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中小房企正在遭遇破產(chǎn)困境。

人民法院公告網(wǎng)顯示，截至7月24日，今年全國共有274家房地產(chǎn)企業(yè)宣告破產(chǎn)清算。相比去年一年破產(chǎn)的458家，今年房企破產(chǎn)速度明顯加快了。

長江商報粗略統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，近三年破產(chǎn)的房企已經(jīng)超過1000家，今年破產(chǎn)的近300家房企，主要集中在三四線城市的中小房企。成立時間短，一般是兩到三年，五到六年，資產(chǎn)規(guī)模普遍是五億到三十億之間。破產(chǎn)原因主要在于資金嚴重依賴銀行借貸、新成立中小企業(yè)無房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗、負債高企，融資困難幾方面。

長江商報記者還注意到，與中小房企破產(chǎn)潮同步的是房企高管離職潮。作為資金密集型行業(yè)，業(yè)內(nèi)大規(guī)模爆發(fā)的離職潮、破產(chǎn)潮源自“缺錢”和“找錢難”。長江商報記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，170家上市房企的負債總額不斷攀升，截至目前負債總計或已突破15萬億。

房企為了回籠資金，紛紛斷臂求生、降價拋售。房地產(chǎn)專家謝逸楓對長江商報記者表示，預(yù)計下半年至少還有200-500家中小房企破產(chǎn)，目前房地產(chǎn)市場總體是平穩(wěn)健康發(fā)展的，在“房住不炒”的調(diào)控思路下，中國房地產(chǎn)市場迎來新的變革，房企如何在調(diào)控周期生存與發(fā)展，面臨新的難題。

今年274家房企破產(chǎn)清算

這些破產(chǎn)的房企，大部分為集中在三四線城市的中小型房企。其中也不乏一些大型房企，如在全國500強第215位的上市房的百億元上市房企——銀億集團，在負債規(guī)模達到500億元的重壓下，今年6月份已經(jīng)破產(chǎn)重組。以房地產(chǎn)為主業(yè)的中弘股份，已于2018年12月28日被深交所摘牌。上市8年，正式告別資本市場。當(dāng)時，中弘股份的逾期債務(wù)規(guī)模已經(jīng)達到114.6億。

“雖然企業(yè)破產(chǎn)原因很多，但最普遍的病灶還是出在資金層面。就房地產(chǎn)行業(yè)來看，一方面源頭資金流入閘口被逐漸縮小，使原本融資渠道就窄的中小房企倍加干渴；再加上市場銷售回款又處于下坡周期，使自我調(diào)節(jié)能力相對較差的中小房企更加難以維系營生。”諸葛找房市場研究員姜國君向長江商報記者分析稱。此外，在土地等開發(fā)資源的競爭方面，中小房企也往往不敵頭部房企。

姜國君認為，在政策持續(xù)收緊，庫存迎來上揚的形勢下，下半年房企仍然面臨緊張局面。不過進入9、10月份銷售節(jié)點后，這一狀況或會有所改觀。

長江商報記者還注意到，伴隨著中小房企破產(chǎn)潮的是房企高管離職潮。據(jù)Wind統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年全年，共有超2000名房企高管離任，創(chuàng)下近5年來房企高管離職人數(shù)新高，僅A股房地產(chǎn)上市公司的高管離職人員就多達101位。在進入2019年之后，房企高管離職現(xiàn)象表現(xiàn)的愈發(fā)洶涌。2019年以來，共有43家房企高層出現(xiàn)離職或調(diào)整，6家房企高管存在接連兩人以上變動的情況。

謝逸楓認為，作為資金密集型行業(yè)，房企出現(xiàn)高管“離職潮”現(xiàn)象并不罕見。“鐵打的營盤，流水的高管”這句在業(yè)內(nèi)廣為流傳的戲言，形容的正是房企職業(yè)經(jīng)理人的高離職率。不過企業(yè)在短時間內(nèi)出現(xiàn)人員接連離職的情況，并非常態(tài)。

上市房企總負債破15萬億

此外，長江商報記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，170家上市房企負債總額不斷攀升，截至目前負債總計或已突破15萬億。

房企集中還債期也將在下半年到來。中信建投的統(tǒng)計顯示，2019年上半年存量境內(nèi)房產(chǎn)債到期金額僅513億元，但下半年則達到2306億元。私募債券和一般中期票據(jù)下半年壓力比較突出，2019年上半年到期金額分別是184億元、50億元，下半年到期金額則分別是715億元、242億元。

研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2018年底，房企各主要渠道有息負債余額為20.3萬億，預(yù)計將在2019-2021年集中到期，其中2019年到期規(guī)模高達6.8萬億。

與負債率相對應(yīng)的，上市房企的現(xiàn)金流也不容樂觀。據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，在2019年一季度，現(xiàn)金流為正的企業(yè)只有51家，占比不到4成。2019年一季度，現(xiàn)金流最少的8家房企，包括萬科A、華夏幸福、首開股份、招商蛇口、金科股份、陽光城、新城控股、光明地產(chǎn)，全部低于-50億元。

“缺錢”的同時“找錢難”， 2019年來，已經(jīng)有超過15次針對房地產(chǎn)資金鏈收緊的政策，目前，開發(fā)貸、房地產(chǎn)信托、內(nèi)債外債和私募等融資渠道一致收緊。

融資收緊，最直接的影響就是土拍。有數(shù)據(jù)顯示，7月一二線城市土地市場已經(jīng)明顯降溫。截至7月24日，全國熱點一二線城市合計土地成交711宗，土地溢價率只有10.24%，相比于之前的土拍盛況，明顯下調(diào)。

在國內(nèi)融資渠道收緊下，房企海外瘋狂借錢。據(jù)同策研究院提供的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2019年上半年，40家典型房企總計完成融資直逼4200億元。其中，今年6月份，40家典型房企完成融資共計611.6億元。

而另一方面，監(jiān)管收縮美元債、一級市場再融資涉房地產(chǎn)項目始終處于暫停階段，更是加劇了當(dāng)前房企的融資矛盾。

為了解決資金壓力，越來越多的房企選擇“斷臂求生”。今年以來，包括華僑城、陽光100、上置集團、粵泰股份等在內(nèi)的多家房企均選擇出售項目股權(quán)。7月24日，新城控股公告稱，通過股權(quán)及債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議拋售旗下10個地產(chǎn)項目，作價41.5億元；6月廣州老牌房企粵泰集團超60億拋售5項目；華僑城從去年十月開始就連續(xù)拋售資產(chǎn)回籠資金。

隨著持續(xù)高壓的房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)，市場的殘酷正逐漸顯現(xiàn)。新城控股集團股份有限公司高級副總裁歐陽捷更直言：90%的中小房企會退出地產(chǎn)項目。到2020年，20強房企可能將會占據(jù)市場份額的60%以上。

姜國君認為，從發(fā)展趨勢看，房企若僅僅抱有“活下去”的信念是不夠的，還要有“突圍”意識，特別是部分雖尚存但已幾乎臨近懸崖邊的中小房企。可嘗試從增加投入到減輕負重、從做房子到經(jīng)營房子及與房子相關(guān)的事業(yè)等方面進行轉(zhuǎn)變。如結(jié)合完善土地二級市場的政策，通過轉(zhuǎn)讓所持存量土地獲得資金回流；結(jié)合發(fā)展租賃市場的政策，以售轉(zhuǎn)租謀求持續(xù)發(fā)展；結(jié)合發(fā)展養(yǎng)老等社區(qū)服務(wù)業(yè)的政策，深度盤活手頭資源開拓周邊市場等。

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