上周本報(bào)(河南商報(bào))對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”做了調(diào)查,發(fā)現(xiàn)鄭州的“小產(chǎn)權(quán)房”因價(jià)格便宜讓很多人“受用”。 10月1日,《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》(以下簡(jiǎn)稱《物權(quán)法》)就要實(shí)施。昨日,《物權(quán)法》的起草人之一,中國(guó)政法大學(xué)教授李顯冬,和中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)培訓(xùn)中心負(fù)責(zé)人鄭良羽也就《物權(quán)法》和“小產(chǎn)權(quán)房”作了相關(guān)講解。
小區(qū)停車位收益和管理費(fèi)都是業(yè)主的
鄭州一小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)后,提出了與物業(yè)公司終止前期物業(yè)管理服務(wù)合同,并要求移交相關(guān)資料以及財(cái)產(chǎn),包括地面停車費(fèi),但遭物業(yè)公司拒絕。 隨后,業(yè)主大會(huì)將這家公司起訴到法院,法院認(rèn)為,地面停車的費(fèi)用與收益均應(yīng)由小區(qū)全體業(yè)主分擔(dān)和享有,在沒有約定的情況下則按照專有部分總面積的比例分配。由于費(fèi)用與收益均應(yīng)由業(yè)主來(lái)負(fù)責(zé),那么在酌情剔除了管理小區(qū)地面停車成本之后,該公司應(yīng)返還業(yè)主委員會(huì)部分地面停車費(fèi)費(fèi)用。 新出臺(tái)的《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定:建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要,其歸屬由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位,屬于業(yè)主共有。 中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)培訓(xùn)中心負(fù)責(zé)人鄭良羽認(rèn)為,這一規(guī)定是鼓勵(lì)開發(fā)商及購(gòu)房人在商品房買賣合同簽署時(shí)即對(duì)車庫(kù)位的歸屬及處置方案作出明確約定,并按約定進(jìn)行處置。合同約定成為解決車庫(kù)車位問題的關(guān)鍵,這是導(dǎo)致目前開發(fā)商抓緊銷售地下車位的主要原因。
70年產(chǎn)權(quán)住宅用地可以自動(dòng)續(xù)期
我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定了建設(shè)用地使用權(quán)的最高期限:居住用地70年,工業(yè)用地50年,商業(yè)用地40年,綜合用地50年。 李顯冬說(shuō),在我國(guó),城市土地屬于國(guó)家所有,普通居民只有使用權(quán),可以在一定期限內(nèi)使用。按現(xiàn)有法律,一般的住宅建筑用地使用期限是70年。 那70年之后怎么辦?“我掏錢買的房子怎么辦?”這樣的疑問,前期隨著《物權(quán)法》的制定,也浮出水面。 李顯冬解釋,《物權(quán)法》規(guī)定,住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的,自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期,依照法律規(guī)定辦理。也就是說(shuō),住宅房可以自動(dòng)無(wú)限期使用,這給老百姓吃下了“定心丸”,也能長(zhǎng)長(zhǎng)久久地當(dāng)自家房子的主人。 點(diǎn)評(píng):這個(gè)例子,解釋了合法性財(cái)產(chǎn)與違法性財(cái)產(chǎn)的沖突,這是《物權(quán)法》里一大亮點(diǎn)。
“小產(chǎn)權(quán)房”買到的只是“居住權(quán)”
日前,本報(bào)讀者胡先生致電,說(shuō)他花了30萬(wàn)在鄭州北郊買了一套“小產(chǎn)權(quán)房”。胡先生猜想,《物權(quán)法》實(shí)施后,“小產(chǎn)權(quán)房”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”一定會(huì)被全面肯定,成為合法的產(chǎn)權(quán)房。 在昨日,《物權(quán)法》的起草人之一,中國(guó)政法大學(xué)教授李顯冬明確說(shuō),“小產(chǎn)權(quán)房”一定要慎買,不登記的房子就受不到保護(hù)。 “沒有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證,國(guó)土資源局、房管局也不會(huì)給你備案。”李顯冬說(shuō),“小產(chǎn)權(quán)房”所用的土地是農(nóng)村集體所有的土地。“在這樣的土地上,只有當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)民才能居住和使用,即便土地的所有者和開發(fā)商一起將之開發(fā),并賣給了別人,賣房者所簽的合同也屬于無(wú)效合同。” 如果有一天國(guó)家要征用土地,購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”的消費(fèi)者是得不到一分錢補(bǔ)償?shù)模驗(yàn)椋魏挝餀?quán)都必須是有法律來(lái)設(shè)定的,國(guó)家補(bǔ)償只會(huì)給集體土地原來(lái)的“村民”。 剩下的只有買房者和原來(lái)簽買房合同人之間的一份協(xié)議,花的幾十萬(wàn)元只是享受到了“居住權(quán)”。購(gòu)房者如果需要對(duì)方補(bǔ)償,須趕快去法院要求凍結(jié)當(dāng)初買房錢,根據(jù)法院判決獲得賠償。如果對(duì)方一直不履行賠償,購(gòu)房者換來(lái)的就是無(wú)休止的官司。 |