近日,北京市國土資源局大興分局發(fā)布集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出讓公告,大興西紅門鎮(zhèn)綠隔產(chǎn)業(yè)用地集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓。值得注意的是,這是北京首宗農(nóng)村集體建設(shè)用地入市。
據(jù)悉,本次掛牌出讓地塊位于大興區(qū)西紅門鎮(zhèn),建設(shè)面積26700平方米,出讓年限40年,起拍價(jià)4.5億元。該宗地以臨時(shí)“三通一平”(“一平”指除最終可保留及涉及二級(jí)開發(fā)單位繼續(xù)使用的地上物外,無其它施工障礙物的場(chǎng)地自然平整。“三通”指通臨路、具備臨水、臨電的接入條件)形式供地,竣工驗(yàn)收前達(dá)到“六通一平” (“六通”指通路、通上水、通下水、通電、通訊、通燃?xì)獾臈l件)。
對(duì)此,有業(yè)內(nèi)人士指出,進(jìn)入新時(shí)期的農(nóng)村集體用地改革繼續(xù)提速,正進(jìn)一步有效推動(dòng)建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng),而“賦權(quán)還能”的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地和農(nóng)村宅基地制度改革將成為驅(qū)動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“下一個(gè)風(fēng)口”。
據(jù)了解,今年2月27日,全國33個(gè)擬允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的試點(diǎn)出爐,大興區(qū)成為北京市唯一獲批的試點(diǎn)區(qū)。國土資源部部長(zhǎng)姜大明曾公開表示,允許存量農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出讓、租賃、入股,實(shí)行與國有建設(shè)用地使用權(quán)同等入市、同權(quán)同價(jià),試點(diǎn)行政區(qū)域?qū)⒑侠硖岣弑徽鞯剞r(nóng)民分享土地增值收益的比例。“國務(wù)院有關(guān)部門將通過推進(jìn)征地信息公開、完善征地程序等方式,加強(qiáng)群眾對(duì)征地過程的監(jiān)督。”他說,試點(diǎn)改革的關(guān)鍵是要建立兼顧國家、集體、個(gè)人的土地增值收益分配機(jī)制。
在此基礎(chǔ)上,2015年6月下旬國土資源部批準(zhǔn)了15個(gè)縣(市)試點(diǎn)改革方案, 從8月24日到9月8日不到半個(gè)月內(nèi) ,即有浙江德清、貴州湄潭、四川郫縣的6宗地塊集中入市,拉開了農(nóng)村土地改革帷幕。
國土資源部調(diào)控和監(jiān)測(cè)司巡視員董祚繼指出,農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地制度改革的基本思路,是允許規(guī)劃確定為經(jīng)營性用途的存量農(nóng)村集體建設(shè)用地,與國有建設(shè)用地享有同等權(quán)利,在符合規(guī)劃、用途管制和依法取得的前提下,可以出讓、租賃、入股,并完善入市交易規(guī)則、服務(wù)監(jiān)管制度和土地增值收益的合理分配機(jī)制。首批6 宗地塊入市過程順利,一些地塊表現(xiàn)超過預(yù)期。其中,土地增值收益調(diào)節(jié)金比例約為成交價(jià)12%至32%,統(tǒng)籌用于農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施和公益設(shè)施建設(shè),推動(dòng)城鄉(xiāng)基本公共服務(wù)的均等化。
以郫縣為例,其下唐昌鎮(zhèn)戰(zhàn)旗村地塊經(jīng)過3輪競(jìng)價(jià),最終成交價(jià)每畝52.5萬元;德清縣洛舍鎮(zhèn)砂村拍賣地塊,起拍價(jià)947萬元,4名競(jìng)拍人通過24輪舉牌,最終以1150萬元的價(jià)格出讓,扣除32%的增值收益金后,畝均出讓收益39.2萬元,接近同地段國有土地出讓價(jià)。
事實(shí)上,不僅縣區(qū)如此,位于北京的地塊價(jià)值更加凸顯。據(jù)悉,與西紅門鎮(zhèn)同期掛牌的舊宮鎮(zhèn)地塊,從初始價(jià)來看,屬于集體性建設(shè)用地的西紅門起拍樓面價(jià)約為8500元/平方米,舊宮鎮(zhèn)地塊起拍樓面價(jià)1.65萬元/平方米,但多位業(yè)內(nèi)人士指出,由于西紅門地段稀缺,最終拍出價(jià)格,甚至或高于舊宮區(qū)域國有建設(shè)用地。
董祚繼認(rèn)為,破除二元機(jī)構(gòu)后,農(nóng)村土地資產(chǎn)價(jià)值將得到顯化。中國農(nóng)業(yè)銀行德清分行分析稱,僅德清縣一地,未來可入市集體建設(shè)用地總資產(chǎn)多達(dá)35億元,按照 6折額度貸款計(jì),可新增20億元貸款規(guī)模。
國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心研究規(guī)劃部主任文輝在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示,農(nóng)村集體建設(shè)用地難以自由流轉(zhuǎn),其結(jié)果是“城市建設(shè)用地日漸短缺的同時(shí),城鄉(xiāng)建設(shè)用地卻利用粗放,造成大量空閑用地。”得以流轉(zhuǎn)后,將賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利,推進(jìn)城鄉(xiāng)要素平等交換和公共資源均衡配置。
“另外,也將有效擴(kuò)展我國未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間。”董祚繼認(rèn)為,現(xiàn)階段農(nóng)村所擁有的存量建設(shè)用地多達(dá)2.5億畝,盤活農(nóng)村資源,激活農(nóng)村資產(chǎn),那么農(nóng)村發(fā)展將成為中國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“下一個(gè)風(fēng)口”。
但據(jù)了解,目前對(duì)于試點(diǎn)區(qū)域,集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市需符合規(guī)劃、用途管制和依法取得的條件,且開發(fā)項(xiàng)目限定于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn),對(duì)承接合作有較高要求。
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