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        什么是“小產(chǎn)權(quán)房”
            2007-06-08    徐曼    來源:北京青年報(bào)
          最近的北京房屋交易市場,出現(xiàn)了一個(gè)新現(xiàn)象,二手房市場里突然“刮起”了購買小產(chǎn)權(quán)的流行風(fēng)。記者近日從“我愛我家”了解到,根據(jù)他們最新的統(tǒng)計(jì),近段時(shí)間到他們公司的各個(gè)門店咨詢和打算購買小產(chǎn)權(quán)事宜的購房者明顯增加,而且,其中有馬上交易買賣意向的購買者達(dá)20%以上。
          北京的“小產(chǎn)權(quán)二手房”短時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)“走紅”的原因是什么?“我愛我家”專家分析,人們之所以想要選擇購買“小產(chǎn)權(quán)”房乃是高房價(jià)下的一種無奈之舉。因?yàn)椋叛勰壳暗谋本┓康禺a(chǎn)市場,新建商品房,遠(yuǎn)在四環(huán)、五環(huán)之外的樓盤竟然也能高達(dá)萬元以上。“兩限房”、“經(jīng)濟(jì)適用房”、“廉租房”等保障性住房,雖說能夠緩解緊張的購房需求。但是,人們要想真正得到實(shí)惠,現(xiàn)在來說還為時(shí)尚早。人們想要買房,卻又不想淪為“房奴”。在這種情況下,只好鋌而走險(xiǎn),購買小產(chǎn)權(quán)房屋。
          那么,什么是小產(chǎn)權(quán)二手房?購買這樣的房屋有無危害?“我愛我家”專家解釋說:
          ●什么是小產(chǎn)權(quán)房屋?
          簡單解釋,國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)。如開發(fā)商辦理合法的立項(xiàng)開發(fā)手續(xù)后,辦理土地出讓手續(xù)并按規(guī)定上繳給國家土地出讓金和使用稅(費(fèi)),由國家發(fā)放給開發(fā)商土地使用證和房屋預(yù)售許可證,這樣的房屋稱為大產(chǎn)權(quán)房屋。而國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的,由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權(quán),也就是說在農(nóng)民的集體土地上,僅有鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府或村委會(huì)的蓋章以證明其權(quán)屬,并沒有國家房管部門的蓋章,這種房屋被視為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán),即小產(chǎn)權(quán)房屋。
          ●小產(chǎn)權(quán)和大產(chǎn)權(quán)的區(qū)別是什么?
          大產(chǎn)權(quán)即完全產(chǎn)權(quán),包括房產(chǎn)使用權(quán)證與國有土地使用權(quán)。大產(chǎn)權(quán)的房屋在進(jìn)入二級(jí)市場時(shí),無需繳納土地出讓金和收益收成。小產(chǎn)權(quán)即不完全產(chǎn)權(quán),只包括房屋的使用權(quán),它與大產(chǎn)權(quán)的本質(zhì)區(qū)別在于土地使用權(quán)。通俗的解釋,買的房再轉(zhuǎn)讓時(shí)不用再交土地出讓金的叫“大產(chǎn)權(quán)”,再轉(zhuǎn)讓時(shí)要補(bǔ)繳土地出讓金的叫“小產(chǎn)權(quán)”。
          ●小產(chǎn)權(quán)二手房包括哪些房屋?可以買賣嗎?
          嚴(yán)格來說,小產(chǎn)權(quán)二手房包括:已購公房,鄉(xiāng)產(chǎn)房和使用權(quán)房。根據(jù)這些房屋性質(zhì)的不同,在房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)也會(huì)區(qū)別對(duì)待。“已購公房”,購房人只要補(bǔ)齊土地出讓金,也就是購買房款的1%,就可以等同為商品房上市出售。“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”,歸農(nóng)村集體所有,產(chǎn)權(quán)關(guān)系很難改變,很難過渡為完全產(chǎn)權(quán),否則將會(huì)動(dòng)搖國家的土地制度。而對(duì)于“使用權(quán)”房來說,上市出售則會(huì)有一線希望,因?yàn)椋瑖乙苍谝恢碧岢⒆鲋母镌圏c(diǎn)的努力。
          ●購買小產(chǎn)權(quán)房屋存在哪些風(fēng)險(xiǎn)?
          第一,根據(jù)北京市建委發(fā)出購房風(fēng)險(xiǎn)提示指出,“使用權(quán)”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”的房屋無產(chǎn)權(quán)保障,不具有房屋所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利,且不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。
          第二,像小產(chǎn)權(quán)中的“鄉(xiāng)產(chǎn)房”、“村產(chǎn)房”等并沒有國家的產(chǎn)權(quán)證書,只有鄉(xiāng)政府或村委會(huì)給的產(chǎn)權(quán)證,不能像大產(chǎn)權(quán)的房子一樣抵押、流轉(zhuǎn)。如果遇到國家征地或拆遷,購房人的利益將很難保證。雙方簽署的購房合同也不是法律認(rèn)可的正式購房合同,如果房產(chǎn)出現(xiàn)糾紛,缺少法律支持。
          第三,購買鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)那樣的小產(chǎn)權(quán)房無法辦理貸款,只能一次性或分期付款,這樣無形中會(huì)加大購房人的資金壓力,增加購房風(fēng)險(xiǎn)。
          記者了解到,根據(jù)政策,國家是不予支持消費(fèi)者購買小產(chǎn)權(quán)房屋的,對(duì)此,購房者要慎而為之。不要因?yàn)槭″X,或一味跟隨“潮流”而“貪小利、吃大虧”,得不償失。
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