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雖然熱點城市房地產調控尺度一直趨緊，但土地市場總體依然較好，官方數(shù)據(jù)顯示，今年全年土地出讓收入有望再創(chuàng)歷史新高。
財政部11日發(fā)布“2017年11月財政收支情況”顯示，今年前11個月，全國國有土地使用權出讓收入41390億元，同比增長35.3%。
按照近幾年情況，每年12月份的單月土地出讓收入數(shù)據(jù)比較穩(wěn)定，大約會維持在下半年的月度平均水平左右，甚至更多。今年7月至11月期間全國土地出讓收入為22554億元，月均4510億元。
如不出意外，2017年全國土地出讓收入將超過2014年的4.29萬億元，再創(chuàng)下歷史新高。
土地市場供需兩旺
一位不愿透露姓名的土地專家對第一財經記者稱，“(土地出讓收入大幅增加)這是意料之中的結果，一方面地方政府供地增加，另一方面樓市銷售情況尚好，房地產企業(yè)的拿地需求也比較旺盛。”
過去20余年，隨著土地出讓制度的逐漸完善，我國土地出讓收入保持了較為平穩(wěn)的增長態(tài)勢。1995年全國土地出讓收入僅僅420億元，到2010年全國土地出讓收入就已經達到2.91萬億元，首度邁進2萬億元大關。此后至今，這一數(shù)據(jù)未曾低于2萬億元。
自2011年至2016年，全國土地出讓收入分別為33166億元、28422億元、41250億元、42940億元、32547億元和37457億元。
除官方數(shù)據(jù)外，非官方機構統(tǒng)計也顯示今年全國土地出讓收入有較大幅度的增長。
中國指數(shù)研究院近日公布數(shù)據(jù)顯示，今年1至11月，全國300城市土地出讓金總額為34407.7億元，同比增加約41%。11月整體及各線城市成交量較10月均有下滑，月度出讓金環(huán)比縮水近一成，在前11個月總額中占比為11%。
另外來自中原地產研究中心的統(tǒng)計顯示，從招拍掛市場數(shù)據(jù)看，截至12月11日，今年全國土地出讓收入最多的50大城市合計達到了3.24萬億元，同比上漲42%。
“整體看，雖然房地產市場調控政策嚴格，但2017年房地產市場成交量刷新歷史，大部分城市土地出讓收入創(chuàng)了紀錄。”中原地產首席分析師張大偉稱。
張大偉稱，從中原地產統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，截至目前國內合計多達11個城市土地出讓收入超過千億元。
“有2個城市土地出讓金達到了2000億元，9個城市超過1000億元，超過500億元的城市達到了20個，均創(chuàng)造了同期歷史最多。全國已經有48個城市賣地超過200億元。”張大偉稱。
他認為，從全國主要城市土地出讓情況看，土地供應量明顯增加，特別是其中限價房與租賃房等供應增加，將對2018年房地產市場帶來明顯影響。
控制溢價
作為影響房價的一個重要因素，增加土地供應，平抑地價過快增長成為熱點城市的一個主要調控手段和目標。
國土部近日稱，上半年全國地級以上城市和百萬人口以上縣市制定了中長期住宅用地供應規(guī)劃和三年滾動計劃，按照“五類”調控目標推進2017年住宅用地供應工作。“目前各地房地產用地管理和調控效果初現(xiàn)，一線和二線熱點城市住宅用地供應量增加，高價地頻出勢頭基本得到遏制。”
北京2017年全年計劃供應國有住宅用地1000公頃，其中保障性安居工程用地350公頃，商品住宅用地650公頃(含200公頃共有產權住房用地)。
北京市規(guī)劃和國土資源管理委員會11日發(fā)布消息，截至12月8日，北京商品房用地供應完成601公頃，完成率達到92%，比過去五年年度平均供應水平超出約200公頃，其中已供應共有產權住房用地165公頃，完成率82%。12月底前還將陸續(xù)推出朝陽、豐臺、大興等區(qū)的6個地塊約50公頃商品住宅用地，預計全年商品住宅入市土地將超出年初計劃任務要求的650公頃。
中原地產研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：2017年北京住宅土地供應74宗，合計供應規(guī)劃建筑面積是最近4年最高，達到了1014萬平方米，同比2016年全年上漲了304%.
“商品房住宅供應土地量是2016年的7倍。土地供應大幅度增加，將明顯影響2018年北京房地產市場價格。”張大偉稱。
土地出讓溢價率的高低是判斷土地市場熱度的一個主要指標，今年以來，主要城市的土地出讓溢價率呈現(xiàn)逐漸走低趨勢。
“從11月北京土地市場看，土地溢價率明顯下調，全年平均住宅溢價率是26%，而11月北京土地住宅溢價率跌到了8%，除了石景山一宗地塊溢價率19%外，其他地塊基本溢價率都接近底價。”張大偉稱。
中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)也顯示，從11月份的情況看，土地平均溢價率同環(huán)比繼續(xù)下降，尤其是住宅用地溢價率維持下行勢態(tài)，一二線城市土地市場趨穩(wěn)。11月，全國300個城市土地平均溢價率為20%，較10月下降4個百分點，較去年同期下降23個百分點。
上述土地專家對第一財經記者表示，今年土地出讓溢價率走低是必然的結果，在樓市調控的大背景下，政府在土地出讓環(huán)節(jié)一般會對溢價率設定有形和無形的限制措施，有形的限制包括“限房價、競地價”等措施，企業(yè)考慮后期利潤因素，不會再肆意抬高地價，溢價率自然下降。
“而除了這種擺在臺面上的措施，政府還可以在土地出讓環(huán)節(jié)將出讓底價適當抬高，提高企業(yè)參與競買的門檻，土地出讓成交后的價格會更為理性，溢價率也會有所降低。”上述專家稱。
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