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盡管北京市建委和建設(shè)部明確做出風(fēng)險(xiǎn)提示，不要購(gòu)買不受法律保護(hù)的小產(chǎn)權(quán)房，但不僅市民購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的熱情沒(méi)有被打壓下去，而且，更多人注意到了這種價(jià)格低廉的房子。據(jù)調(diào)查，小產(chǎn)權(quán)房屋的交易量已經(jīng)達(dá)到全市商品房交易量的兩成，每天都能賣出數(shù)十套，而且購(gòu)買人絕大部分是“明知故買”。
價(jià)格便宜，交通便利
小產(chǎn)權(quán)房為什么如此受青睞？市民又為什么對(duì)官方的風(fēng)險(xiǎn)提示置若罔聞？核心原因當(dāng)然是小產(chǎn)權(quán)房便宜。由于需求旺盛，某門戶網(wǎng)站甚至將北京地區(qū)部分在售小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目列了個(gè)細(xì)目，給從來(lái)不做廣告的小產(chǎn)權(quán)房做了個(gè)免費(fèi)宣傳。最低每平方米1400元，最高4000元，在商品房均價(jià)已過(guò)9000元的今天，這樣的價(jià)格沒(méi)法不讓人心動(dòng)。
其實(shí)小產(chǎn)權(quán)房前幾年就有了，不過(guò)由于位置一般位于郊區(qū)，地理位置比較偏僻，一般人不太容易接受。近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)步伐的加快，以及軌道交通的發(fā)展，小產(chǎn)權(quán)房與一般商品房已經(jīng)連成片，交通條件也大大改善。
“前幾年，北京的房地產(chǎn)價(jià)格還沒(méi)有大幅度的增長(zhǎng)，在北京的一些郊區(qū)，證件齊全的商品房的價(jià)格也不過(guò)就兩三千元，而那時(shí)小產(chǎn)權(quán)房屋的價(jià)格也在一千六七百元，價(jià)格差異不是很大。而商品房又受到國(guó)家政策法規(guī)的保護(hù)，所以小產(chǎn)權(quán)房作為一種擦邊球產(chǎn)品，沒(méi)有受到人們的廣泛關(guān)注。”我愛(ài)我家房產(chǎn)顧問(wèn)介紹說(shuō)，“現(xiàn)在不一樣了，商品房整體價(jià)格的急劇攀升，再加上隨著國(guó)家各項(xiàng)稅費(fèi)的不斷完善，二手房的價(jià)格與一手房相比也幾乎沒(méi)有什么明顯的優(yōu)勢(shì)。所以，一部分因?yàn)榉績(jī)r(jià)高漲而無(wú)法釋放的住房需求就流向了小產(chǎn)權(quán)房，小產(chǎn)權(quán)房以其絕對(duì)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)受到人們的熱情關(guān)注并不奇怪。”
小產(chǎn)權(quán)實(shí)際無(wú)產(chǎn)權(quán)
這種所謂的小產(chǎn)權(quán)，是指購(gòu)買在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，由享有該土地所有權(quán)的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))合作經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社或村經(jīng)濟(jì)合作社的機(jī)構(gòu)制作頒發(fā)權(quán)屬證書(shū)。
在農(nóng)村，土地歸集體所有，在其中的宅基地上，村民修建房屋居住，也沒(méi)有交納土地出讓金等。如果要在農(nóng)村集體所有的土地上興建商品房出售，就必須先由國(guó)家征地，轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，再由國(guó)家出讓給建設(shè)開(kāi)發(fā)單位，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位向國(guó)家交納土地出讓金等稅費(fèi)，建房后再出售給購(gòu)房人，然后國(guó)家以頒發(fā)房屋所有權(quán)證書(shū)的形式確認(rèn)購(gòu)房人對(duì)該房屋的產(chǎn)權(quán)。因此，從法律上說(shuō)，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房不是商品房，是不能買賣的，這類房屋所謂的“產(chǎn)權(quán)證”是不具有商品房產(chǎn)權(quán)證的法律效力的，不具有進(jìn)行合法交易的資格，不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。
國(guó)家不承認(rèn)，自住不交易
由于小產(chǎn)權(quán)房屋不是依照國(guó)家規(guī)定建造的，購(gòu)買此類房屋的人的利益也將不受國(guó)家法律所保護(hù)。所以，在目前購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的低價(jià)優(yōu)勢(shì)中，潛藏著房屋質(zhì)量、物業(yè)管理、違規(guī)拆遷等諸多風(fēng)險(xiǎn)。
但是在小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)買人群中，絕大多數(shù)并非不知內(nèi)情。一位購(gòu)買了通州某小產(chǎn)權(quán)房的小伙子無(wú)奈地告訴記者，自己正準(zhǔn)備結(jié)婚，買不起商品房，也買不上經(jīng)濟(jì)適用房，小產(chǎn)權(quán)房每平方米不到3000元，雖然不能交易，但反正是自己住，不準(zhǔn)備出售，就買了一套。
由于沒(méi)有大產(chǎn)權(quán)，無(wú)法交易，小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)買人絕大多數(shù)是自住。至于將來(lái)會(huì)不會(huì)遇到征地拆遷，這位小伙子的想法非常有代表性:“這么大的樓盤(pán)，應(yīng)該不會(huì)拆吧。買這種房子，本身就是賭博。” |