務部門相關人士稱,相反,假如拿不到足夠多的抵扣進項,則意味著建筑業(yè)未來承擔的稅率會在6%~11%,高于現有稅率。
??促進流動降低庫存
??雖然細則尚未出臺,但業(yè)內人士普遍認為,營改增對房地產行業(yè)來說,最直接的利好在于促進流動降低庫存。
??對于營改增對房地產行業(yè)的影響,高立群認為會利好商業(yè)地產。他的判斷是基于新增不動產投資被納入抵扣,這將鼓勵企業(yè)投資、購入并持有商業(yè)地產,對從事商業(yè)地產的房地產企業(yè)來說,也便于它把稅負傳遞給下家,因此房地產營改增利好商業(yè)地產。
??上述稅務部門的人士也提及,房地產建筑安裝可以開增值稅發(fā)票,將增加企業(yè)行業(yè)購置物業(yè)修建廠房的積極性,因為可以取得進項發(fā)票進行抵扣。
??值得提及的是,在二手房交易環(huán)節(jié),營改增的改革會給市場帶來一些變化。營改增以后,買賣二手房無需再考慮是否滿兩年,因為都是按照增值部分來繳納,這會在一定程度上增加商品房的流通性。
??廣東佛山一位從事二手房交易的人士稱,主要是可以刺激手中物業(yè)增值幅度較高的業(yè)主盡早出貨,因為按照增值稅征收后,升值較多的物業(yè)應交稅款可能會比現在大幅提升。
??不過,大多數業(yè)內人士依然不認為營改增會對一二手樓市價格造成顯著沖擊。
??克而瑞執(zhí)行總裁丁祖昱表示,稅改后按照11%的稅率計算,直接抵扣不足可能會使得房地產應繳稅率比原來略高,但由于總理承諾了只低不高,如果未來應稅比率更高,那么是否有其他的虛擬抵扣來使得實際征收比照現有稅率,所以實際的影響不會太顯著。
至于稅改對房價以 及房地產市場的影響,丁祖昱表示,不是成本決定房價,而是市場決定房價。“今年以來部分三四線城市供大于求的狀況明顯,壓力巨大。在這樣的情況下,很多項 目都是貼著成本在賣,有的甚至是虧本甩賣。所以如果現在稅負成本能夠大大降低的話,房價的下行空間也會更大。但我們只能說,稅負成本的明顯下降會對房價有 一定影響,是充分條件,而不是必要條件。”
京津冀地區(qū)的產業(yè)轉移承接,是協(xié)同發(fā)展的一條主線。一年多來,三地政府部門徹底打破“一畝三分地”思維,聯手推動一批重點項目落地,產業(yè)升級轉移正在積極進行。
在京東商城、蘇寧易購、天貓、1號店和亞馬遜這5家綜合性購物平臺購買了智能手環(huán)和家庭裝洗衣液兩種商品。綜合來看, 1號店在退貨政策執(zhí)行上表現比較差。