??所謂房地產(chǎn)庫存,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有的待售新建商品房。關(guān)于我國房地產(chǎn)市場上到底有多少庫存,目前存在許多討論。
??從國家統(tǒng)計局2015年1至11月全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況統(tǒng)計數(shù)據(jù)中,可以發(fā)現(xiàn)兩個讓公眾難以理解的市場現(xiàn)象——新建商品房銷售量價齊升、開發(fā)商卻持續(xù)減少新增供給;在開發(fā)商新增供應(yīng)活動放緩、購房者在金融稅收等政策刺激下購買數(shù)量增加的情況下,商品房待售面積卻同比增長。
??這兩個現(xiàn)象,實際上反映出開發(fā)商對未來市場信心不足,他們在努力降低存貨水平,提高抵抗市場風(fēng)險的能力。中央經(jīng)濟(jì)工作會議將“去庫存”列為今年經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的五大任務(wù)之一,意味著房地產(chǎn)去庫存已經(jīng)從行業(yè)層面、企業(yè)層面,上升到了國家層面。
??所謂房地產(chǎn)庫存,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有的待售新建商品房。關(guān)于我國房地產(chǎn)市場上到底有多少庫存,目前存在許多討論。國家統(tǒng)計局公布的“商品房待售面積”,指已竣工商品房中尚未銷售的面積,截至2015年11月末,全國約有7億平方米;住建部門統(tǒng)計的“月末累計可售面積”,指獲頒預(yù)售或銷售許可證但尚未銷售的面積,目前全國該類庫存約有22億平方米至25億平方米,且從理論上來說,包括上面提到的7億平方米;國家統(tǒng)計局公布的商品房屋施工面積中,扣除已經(jīng)預(yù)售掉的面積,剩余部分也被認(rèn)為是房地產(chǎn)庫存,目前全國該類庫存約有45億平方米至55億平方米。
??當(dāng)然,還有更廣義的理解,那就是開發(fā)商土地儲備可轉(zhuǎn)化為商品房的面積,通常又被稱為房地產(chǎn)市場的潛在供給,目前初步估算約有50億平方米至60億平方米。
??不同層次的庫存,其經(jīng)濟(jì)含義存在很大差別甚至完全不同。如果僅僅從狹義的角度認(rèn)識化解房地產(chǎn)庫存,就必須做好加減法,放緩甚至?xí)和臐撛诠┙o變成現(xiàn)實供給的進(jìn)程。但是,既然將“去庫存”作為2016年乃至今后一段時間的重要任務(wù),就不只是“救市”那么簡單,還有深層次的含義。
??以人為本的高質(zhì)量新型城鎮(zhèn)化發(fā)展,必須消除城鎮(zhèn)非戶籍人口長期住房潛在需求向現(xiàn)實需求轉(zhuǎn)換的制度障礙,需要落實戶籍制度改革方案、深化住房制度改革、擴(kuò)大住房保障覆蓋范圍。
??房地產(chǎn)業(yè)需要將各種層次的潛在供給變?yōu)楝F(xiàn)實供給,在滿足新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的同時,為國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長作出貢獻(xiàn)。為此,需要通過發(fā)展租賃市場、企業(yè)兼并重組等,完善和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。尤其是通過建立購租并舉的住房制度,解除對住房租賃投資的限制,補(bǔ)齊租賃市場這個“短板”,給住房消費提供一個更加公平的租買選擇環(huán)境。
??總之,去庫存一定要遵循創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享的發(fā)展理念,積極探索系統(tǒng)協(xié)調(diào)的、符合可持續(xù)發(fā)展要求的中長期解決方案,從而推動房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。
在京東商城、蘇寧易購、天貓、1號店和亞馬遜這5家綜合性購物平臺購買了智能手環(huán)和家庭裝洗衣液兩種商品。綜合來看, 1號店在退貨政策執(zhí)行上表現(xiàn)比較差。