近日,財政部、國家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)通知,2月22日起,對現(xiàn)行房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策進行調(diào)整。這距離央行宣布下調(diào)個人住房貸款首付比例僅半月有余。
業(yè)內(nèi)人士認為,針對非一線城市契稅和營業(yè)稅的減免,將有利于降低購房成本,增加購房需求,降低庫存量較大的三四線城市的樓市風險。在中央部委此番接力地方推出新政后,房地產(chǎn)市場有望在一季度迎來一輪政策寬松。
趙乃育/繪? |
《通知》指出,契稅方面,對個人購買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女),面積為90平方米及以下的,減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的,減按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套改善性住房,面積為90平方米及以下的,減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的,減按2%的稅率征收契稅。
對于第二套房的認定,通知明確,家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭,購買的家庭第二套住房。
在營業(yè)稅方面,個人將購買不足2年的住房對外銷售的,全額征收營業(yè)稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的,免征營業(yè)稅。
值得注意的是,北上廣深四個一線城市暫不實施通知規(guī)定的第二套改善性住房契稅優(yōu)惠政策和營業(yè)稅優(yōu)惠政策,個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策仍按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。
中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員張斌在接受采訪時表示,此次的契稅、營業(yè)稅調(diào)整,主要是取消了非普通住宅和普通住宅的區(qū)別,并增加了家庭第二套改善性住房優(yōu)惠。
張斌認為,未來從大的方向看,房地產(chǎn)稅收主要是降低開發(fā)和交易環(huán)節(jié)稅收,適當增加保有環(huán)節(jié)稅收,從而改變負擔的結(jié)構(gòu)。“交易環(huán)節(jié)的稅費是一次性的,買賣的時候可以計算。從交易環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)到保有環(huán)節(jié)會鼓勵交易,交易量會有所增加,有利于老百姓改善居住質(zhì)量。”
民生宏觀分析師朱振鑫表示,結(jié)構(gòu)性地降低交易環(huán)節(jié)稅費、增加保有環(huán)節(jié)稅費是房地產(chǎn)政策調(diào)整的大方向。此次房地產(chǎn)稅收政策的調(diào)整有利于支持合理購房需求,加快去庫存,下一步還有望繼續(xù)推出房地產(chǎn)去庫存政策,個人所得稅等交易環(huán)節(jié)稅費有望進一步調(diào)降。
“這次調(diào)整是房地產(chǎn)去庫存和穩(wěn)定市場眾多舉措的重要組成部分,可以帶動剛性需求、刺激改善性需求,還可以促進二手房市場活躍。”中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉表示,降低稅費、調(diào)整信貸、住房公積金調(diào)整等政策輪番上陣,體現(xiàn)了持續(xù)性,將從整體上提振需求,對住房市場保持持續(xù)增長和去庫存有積極影響。
偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉則分析認為,針對非一線城市的契稅和營業(yè)稅的減免,將有利于降低購房成本,增加購房需求,加快庫存去化,降低庫存量較大的三四線城市的樓市風險。
困境 房地產(chǎn)庫存高壓難緩
的確,我國大部分城市仍面臨著巨大的庫存壓力。最新數(shù)據(jù)顯示,2015年末,商品房待售面積71853萬平方米,較2014年末的62169萬平方米再度增加9484萬平方米。這意味著,在去庫存措施實施一年后,我國房地產(chǎn)庫存卻不降反升。
對此,國研中心副主任王一鳴日前表示,按照2015年全年銷售面積測算,目前中國房地產(chǎn)庫存消化需6至7個月;如果加上在建房屋面積73.5億平方米的中等口徑,庫存消化需5年零9個月;加上大口徑待開發(fā)面積,庫存消化需6年零5個月。商業(yè)用房和辦公用房去庫存壓力更大,按最寬口徑測算,將達10年10個月。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會執(zhí)行會長任志強也表示,當前房地產(chǎn)市場的庫存情況比2008年還要嚴重。“2008年,政策上進行刺激的時候,2009年房價迅速上升,2010年樓市開始回暖,那是因為2008年樓市沒有大量庫存。現(xiàn)在之所以說比2008年還差,是因為現(xiàn)在有大量庫存。”
據(jù)任志強測算,竣工而沒有銷售的房子里包括住宅4億多平方米,寫字樓和公建2億多平方米,同時還包括了未銷售的竣工車庫配套等面積。“當前最大的問題在于,有相當一部分庫存是無法消化的。以全國房地產(chǎn)一年近13億平方米的銷售面積來看,接近7億平方米的庫存并不算多。但問題在于,這其中有大量庫存屬于很難消化的部分。”
穆迪評級一份報告指出,中國在建的住宅面積為51億平方米。按照平均每戶2.97人估算,中國14億人口相當于約4.6億戶家庭。假設(shè)中國的住房擁有率從90%上升至100%,這些新增的房地產(chǎn)買家將很容易吸收所有的在建住宅面積。但目前的問題是,商品住宅價格高企,有效需求不足。
“我們的需求是有限的。”中國工程院院士、清華大學教授江憶在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示,2015中國居民金融能力報告調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,中國家庭房產(chǎn)擁有率達到83.43%,擁有兩套以上房產(chǎn)的家庭占到40.07%;其中有52.07%的家庭,房產(chǎn)價值占家庭總資產(chǎn)一半以上,16.19%的家庭中這一比例占80%以上。
預(yù)期 未來仍存政策寬松空間
事實上,作為我國經(jīng)濟增長主要來源的房地產(chǎn)投資已自2014年起連續(xù)24個月呈下滑趨勢。從2015年全年看,房地產(chǎn)投資單月增速一度連續(xù)5個月呈現(xiàn)負增長。同時,房地產(chǎn)生產(chǎn)市場前端的土地購置面積、土地成交價款、房屋新開工面積、竣工面積這四個典型指標也連續(xù)數(shù)月同時出現(xiàn)負增長。
住建部政策研究中心主任秦虹表示,四項典型數(shù)據(jù)同時負增長是歷史上從來沒有過的。交通銀行金融研究中心報告也指出,以往“銷售啟動—資金改善—投資企穩(wěn)”的傳導(dǎo)鏈條這一次似乎并不敏感,在前二者都已出現(xiàn)明顯回暖的情況下,暖意并沒有繼續(xù)延伸到投資端,反映出開發(fā)企業(yè)對資金運用于拿地和擴大開工等建設(shè)活動的謹慎。
數(shù)據(jù)顯示,國有土地使用權(quán)出讓收入占2014年地方政府收入的近四分之一,是地方基礎(chǔ)設(shè)施投資一項重要的資金來源。房地產(chǎn)市場不景氣,對地方財政最直接的影響就是地方國有土地出讓收入的急劇減少。2015年全國財政收支數(shù)據(jù)顯示,2015年全國國有土地使用權(quán)出讓收入32547億元,同比減少8840億元,下降21.4%。而2014年和2013年這部分收入分別增長3.1%和45%。
與此同時,樓市低迷給地方財政帶來的壓力不僅體現(xiàn)在土地出讓收入的下滑,還導(dǎo)致房地產(chǎn)相關(guān)稅收的驟降。穆迪投資者服務(wù)有限公司副總裁諸蜀寧稱:“房地產(chǎn)市場疲弱也令地方政府從房地產(chǎn)業(yè)獲得的稅收減少。該行業(yè)的稅收收入占2014年地方政府稅收總收入的40%。”
因此,張大偉表示,中央部委接力地方出臺政策救市,預(yù)計后續(xù)針對房地產(chǎn)的政策依然會頻繁出現(xiàn)。
“未來分城施策是政策放松的主要特點。”張大偉表示,目前經(jīng)濟增長缺乏動力,房地產(chǎn)依然是最重要的增長引擎。因此,為應(yīng)對各地市場分化、需求上漲乏力等房地產(chǎn)市場新常態(tài),因城施策將成為未來房地產(chǎn)刺激的主流。
張大偉預(yù)計,房地產(chǎn)市場有望在今年一季度迎接一輪密集的政策寬松,“尤其兩會前后各省都將針對房地產(chǎn)庫存出臺不同力度的政策。”
在京東商城、蘇寧易購、天貓、1號店和亞馬遜這5家綜合性購物平臺購買了智能手環(huán)和家庭裝洗衣液兩種商品。綜合來看, 1號店在退貨政策執(zhí)行上表現(xiàn)比較差。