經(jīng)濟參考報

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隨著全國各地房價的持續(xù)走高，許多購房者將目光轉(zhuǎn)向了價格便宜的“小產(chǎn)權(quán)房”。小產(chǎn)權(quán)背后蘊含的風險不容忽視，然而它的熱銷也讓我們對于居高不下的房價產(chǎn)生更多思考。

北京開始全面調(diào)查“小產(chǎn)權(quán)”等違規(guī)開發(fā)

6月25日是第17個全國土地日，在國土資源部與北京市政府聯(lián)合舉辦的宣傳活動中，就近期社會關(guān)注的“小產(chǎn)權(quán)”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”住宅問題，北京市國土資源局局長安家盛表示，北京已經(jīng)部署開展在全市范圍內(nèi)調(diào)查“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”等違規(guī)土地開發(fā)建設(shè)，違規(guī)開發(fā)建設(shè)的要停工停售。[詳情]

背景資料

什么是小產(chǎn)權(quán)房屋
　　國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)。國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權(quán)，也就是說在農(nóng)民的集體土地上，僅有鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府或村委會的蓋章以證明其權(quán)屬，并沒有國家房管部門的蓋章，這種房屋被視為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)，即小產(chǎn)權(quán)房屋。[詳情]

　　[調(diào)查] 因廉走俏管理落后

高房價致“小產(chǎn)權(quán)房”受寵

　　據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計顯示，北京“小產(chǎn)權(quán)房”主要集中在順義、懷柔、密云等遠郊區(qū)，房價多在每平方米2500元至4000元之間，這僅為四環(huán)內(nèi)動輒上萬元的商品房價格的25%至30%。
　　另據(jù)搜房網(wǎng)進行的“你會買小產(chǎn)權(quán)房嗎”調(diào)查顯示，80.7%的被調(diào)查者表示如果價格合適，也可以接受，僅有19.3%的被調(diào)查者表示根本不考慮；對于小產(chǎn)權(quán)房熱銷的原因，96.33%的被調(diào)查者表示是價格便宜所致。[詳情]

小產(chǎn)權(quán)房緣何每天賣出數(shù)十套

　　由于需求旺盛，某門戶網(wǎng)站甚至將北京地區(qū)部分在售小產(chǎn)權(quán)項目列了個細目，給從來不做廣告的小產(chǎn)權(quán)房做了個免費宣傳。最低每平方米1400元，最高4000元，在商品房均價已過9000元的今天，這樣的價格沒法不讓人心動。[詳情]

西安“小產(chǎn)權(quán)房”調(diào)查

■ 物業(yè)管理：大多只提供清潔服務(wù)
　　根據(jù)《西安市物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》，管理服務(wù)費，含公共部位清潔衛(wèi)生、綠化、安全秩序維護、公用設(shè)施設(shè)備管理。據(jù)了解，目前這些“小產(chǎn)權(quán)房”大多按每平方米0.35元/月來收取物業(yè)費，大多只提供保潔服務(wù)。
　　灃景園小區(qū)有三四千人居住，據(jù)小區(qū)住戶反映，整個小區(qū)物業(yè)管理人員寥寥無幾，保安亭形同虛設(shè)，里面從來就沒有呆過人。
■ 售樓方法：賣房主要靠發(fā)宣傳單
　　“小產(chǎn)權(quán)房”銷售，除了附近的居民進行傳播外，另一個宣傳渠道就是在街上發(fā)宣傳單。
　　24日下午，在城西一家超市門口，記者見到了正在發(fā)這種“小產(chǎn)權(quán)房”售樓宣傳單的張翠花。據(jù)張翠花說，每處樓盤都有專職發(fā)宣傳單的，從兩三個人到幾十個人不等。現(xiàn)在，她每天要發(fā)200張宣傳單。[詳情]

　　[風險] 產(chǎn)權(quán)不受法律保護

建設(shè)部：消費者購買新建商品房應警惕風險

“當前房地產(chǎn)市場中，特別是購買新建商品房過程中,開發(fā)商利用虛假廣告、違規(guī)預售、簽訂存有缺陷的商品房買賣合同，或在集體土地上建設(shè)房屋違法銷售，損害消費者合法權(quán)益的行為時有發(fā)生。為此，提示廣大消費者，在購買新建商品房過程中，要注意加強風險意識和維權(quán)意識。”這是建設(shè)部新聞發(fā)言人6月18日作出的表示。該新聞發(fā)言人提醒說,城市居民不要購買在集體土地上建設(shè)的房屋。非集體經(jīng)濟組織成員購買此類房屋，將無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，合法權(quán)益難以得到保護。有些項目允諾辦理的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”“小產(chǎn)權(quán)”，均不符合法律規(guī)定，不受法律保護。[詳情]

《關(guān)于購買新建商品房的風險提示》全文進入建設(shè)部網(wǎng)站

產(chǎn)權(quán)警示的多重意義

■ “小產(chǎn)權(quán)”蘊涵“大憲章”
　　為什么購買者如此眾多？其中一個原因是市民認為國家總不會輕易剝奪——這可說是市民對政府的一種道德信任。
■ “產(chǎn)權(quán)警示”效果幾何
　　小產(chǎn)權(quán)房，起碼已出現(xiàn)了幾年，只是近期有逐漸升溫的態(tài)勢，才引起建設(shè)部官員的上述警示。但是這樣的警示，不大可能收到實效。[詳情]

物權(quán)法起草人：買“小產(chǎn)權(quán)房”只享受居住權(quán)

《物權(quán)法》的起草人之一，中國政法大學教授李顯冬明確說，“小產(chǎn)權(quán)房”一定要慎買，不登記的房子就受不到保護。
　　“沒有國家發(fā)的土地使用證和預售許可證，國土資源局、房管局也不會給你備案。”李顯冬說，“小產(chǎn)權(quán)房”所用的土地是農(nóng)村集體所有的土地。“在這樣的土地上，只有當?shù)氐霓r(nóng)民才能居住和使用，即便土地的所有者和開發(fā)商一起將之開發(fā)，并賣給了別人，賣房者所簽的合同也屬于無效合同。”
　　如果有一天國家要征用土地，購買“小產(chǎn)權(quán)房”的消費者是得不到一分錢補償?shù)模驗椋魏挝餀?quán)都必須是有法律來設(shè)定的，國家補償只會給集體土地原來的“村民”。
　　剩下的只有買房者和原來簽買房合同人之間的一份協(xié)議，花的幾十萬元只是享受到了“居住權(quán)”。購房者如果需要對方補償，須趕快去法院要求凍結(jié)當初買房錢，根據(jù)法院判決獲得賠償。如果對方一直不履行賠償，購房者換來的就是無休止的官司。 [詳情]

低價鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房能不能買？

就目前市場鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房熱賣的現(xiàn)狀，記者采訪了北京市國土資源局法制處處長劉翠華。劉處長明確表示，城市居民不能到農(nóng)村去買房、建房，這是國家不允許的。2004年《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)[2004]28號），在嚴格土地執(zhí)法、加強規(guī)劃管理、保障農(nóng)民權(quán)益、促進集約用地、健全責任制度等方面，作出了全面系統(tǒng)的規(guī)定。
　　北京仁合律師事務(wù)所合伙人、資深律師孟憲生提醒消費者，在郊區(qū)購房一定要細問產(chǎn)權(quán)問題。按照我國現(xiàn)行法律規(guī)定，農(nóng)村宅基地不能在集體經(jīng)濟組織以外的人之間進行交易。大成律師事務(wù)所吳建中律師強調(diào)，如果已經(jīng)與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂了此類房屋的購房合同，這種合同實質(zhì)上是無效合同。 [詳情]

僅有風險提示是不夠的

　　小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)不受法律保護，市民卻趨之若鶩，國家兩級政府分別鄭重發(fā)布“風險提示”，提請市民不要購買，但效果卻似乎適得其反，不少原來并不了解小產(chǎn)權(quán)的市民反而到處打聽，哪兒有便宜的小產(chǎn)權(quán)房賣？“法不責眾”是小產(chǎn)權(quán)房購買人押的寶，如何看待小產(chǎn)權(quán)房？如何處置小產(chǎn)權(quán)房？是政府面臨的一道難題，但僅僅提示風險肯定是遠遠不夠的。 [詳情]

　　[警惕] 保護農(nóng)民利益：“小產(chǎn)權(quán)”背后的“大問題”

小產(chǎn)權(quán)房后有大問題

面將耕地變成宅基地，在宅基地上建房，然后低價向城里人出售，從眼前看，確實獲利多多，讓農(nóng)民們喜不自禁。但如果城里人蜂擁去農(nóng)村購房，在眼前經(jīng)濟利益驅(qū)使下，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織必會將更多耕地變成宅基地，建更多“小產(chǎn)權(quán)房”出售。其后果很可能是，若干年之后，一些城市郊區(qū)的農(nóng)民將無田可種。[詳情]

縱容小產(chǎn)權(quán)房是飲鴆止渴

小產(chǎn)權(quán)房”交易，從表面上看你情我愿，但從長遠看，其實質(zhì)卻是城里人侵占農(nóng)民賴以生存的“生命線”，將農(nóng)村變成城里人的“后花園”。這種公平交易其實暗含著掠奪的成分，與一些房地產(chǎn)開發(fā)商在農(nóng)村搞“圈地運動”有著共通之處。
如果政策上對這種“小產(chǎn)權(quán)房”交易大開綠燈，那就意味著，一些城里人不僅占據(jù)著城市的經(jīng)濟資源，而且占據(jù)了農(nóng)村的經(jīng)濟資源。這就是在“小產(chǎn)權(quán)房”背后，我們應該正視的一個“大問題”。因此我們有必要問：城里人住房難問題為何不能在城里解決，而要以犧牲農(nóng)民的長遠利益為代價，這與飲鴆止渴何異？[詳情]

農(nóng)村不該變成后花園

“小產(chǎn)權(quán)房”交易有可能將農(nóng)村變成城里人的“后花園”。如果政策上對這種“小產(chǎn)權(quán)房”交易大開綠燈，那就意味著，一些城里人不僅占據(jù)著城市的經(jīng)濟資源，而且又侵占了農(nóng)村的經(jīng)濟資源；而對于農(nóng)民來說，他們不僅沒有能力享有城市的經(jīng)濟資源，而且失去了作為“生命線”的土地。如此一來，農(nóng)民和城里人所享有的社會資源將更加不均等。[詳情]

　　[反思] 房價能否降下來

童大煥：小產(chǎn)權(quán)房創(chuàng)新意義不可低估

小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)，是公共利益和個人利益的帕累托改進，參與其中的人都得到了凈收益。政府雖然損失了部分賣地收益，但是它同樣因此減輕了為民眾提供廉租房廉價房的責任，人們通過小產(chǎn)權(quán)房這一自發(fā)、自覺的市場行為，神奇有效地自行解決了住房問題！這樣一來，政府的財政負擔、尤其是福利責任將大幅減輕，只需投入少量財力解決收入最低的極少數(shù)民眾的住房問題。[詳情]

“小產(chǎn)權(quán)房”是房市調(diào)控的一面鏡子

　　房價快速跳躍式上漲凸顯調(diào)控的乏力房市調(diào)控要想取得效果就必須壓縮開發(fā)商(暴利)、地方政府(稅費收入)和有關(guān)部門的利益空間，以讓路于民生。但是，房市調(diào)控進行到現(xiàn)在，開發(fā)商繼續(xù)在哄抬房價中坐收暴利，地方政府繼續(xù)收取巨額稅費，有關(guān)部門繼續(xù)小心地呵護著自己的利益，房價又怎么可能降下來？那么，剝?nèi)シ渴兄羞@些利益的觸手，房價會怎么樣呢？[詳情]

用小產(chǎn)權(quán)刺破高房價

房價相差不大的時候，誰都愿意買受法律保護的大產(chǎn)權(quán)，但隨著房價飆升，相當于市價“三折五折”的小產(chǎn)權(quán)房明顯受到追捧，項目也有些肆無忌憚，路邊甚至房展會上都時常看到“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”項目的廣告。對不少買家來說：管它大產(chǎn)權(quán)小產(chǎn)權(quán)，便宜就是硬道理。結(jié)婚還要放棄單身的自由呢，買個小產(chǎn)權(quán)成為有產(chǎn)者，放棄其他權(quán)益也說得過去。沒辦法，人窮志短。[詳情]

小產(chǎn)權(quán)房挑明樓市真相

　　以非法之身在市場熱銷的小產(chǎn)權(quán)房無意間挑開了高房價真相。圍繞高房價的無數(shù)調(diào)控政策與無數(shù)爭議，似乎只是證明了一點，房價是無法調(diào)控的。但這是重重煙霧掩蓋下的假相。小產(chǎn)權(quán)房價格如此之低，反證了我國的房價不是不能低。增加土地與房屋供應、少收甚至不收稅費，會房價應聲急落，這是小產(chǎn)權(quán)房告訴我們的事實。對于小產(chǎn)權(quán)房應該如何處置？堵不如疏。[詳情]

“小產(chǎn)權(quán)房”何以如此便宜

當房價已經(jīng)與收入完全不成比例，消費者熱衷購買違法違規(guī)房便是很苦澀、很無奈卻絕對合乎情理的選擇。以北京市現(xiàn)在的房價水平，絕大多數(shù)普通勞動者辛苦工作一輩子也不大可能買得起房子了，退而求其次，能住進毫無權(quán)益保障的房子里總比沒房子住好。通過這種選擇，我們卻看到，原來房價之所以會高到不合理的程度，竟然主要因為各項稅費與土地出讓金高到了不合理的程度。[詳情]

沒有小產(chǎn)權(quán)房，房價會咋樣

租一輩子房的支出很可能超過“小產(chǎn)權(quán)房”的價格。在北京，1年沒有1萬元是租不到房的。換算下來，“小產(chǎn)權(quán)房”只要能住20年就算賺了。這筆賬無疑是購房者“明知山有虎，偏向虎山行”的一個原因。如果忽視法律層面，應該承認“小產(chǎn)權(quán)房”存在的價值。據(jù)悉，北京“小產(chǎn)權(quán)房”占到北京在售樓盤總量的兩成左右。人們?yōu)槭裁促I“小產(chǎn)權(quán)房”？因為囊中羞澀，它圓了很多人的住房夢。[詳情]

本專題文章僅代表作者個人觀點，與經(jīng)濟參考報及其網(wǎng)站無關(guān)，請讀者僅作參考。

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