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近日,上海再次推出4塊租賃用地,相比7月出讓的兩幅“租賃住房”地塊,這4宗地的區(qū)位優(yōu)勢更突出,周邊二手房價格在每平方米8萬~12萬元。而且,這4宗地的樓面價僅為目前市場價的10%左右。有媒體計算稱,如果4宗地全部開發(fā)為商品房,市場價值約200億元。參照7月出讓的兩宗地,這4宗地最后成交價很可能就是目前測算的樓面價。因此,這4宗地的綜合價值僅16.9億元。由此匡算,上海此次讓利約183億元。連同8月17日上海將市北高新兩宗商業(yè)地改為租賃,2個月內(nèi)上海出讓8宗租賃用地。
由此看來,上海在培育租賃市場方面的力度一點也不含糊。犧牲了土地財政,但上海在住房租賃上發(fā)力,不管是從吸引人才的角度,還是從降低實體經(jīng)濟運行成本的角度,都將獲得“前人栽樹、后人乘涼”的長尾收益。有媒體計算,目前上海納入財政的土地出讓金僅為財政收入的10.5%,土地財政依賴度在全國是最低的之一,上海有資本慢慢地割掉尾大不掉的土地依賴。但是,在全國范圍內(nèi),能夠有決心做如此大犧牲的城市實在不多。
因為,土地出讓收入事實上只是土地財政的顯性部分,還有很多沒有納入土地財政的部分,比如工業(yè)低地價招商、土地“作價入股”、土地換開發(fā)商配套、“地鐵+物業(yè)”、舊城改造等。所有這些都是土地出讓金所無法反映的,事實上又都屬于土地財政的范疇。例如,工業(yè)低地價招商、土地“作價入股”,事實上降低了工業(yè)生產(chǎn)的成本,也變相支持了工業(yè)稅收;再比如,“地鐵+物業(yè)”和舊城改造,其可持續(xù)性在于未來商品房市場繁榮能夠覆蓋成本,這實際上也是在為稅收作貢獻。
當然,上海租賃用地出讓上“大手筆”,首先在于上海在“十三五”期間規(guī)劃了宏大的租賃住房建設目標。“十三五”期間,上海新增住房170萬套,比“十二五”增加60%左右,租賃住房供應占新增市場化住房的60%。為了實現(xiàn)目標,“十三五”期間上海將供應租賃住房用地1700公頃,占全部供地的30.9%。“十三五”只剩三年多的時間,再考慮到建設周期,大幅增加租賃用地在情理之中。
筆者認為,更重要的原因在于,近期國家對以“租售并舉”為核心的長效機制非常重視。租賃市場能否培育起來,關系到“3個一億人”能否扎根城市,內(nèi)需社會能否建立起來,關系到房地產(chǎn)泡沫能否在“租售并舉”、“先租后買”的理性購房模式下漸進“軟著陸”。問題是,目前占租賃90%的“散租”,秩序太混亂,無法提供相對體面、低成本、秩序穩(wěn)定的住房,以便讓“3個一億人”、新市民實現(xiàn)從“落腳”到“扎根”。
同時,在無風險收益率較高(4%~5%)、租賃投資回報率太低(2%左右)、投資回收期太長(50~60年)的情況下,市場化機構不愿意投資低成本、適租型租賃項目。由此,只有政府或國企主導的規(guī)模化租賃,才是新市民能支付和所需要的。因此,國家特別強調(diào),支持相關國企轉型為住房租賃企業(yè),鼓勵國企將閑置和低效利用的國有廠房、商辦用房用地按規(guī)定改建為租賃住房等。
比如,新增供地已趨近枯竭的深圳,未來新增租賃住房供應的主體,就是棚戶區(qū)改造項目。近期,深圳發(fā)文明確,除拆遷安置,棚改新增房源全部建設人才住房,70%為租賃住房,而且全部要由國企來承擔,采取“政府主導-國企實施-公共住房”的模式。
事實上,類似穗深成渝的大城市,由于人口將繼續(xù)涌入,未來房價上漲預期仍存在。土地一次性出讓,盡管短期獲得可觀的出讓收入,但不動產(chǎn)長期增值收益卻被購房者拿去了。
房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)功能缺位的情況下,不動產(chǎn)增值收益被少數(shù)人攫取,也就是工業(yè)化、城市化紅利被少數(shù)人攫取,這不符合國有土地全民所有的性質(zhì)。而且,房價上漲預期下,這還加大了樓市投資和投機炒作的氛圍和預期,導致房價居高不下。
因此,大城市稀缺的土地資源掌握在代表全民利益的政府或國企手中,建設滿足新市民需求的租賃住房,并通過新市民“扎根”城市,借助“先租后買”、共有產(chǎn)權而成為“有產(chǎn)者”,這是廣大市民分享工業(yè)化、城市化紅利的有效途徑。
當然,土地完全建設租賃住房,考慮融資、配套、管理、運營等,從投入產(chǎn)出看是不可能盈利的。按照過去公租房、廉租房經(jīng)驗,如此模式也很難持續(xù),資金缺口是大問題。但此次有一個重大不同,就是積極發(fā)揮房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)作用。上海“十三五”住房建設規(guī)劃中明確指出,研究信托投資基金以股權方式參與保障房項目。經(jīng)測算,地價僅為“招拍掛”價格的1/6或1/10的情況下,項目租金收益率可達到6%左右,這一水平超過了國際大城市的租賃證券化收益率。
人口紅利減少,無風險收益率下行是大趨勢。租金收益率在6%左右,以此為受益憑證發(fā)行基金份額,將吸引大批社會資金,如社保這樣的低成本批發(fā)資金。由此,租賃項目資金來源就解決了。
2002年,香港停止供給居屋(類似經(jīng)適房),失去最大資金來源建設覆蓋40%人群的公屋(類似公租房),房委會出現(xiàn)財務危機。其后,房委會分拆公屋配建的持有物業(yè)(零售物業(yè)及停車場)成立證券化的“領匯基金”,并在交易所上市。至今,領匯上市已超過10年,躋身藍籌。
照此推理,類似于上海、深圳、成都這樣的大城市,人口大規(guī)模涌入,帶來積聚效應,無論是公共服務分攤,還是消費潛力,或社區(qū)建設,都是巨大的紅利,不僅基金投資者可分享,政府或國企股權部分也可分享。而且,基金增值部分可用來完善公共服務,吸引更多人才流入。這樣,內(nèi)需社會構建,樓市泡沫“軟著陸”,經(jīng)濟轉型等都水到渠成。
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