日前，建設部官員提醒民眾說，從農村購買“小產權”房、“鄉(xiāng)產權”房，蘊含著很大的風險，產權得不到法律保護，不能辦理土地證、房產證和契稅等證明。
相當長一段時期以來，國家有關部門類似的提醒，甚至國土資源部門“嚴禁”農村居民向城市居民出售土地、房屋的招呼已經打過不知多少次，但一個不容忽視的事實是，提醒歸提醒，嚴禁歸嚴禁，城市周邊特別是大城市周邊的小產權房卻越來越呈現(xiàn)出供需兩旺的態(tài)勢。在北京，小產權房供應量已占在售樓盤總量的兩成左右；在天津，類似90萬平方米的大規(guī)模小產權房已經出現(xiàn)。
房屋是許多國人一生中最大、最重要的財產，因此根本用不著提醒，所有購買小產權房、鄉(xiāng)產權房的民眾，都會仔細算計、掂量這類房屋的產權政策風險。小產權房表面上產權風險很大，實際上民間交易自有一套規(guī)則在。幾十年來中國農民的農房一直沒有得到有效的產權保護，其交易照樣在有條不紊地進行。在絕大多數情況下，小產權房在實際的交易、出租、繼承等方面并不存在任何障礙。
絕大多數小產權房都有開發(fā)商資本和技術的介入。沒有開發(fā)商的介入，缺乏資金和技術的農民自行開發(fā)小產權房幾乎是不可能的。小產權房價格之所以如此之低，在于省去了三部分費用：一是購地成本，二是各種稅費，三是土地和房地產市場管制造成的巨額腐敗成本。小產權房是揭示樓市真相的金鑰匙，清晰地告訴我們高昂的樓價主要來自高昂的土地成本和上百種稅費。
小產權房的出現(xiàn)，是公共利益和個人利益的帕累托改進，參與其中的人都得到了凈收益。政府雖然損失了部分賣地收益，但是它同樣因此減輕了為民眾提供廉租房廉價房的責任，人們通過小產權房這一自發(fā)、自覺的市場行為，神奇有效地自行解決了住房問題！這樣一來，政府的財政負擔、尤其是福利責任將大幅減輕，只需投入少量財力解決收入最低的極少數民眾的住房問題。
從這個意義上說，小產權房是一場土地和房屋供應的革命。它打破了政府壟斷土地一級市場的格局，從而使地價和房價大幅度回落。它也是農民自我城市化的一場革命。以往，農村的城市化必須由政府規(guī)劃先行，政府以很低的價格從農民手中強行收購土地，然后以幾十甚至幾百倍的高價轉讓給開發(fā)商，城市化完全是在政府的計劃之下推進。如今，農民通過小產權房的模式將城里人吸引過來，形成城鄉(xiāng)居民你中有我我中有你的新城格局，農民通過建設小產權房獲得數倍、數十倍甚至上百倍于征地的土地增值收益；通過出售、出租這些房屋，獲得持續(xù)穩(wěn)定的收入。即使無地可種，政府也不用操心他們的再就業(yè)問題。城市人口則把城市文明帶入鄉(xiāng)村，人口的聚集效應創(chuàng)造出大量服務業(yè)就業(yè)機會，農民不用離開自己的家鄉(xiāng)就可以實現(xiàn)城市化和市民化。
這不正是我們孜孜以求的“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌”、“城鄉(xiāng)融合”、“縮小城鄉(xiāng)差距”、“城鄉(xiāng)一體化發(fā)展”嗎？農民已經用他們的親手創(chuàng)造在實現(xiàn)著我們夢寐以求的理想！
1978年12月，安徽鳳陽小崗村的18戶農民摁下血手印簽“生死契約”，分田到戶，拉開了中國農村土地聯(lián)產承包改革的序幕。今天，更多、更大范圍內的中國城郊農民正在通過小產權房的形式，拉開中國農村“自我城市化”的序幕！這樣的創(chuàng)新意義，將比當年的聯(lián)產承包更偉大、更持久也更徹底；其對社會公共福利的增進效果也更直接、更大、更持久和廣泛。
我國《土地管理法》62條規(guī)定，“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”這說明村民有權出售自己的房屋。但不可出售給“城市居民”和只能出售（轉讓）給本村村民的規(guī)定，在法律邏輯上甚為荒唐。另外，憲法和法律規(guī)定農民的土地和宅基地歸村集體所有，他們當有權決定自己土地尤其是宅基地的用途。當然，政府對于農民轉換土地用途可以嚴格規(guī)范，特別是對于耕地應設定嚴格限制，但不宜限制農民將宅基地和荒地用于向城市居民出售的房地產開發(fā)。這樣，農民只要在現(xiàn)有的宅基地上進行重新規(guī)劃，就可以生產出大量的廉價房屋，在給自己帶來土地增值收益、實現(xiàn)“自我城市化”的同時，為城市居民提供住房福利。對于這樣的制度創(chuàng)新，政府和法律應該及時予以肯定并為之保駕護航，對于反其道而行的各種限制，則應當予以廢止或者修訂。 |
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