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        調(diào)控措施顯效 五一樓市冷清
        2017-05-02 作者: 來源: 中國證券報

          在陸續(xù)出臺的一系列調(diào)控政策之下,熱點城市樓市降溫明顯,但個別城市亦有調(diào)控后房價“補漲”跡象。業(yè)內(nèi)人士認為,當(dāng)前全國商品房成交量同比增速已呈現(xiàn)下滑態(tài)勢,未來樓市調(diào)整速度料加快,熱點區(qū)域的房價拐點可能在下半年出現(xiàn)。

          熱點城市陸續(xù)開始降溫

          5月1日中午,在北京南五環(huán)一處樓盤的售樓處,某售樓員告訴中國證券報記者,該樓盤主要是大戶型,客戶大多是“賣一買一”的改善型需求,而且二套房的利率上調(diào)到基準利率的1.2倍,首付比例也調(diào)到了80%,受調(diào)控政策的影響比較大。因此,五一假期來看房的客戶不多。

          在半個多小時內(nèi),中國證券報記者只看到一組購房人來看房。該售樓員表示,目前樓盤價格保持穩(wěn)定,沒有打折或特價房等促銷打算。后續(xù)還有新盤將對外銷售,價格應(yīng)該不會有太大變化。

          在此輪樓市調(diào)控收緊過程中,北京的收緊力度最大,樓市成交萎縮態(tài)勢已很明顯。據(jù)偉業(yè)我愛我家集團市場研究院統(tǒng)計,4月北京二手住宅市場量價齊跌,全市二手住宅共完成網(wǎng)簽16902套,環(huán)比3月的25952套減少35%,同比2016年4月的26374套減少36%;成交均價環(huán)比轉(zhuǎn)降,跌幅達6%。

          在二線熱點城市,樓市降溫態(tài)勢也有所體現(xiàn)。南京的房屋中介人員告訴中國證券報記者,去年五月以來南京房價是直線拉升,現(xiàn)在情況不同了,價格平穩(wěn)。在南京市房地產(chǎn)交易登記中心,前來辦理業(yè)務(wù)的某購房人說:“現(xiàn)在炒房比較難,好多人沒資格,并且新入市的樓盤也比較多。因為調(diào)控肯定會越來越嚴,不敢輕易下手。”

          “未來會不會出臺新的政策,還要看五六月份市場的變化。如果市場繼續(xù)供不應(yīng)求,炒房的熱情不變,參考其他城市措施和南京實際情況,南京政策有進一步從嚴調(diào)整的空間。”網(wǎng)尚研究機構(gòu)研究員虞珠指出,比如提高首付比例、限制交易時間等等。

          南京市統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)顯示,一季度全市商品房銷售面積234.87萬平方米,同比下降30.8%,降幅比1-2月收窄5.6個百分點。商品房銷售額396.5億元,同比下降25%,降幅比1-2月收窄14.5個百分點。去年下半年以來,受房地產(chǎn)新政和同期基數(shù)影響,全市商品房銷售面積增幅持續(xù)下降,今年1-2月下降幅度達到36.4%,三月份樓盤加推,降幅有所收窄。

          調(diào)控有進一步收緊空間

          對于近期房價仍有一定漲幅的城市,業(yè)內(nèi)人士預(yù)期調(diào)控有繼續(xù)收緊的可能。以西安為例,西安市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,一季度,全市商品房銷售面積354.14萬平方米,同比增長25.4%;商品房銷售額264.55億元,同比增長52.3%。

          位于西安北郊的某樓盤在五一期間并無現(xiàn)房。五一后開盤,標價在7800元/平方米至8000元/平方米,前期則是7200元/平方米。有售樓員介紹,春節(jié)后至今,很多樓盤的房價都有不同程度上漲。

          實際上,西安早在4月中旬就已頒布樓市新政。明確商業(yè)貸款首套房首付不低于30%,二套房不低于40%,三套不能貸款。限購區(qū)域內(nèi)買的商業(yè)住房及二手住房,需取得不動產(chǎn)權(quán)證書后滿2年方可上市交易(買賣、贈與)。

          五一假期前,西安市房管局暫停了萬科集團所屬公司開發(fā)的12個項目的網(wǎng)簽銷售,暫停受理其新項目的預(yù)售許可申請。同時,也暫停了與上述項目相關(guān)的西安世聯(lián)投資咨詢有限公司、陜西合富輝煌地產(chǎn)顧問有限公司、西安創(chuàng)典全程地產(chǎn)顧問股份有限公司在西安市的代理銷售活動。

          “西安樓市當(dāng)前之所以呈現(xiàn)出這樣的特點,主要有兩個原因。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示,一是外溢因素,比如周邊鄭州等城市收緊購房政策,投資、投機需求開始進入西安市場,對房價上漲或有一定推動作用;二是市場預(yù)期,政策持續(xù)調(diào)控使得后續(xù)繼續(xù)收緊的預(yù)期強化,尤其是在商業(yè)銀行貸款方面。

          明源地產(chǎn)研究院首席研究員劉策認為:“西安樓市一直以來處于去庫存的階段。現(xiàn)在在供求改善后迎來補漲。當(dāng)然,也有外部投資者看到西安在目前各個省會中價格相對較低,處于具有投資價值的價格洼地之一。因此,內(nèi)外因素拉動造成了價格上漲。”

          嚴躍進表示,房價的上漲是由于各種因素造成的。比如,即便是全國實現(xiàn)限購,但也主要是針對當(dāng)?shù)爻鞘校€未在全國范圍內(nèi)全面實行。但資金流動具有一定隨意性,只是目前還達不到對購房資金進行管控。

          “未來在新房和二手房市場都有調(diào)控繼續(xù)收緊的空間。”劉策認為,比如,提高首付、提高契稅等。

          跳出房地產(chǎn)周期“怪圈”

          “近期房地產(chǎn)市場延續(xù)降溫,新房和二手房成交量均下滑,房地產(chǎn)調(diào)控升級后效果不錯。”國信證券分析師董德志表示,根據(jù)大部分熱點和非熱點城市的銷售數(shù)據(jù),4月以來新房和二手房銷量同比下滑較明顯。

          首創(chuàng)證券分析師王劍輝表示,當(dāng)前全國商品房成交量已經(jīng)出現(xiàn)同比增速下滑,考慮當(dāng)前的信貸環(huán)境以及調(diào)控政策的空前力度,調(diào)整速度會有所加快,但是價格回落依然可能在下半年才會出現(xiàn)。期間注意觀察成交量負增長月份的出現(xiàn),可能是價格調(diào)整的關(guān)鍵時點,短期內(nèi)不排除針對二手房調(diào)控升級的可能。

          從目前來看,房地產(chǎn)政策收緊的效應(yīng)正在延續(xù)。愛建證券研究員劉孫亮表示,受到政策的限制,房價震蕩以及成交量萎縮是大勢所趨。但與此同時,房地產(chǎn)行業(yè)仍面臨去庫存的壓力,房地產(chǎn)行業(yè)未來將依舊保持去庫存的政策主線,房價在“實質(zhì)”下跌后,短期內(nèi)將維持震蕩態(tài)勢。

          “下半年可能出現(xiàn)回調(diào),周期怪圈能否打破有待觀察。”東吳證券分析師丁文韜表示,繼限購和限貸政策出臺之后,3月以來全國已有14個城市發(fā)布住房“限賣”政策,通過一定年限的限制轉(zhuǎn)讓政策可以有效地打擊投機行為。預(yù)期隨著更多城市加入調(diào)控再升級行列,短周期內(nèi)的房地產(chǎn)市場回調(diào)很可能在下半年出現(xiàn)。丁文韜表示,政策周期性的“松緊”變化只能作為短期內(nèi)的應(yīng)急手段,如果想要真正跳出房地產(chǎn)周期的“怪圈”,還是需要看到真正的長效機制。

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