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房地產(chǎn)ABS業(yè)務(wù)正在成為最近一個(gè)階段ABS(資產(chǎn)證券化)機(jī)構(gòu)的新聚焦點(diǎn)。
據(jù)悉，一方面，和監(jiān)管層大力推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)、釋放REITs監(jiān)管紅利的預(yù)期有關(guān);另一方面，不少券商固收、基金子公司團(tuán)隊(duì)以及不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商也在瞄準(zhǔn)這一潛在市場(chǎng)積蓄能量，不少?gòu)臉I(yè)機(jī)構(gòu)也在積極開展業(yè)務(wù)模式的討論與案例分析。
而有資管人士認(rèn)為，在監(jiān)管紅利及市場(chǎng)環(huán)境的積極作用下，有條件的積累類REITs等業(yè)務(wù)的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，有助于部分機(jī)構(gòu)在未來制度紅利釋放時(shí)進(jìn)一步取得先機(jī)。
一位中糧地產(chǎn)人士則指出，REITs等工具的松動(dòng)預(yù)期，也會(huì)給不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目傳統(tǒng)的運(yùn)營(yíng)模式帶來新的變化;而未來對(duì)于自持不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力的高低也將對(duì)開發(fā)商提出新的挑戰(zhàn)，一些商業(yè)、住宅自持項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力更強(qiáng)的房企有望脫穎而出。
紅利漸進(jìn)路徑
事實(shí)上，近期頂層設(shè)計(jì)及地方政府所推動(dòng)的租賃住房市場(chǎng)建設(shè)，也成為利好房地產(chǎn)ABS市場(chǎng)的政策背景。
日前，住建部聯(lián)合發(fā)改委、公安部、財(cái)政部、人民銀行等九部委曾聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》(下稱153號(hào)文)，提出要多舉措加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，而這一政策方向可能帶來的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)也被市場(chǎng)所關(guān)注。
恰逢其時(shí)，日前證監(jiān)會(huì)債券部主任蔡建春也提出要加強(qiáng)規(guī)則體系建設(shè)、強(qiáng)化事中事后監(jiān)管，完善信息披露制度，“加快推動(dòng)REITs等具有重要意義的創(chuàng)新產(chǎn)品盡快落地”。
而作為產(chǎn)品備案方的基金業(yè)協(xié)會(huì)(下稱中基協(xié))近期也在成立ABS專業(yè)委員會(huì)中，流露出重視房地產(chǎn)ABS的信號(hào)。例如中基協(xié)會(huì)長(zhǎng)洪磊指出，要在《基金法》和《證券法》的框架下研究推動(dòng)公募REITs相關(guān)規(guī)則制度方案，為監(jiān)管機(jī)構(gòu)提供政策建議。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者同時(shí)發(fā)現(xiàn)，在ABS專委會(huì)的專家顧問組成上，也能看出明顯的REITs研究方向。其中9人團(tuán)隊(duì)中有3人有著RETIs或房地產(chǎn)“基因”。
其中，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心REITs課題組組長(zhǎng)中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)理事長(zhǎng)孟曉蘇，國(guó)內(nèi)最早一批的房地產(chǎn)私募機(jī)構(gòu)中城投資總裁路林，以及清華大學(xué)鑫苑房地產(chǎn)金融科技研究中心副主任郭杰群，均與REITs、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)有關(guān)。
一位接近中基協(xié)的機(jī)構(gòu)人士表示：“監(jiān)管層的這一動(dòng)向或?qū)⒔o證券經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)的ABS業(yè)務(wù)帶來新機(jī)遇，特別是房地產(chǎn)類ABS有望成為業(yè)內(nèi)人士重點(diǎn)關(guān)注和研究的主題。”
值得一提的是，作為ABS專委會(huì)顧問的孟曉蘇近日在博鰲房地產(chǎn)論壇上表示，其負(fù)責(zé)的REITs課題組工作之一就是把REITs產(chǎn)品“中國(guó)化”。
“最近中國(guó)證監(jiān)會(huì)以中國(guó)證券行業(yè)基金業(yè)協(xié)會(huì)的名義組織了專門委員會(huì)，來推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)證券化，我是這個(gè)機(jī)構(gòu)的顧問，同時(shí)我是戰(zhàn)略發(fā)展組的組長(zhǎng)，現(xiàn)在REITs的啟動(dòng)已經(jīng)水到渠成，”孟曉蘇透露，“根據(jù)證監(jiān)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)同志的設(shè)想，在十九大前做好準(zhǔn)備，‘再擼起袖子加油干’，爭(zhēng)取讓REITs在中國(guó)早日落地。”
而在孟曉蘇舉例的模式中，政府機(jī)構(gòu)的不動(dòng)產(chǎn)及收益也具有上市的潛在可能。
“用以政府為主的優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，由政府和原商業(yè)機(jī)構(gòu)回租，保證收益，這種收益流還可以上市。”孟曉蘇舉例稱，“另外如約定在基金到期之后，如20年或25年之后，由政府原價(jià)回購(gòu)資產(chǎn)，這樣可以減少資產(chǎn)評(píng)估的障礙，防止國(guó)有資產(chǎn)流失，爭(zhēng)取在今后再把它做成永續(xù)化的資產(chǎn)。”
分析人士指出，考慮到國(guó)內(nèi)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀，以REITs來推動(dòng)降杠桿的政策目標(biāo)，也能達(dá)到防范和化解金融風(fēng)險(xiǎn)的作用。
“目前去杠桿是國(guó)內(nèi)防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)的重要工作，而國(guó)內(nèi)負(fù)債的特點(diǎn)之一就是大量寄居在不動(dòng)產(chǎn)上，如果能夠利用REITs將不動(dòng)產(chǎn)推向資本市場(chǎng)，對(duì)于當(dāng)下‘降杠桿’來說有著積極意義。”一位匯金系券商宏觀分析師表示。
比拼運(yùn)營(yíng)能力
在政策紅利預(yù)期的催動(dòng)下，部分機(jī)構(gòu)也在著手對(duì)與不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)的類REITs等項(xiàng)目進(jìn)行儲(chǔ)備和挖掘。
“業(yè)務(wù)準(zhǔn)備往往要在政策紅利釋放之前就開始。”北京一家基金子公司負(fù)責(zé)人表示，“REITs的預(yù)期正在不斷強(qiáng)化，而現(xiàn)階段一些資管團(tuán)隊(duì)則在通過多操作類REITs項(xiàng)目來積累相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，并著手研究REITs業(yè)務(wù)的潛在可能。”
在部分ABS機(jī)構(gòu)的推動(dòng)下，類REITs業(yè)務(wù)規(guī)模也漸成規(guī)模。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者根據(jù)東方財(cái)富(300059)iChoice數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，截至8月15日類Reits項(xiàng)目數(shù)量達(dá)24只，總規(guī)模為703.93億元。
事實(shí)上，國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓、存量商改住等政策信號(hào)也被相關(guān)資管機(jī)構(gòu)所留意。
“此前的項(xiàng)目主要是偏商業(yè)類的，而國(guó)內(nèi)如果長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)能夠孵化成型，REITs業(yè)務(wù)也會(huì)有相應(yīng)的介入空間。”上述基金子公司負(fù)責(zé)人指出。
而在房地產(chǎn)人士看來，REITs預(yù)期的強(qiáng)化也將對(duì)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式帶來變化。“過去開發(fā)商拿地的原因是因?yàn)榭梢匀ャy行抵押獲得流動(dòng)性，但這種模式會(huì)讓資產(chǎn)負(fù)債固化擴(kuò)張。”前述中糧地產(chǎn)人士稱。
該人士認(rèn)為，在融資方式變化下，開發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)要素也將從“拿地融資”向不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)向。
“在不動(dòng)產(chǎn)本身基礎(chǔ)要素相當(dāng)?shù)那闆r下，不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)、運(yùn)營(yíng)能力將會(huì)凸顯。”前述中糧地產(chǎn)人士認(rèn)為，“國(guó)外的不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)生態(tài)已經(jīng)相對(duì)成熟，而國(guó)內(nèi)在這方面還有較大的可發(fā)展空間，因?yàn)橥瑯右粔K地產(chǎn)，優(yōu)質(zhì)的運(yùn)營(yíng)顯然能帶來更客觀的收益和現(xiàn)金流，也會(huì)利于證券化。”
在該人士看來，目前一級(jí)土地市場(chǎng)“自持”土地的增多，或?yàn)槲磥硪欢螘r(shí)間各類開發(fā)商提供轉(zhuǎn)型窗口。
“房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控導(dǎo)致開發(fā)商資金壓力加大，不少開發(fā)商組成聯(lián)合體拿地，而最終比拼的要素則成了自持率，我們之前一次拍地就是輸在了自持率上。”一家市值排名前5的上市房企項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，“但現(xiàn)在自持土地的增多，其實(shí)也在促使開發(fā)商向房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)型。”
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