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上周本報(bào)（河南商報(bào)）對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”做了調(diào)查，發(fā)現(xiàn)鄭州的“小產(chǎn)權(quán)房”因價(jià)格便宜讓很多人“受用”。
１０月１日，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（以下簡(jiǎn)稱《物權(quán)法》）就要實(shí)施。昨日，《物權(quán)法》的起草人之一，中國(guó)政法大學(xué)教授李顯冬，和中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)培訓(xùn)中心負(fù)責(zé)人鄭良羽也就《物權(quán)法》和“小產(chǎn)權(quán)房”作了相關(guān)講解。
小區(qū)停車位收益和管理費(fèi)都是業(yè)主的
鄭州一小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)后，提出了與物業(yè)公司終止前期物業(yè)管理服務(wù)合同，并要求移交相關(guān)資料以及財(cái)產(chǎn)，包括地面停車費(fèi)，但遭物業(yè)公司拒絕。
隨后，業(yè)主大會(huì)將這家公司起訴到法院，法院認(rèn)為，地面停車的費(fèi)用與收益均應(yīng)由小區(qū)全體業(yè)主分擔(dān)和享有，在沒有約定的情況下則按照專有部分總面積的比例分配。由于費(fèi)用與收益均應(yīng)由業(yè)主來(lái)負(fù)責(zé)，那么在酌情剔除了管理小區(qū)地面停車成本之后，該公司應(yīng)返還業(yè)主委員會(huì)部分地面停車費(fèi)費(fèi)用。
新出臺(tái)的《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要，其歸屬由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。
中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)培訓(xùn)中心負(fù)責(zé)人鄭良羽認(rèn)為，這一規(guī)定是鼓勵(lì)開發(fā)商及購(gòu)房人在商品房買賣合同簽署時(shí)即對(duì)車庫(kù)位的歸屬及處置方案作出明確約定，并按約定進(jìn)行處置。合同約定成為解決車庫(kù)車位問題的關(guān)鍵，這是導(dǎo)致目前開發(fā)商抓緊銷售地下車位的主要原因。
７０年產(chǎn)權(quán)住宅用地可以自動(dòng)續(xù)期
我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定了建設(shè)用地使用權(quán)的最高期限：居住用地７０年，工業(yè)用地５０年，商業(yè)用地４０年，綜合用地５０年。
李顯冬說(shuō)，在我國(guó)，城市土地屬于國(guó)家所有，普通居民只有使用權(quán)，可以在一定期限內(nèi)使用。按現(xiàn)有法律，一般的住宅建筑用地使用期限是７０年。
那７０年之后怎么辦？“我掏錢買的房子怎么辦？”這樣的疑問，前期隨著《物權(quán)法》的制定，也浮出水面。
李顯冬解釋，《物權(quán)法》規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。也就是說(shuō)，住宅房可以自動(dòng)無(wú)限期使用，這給老百姓吃下了“定心丸”，也能長(zhǎng)長(zhǎng)久久地當(dāng)自家房子的主人。
點(diǎn)評(píng)：這個(gè)例子，解釋了合法性財(cái)產(chǎn)與違法性財(cái)產(chǎn)的沖突，這是《物權(quán)法》里一大亮點(diǎn)。
“小產(chǎn)權(quán)房”買到的只是“居住權(quán)”
日前，本報(bào)讀者胡先生致電，說(shuō)他花了３０萬(wàn)在鄭州北郊買了一套“小產(chǎn)權(quán)房”。胡先生猜想，《物權(quán)法》實(shí)施后，“小產(chǎn)權(quán)房”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”一定會(huì)被全面肯定，成為合法的產(chǎn)權(quán)房。
在昨日，《物權(quán)法》的起草人之一，中國(guó)政法大學(xué)教授李顯冬明確說(shuō)，“小產(chǎn)權(quán)房”一定要慎買，不登記的房子就受不到保護(hù)。
“沒有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，國(guó)土資源局、房管局也不會(huì)給你備案。”李顯冬說(shuō)，“小產(chǎn)權(quán)房”所用的土地是農(nóng)村集體所有的土地。“在這樣的土地上，只有當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)民才能居住和使用，即便土地的所有者和開發(fā)商一起將之開發(fā)，并賣給了別人，賣房者所簽的合同也屬于無(wú)效合同。”
如果有一天國(guó)家要征用土地，購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”的消費(fèi)者是得不到一分錢補(bǔ)償?shù)模驗(yàn)椋魏挝餀?quán)都必須是有法律來(lái)設(shè)定的，國(guó)家補(bǔ)償只會(huì)給集體土地原來(lái)的“村民”。
剩下的只有買房者和原來(lái)簽買房合同人之間的一份協(xié)議，花的幾十萬(wàn)元只是享受到了“居住權(quán)”。購(gòu)房者如果需要對(duì)方補(bǔ)償，須趕快去法院要求凍結(jié)當(dāng)初買房錢，根據(jù)法院判決獲得賠償。如果對(duì)方一直不履行賠償，購(gòu)房者換來(lái)的就是無(wú)休止的官司。 |