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        恒大啟動(dòng)“新戰(zhàn)略”聚焦降負(fù)債
        2020-04-02 作者: 記者 高偉 北京報(bào)道 來(lái)源: 經(jīng)濟(jì)參考報(bào)

          3月31日,中國(guó)恒大舉行2019年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。數(shù)據(jù)顯示,恒大2019年實(shí)現(xiàn)合約銷售額6011億元,同比增長(zhǎng)9%;現(xiàn)金余額2287.7億元,同比增長(zhǎng)12%。

          盡管各項(xiàng)核心經(jīng)營(yíng)指標(biāo)仍保持行業(yè)領(lǐng)先,但恒大負(fù)債率仍處于行業(yè)偏高水平。步入新一年,為實(shí)現(xiàn)更加持續(xù)穩(wěn)健的發(fā)展,恒大決定啟動(dòng)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型,實(shí)現(xiàn)降負(fù)債的目標(biāo)。

          針對(duì)新戰(zhàn)略,恒大集團(tuán)董事局主席許家印在發(fā)布會(huì)上介紹說(shuō),“從2020年開(kāi)始轉(zhuǎn)變發(fā)展方式,全面實(shí)施‘高增長(zhǎng)、控規(guī)模、降負(fù)債’的發(fā)展戰(zhàn)略,要用最大的決心、最大的力度,一定要把負(fù)債降下來(lái)。”

        許家印宣布恒大全面實(shí)施新戰(zhàn)略。資料照片

          恒大為新戰(zhàn)略設(shè)定了明確的目標(biāo)。據(jù)許家印介紹,“高增長(zhǎng)”是要實(shí)現(xiàn)銷售高速增長(zhǎng),今年要實(shí)現(xiàn)銷售8000億元,到2022年要實(shí)現(xiàn)銷售1萬(wàn)億元。“控規(guī)模”是要嚴(yán)控土地儲(chǔ)備規(guī)模,實(shí)現(xiàn)土儲(chǔ)負(fù)增長(zhǎng),未來(lái)三年每年要降低3000萬(wàn)平方米左右,到2022年降低到2億平方米左右。“降負(fù)債”,就是要把有息負(fù)債每年平均下降1500億元,到2022年要把總負(fù)債降到4000億元以下。

          “高增長(zhǎng)” 未來(lái)目標(biāo)破萬(wàn)億

          2019年以來(lái),房地產(chǎn)行業(yè)漸入寒冬,多數(shù)房企年度業(yè)績(jī)出現(xiàn)同比下滑,恒大銷售額逆市突破6000億元。在業(yè)內(nèi)看來(lái),在樓市持續(xù)盤(pán)整的背景下,恒大表現(xiàn)依舊亮眼,主要得益于其高品質(zhì)、高性價(jià)比的產(chǎn)品契合剛需市場(chǎng),同時(shí)其通過(guò)創(chuàng)新的銷售策略,推動(dòng)了業(yè)績(jī)穩(wěn)健增長(zhǎng)。

          恒大方面認(rèn)為,要實(shí)現(xiàn)銷售逆市大幅增長(zhǎng),需要充分利用恒大充足的土地儲(chǔ)備及“網(wǎng)上銷售”的巨大優(yōu)勢(shì)。同時(shí),恒大產(chǎn)品定位剛需以及靈活的營(yíng)銷策略,將繼續(xù)為恒大2020年業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)提供有力保障。

          根據(jù)恒大新戰(zhàn)略目標(biāo),今年要實(shí)現(xiàn)銷售8000億元,到2022年要實(shí)現(xiàn)銷售1萬(wàn)億元。對(duì)此,恒大管理層介紹,目前恒大擁有2.93億平方米土地儲(chǔ)備,今年累計(jì)可售面積達(dá)1.32億平方米,可售貨值達(dá)1.27萬(wàn)億元,按照64%的去化率保守估算,可實(shí)現(xiàn)銷售8110億元,完成8000億元銷售并無(wú)壓力。

          值得一提的是,恒大自今年2月起全面實(shí)施“網(wǎng)上賣房”的顛覆性營(yíng)銷革命。在此推動(dòng)下,其一季度銷售額1465億元,增幅23%;銷售回款大增55%至1133億元。刷新公司一季度銷售及回款最高歷史紀(jì)錄。

          在分析人士看來(lái),當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未走出寒冬,恒大新戰(zhàn)略的初戰(zhàn)告捷,顯示出這一戰(zhàn)略決策的前瞻性與正確性,“增肌”部分已初現(xiàn)成效。

          事實(shí)上,強(qiáng)勁的銷售才能確保充足的回款,從而擁有充實(shí)的現(xiàn)金流,真正做到“手中有糧”。這當(dāng)中,“開(kāi)源”正是實(shí)現(xiàn)“高增長(zhǎng)”的基本前提。綜合以往財(cái)務(wù)數(shù)據(jù),過(guò)去23年以來(lái),恒大年銷售額從零起步激增至2019年逾6000億元,業(yè)績(jī)持續(xù)穩(wěn)健增長(zhǎng)的背后,正是得益于恒大龐大優(yōu)質(zhì)的土儲(chǔ)和創(chuàng)新的銷售模式。

          “控規(guī)模” 適當(dāng)削減土儲(chǔ)規(guī)模

          對(duì)于房企而言,一方面,有土儲(chǔ)才有“力氣”高增長(zhǎng),但另一方面,過(guò)量的土儲(chǔ)會(huì)造成大量資金沉淀,堆積“負(fù)債脂肪”。

          2019年雖然房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)步入下行周期,但是全國(guó)范圍大中城市平均地價(jià)綜合水平水漲船高。2019年,房企的平均拿地成本已經(jīng)普遍突破5000元/平方米。

          房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè),大量的土儲(chǔ)意味著巨量的資金支出。隨著地價(jià)上漲、行業(yè)融資成本上漲,合理控制土儲(chǔ)規(guī)模、審慎進(jìn)行城市布局成為行業(yè)提質(zhì)增效的一大關(guān)鍵。

          恒大新戰(zhàn)略中提出,要嚴(yán)控土地儲(chǔ)備規(guī)模,實(shí)現(xiàn)土儲(chǔ)負(fù)增長(zhǎng),未來(lái)三年每年要降低3000萬(wàn)平方米左右,到2022年降低到2億平方米左右。

          所以,決意瘦身的恒大選擇“節(jié)食減脂”。許家印在發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)表示,要嚴(yán)控土地儲(chǔ)備規(guī)模,實(shí)現(xiàn)土儲(chǔ)負(fù)增長(zhǎng)。不僅如此,其他方面的投資也要嚴(yán)控。許家印在發(fā)布會(huì)上再一次明確宣布,恒大五年內(nèi)不會(huì)再投資其他任何產(chǎn)業(yè)。

          年報(bào)顯示,恒大擁有2.93億平方米的土地儲(chǔ)備,因此可以適度減少拿地,充分利用現(xiàn)有土地儲(chǔ)備,既能確保公司的持續(xù)發(fā)展,還能大幅減少支出,為新戰(zhàn)略的實(shí)施提供有力保障。

          近年來(lái),中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在“房住不炒”的基調(diào)下步入平穩(wěn)發(fā)展新周期,高負(fù)債的發(fā)展模式顯然已走不通,必須有所改變。業(yè)內(nèi)分析,通過(guò)嚴(yán)控土儲(chǔ)、審慎投資,收緊大部分業(yè)務(wù)的資本性支出,將為恒大降負(fù)債保證充足的現(xiàn)金流。

          “降負(fù)債” 新戰(zhàn)略核心目標(biāo)

          年報(bào)數(shù)據(jù)顯示,報(bào)告期內(nèi),恒大資產(chǎn)負(fù)債率77.9%,同比增加4.2個(gè)百分點(diǎn);凈負(fù)債率159.3%,同比增加7.4個(gè)百分點(diǎn)。

          在恒大新戰(zhàn)略中,“降負(fù)債”是核心,也是“增”“控”兩環(huán)節(jié)的根本落腳點(diǎn)。

          許家印表示,“降負(fù)債”就是要把有息負(fù)債每年平均下降1500億元,到2022年要把總負(fù)債降到4000億元以下。要實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo),確保“高增長(zhǎng)”與“控規(guī)模”是關(guān)鍵。

          針對(duì)銷售“增肌”與土儲(chǔ)“減脂”,能否最終達(dá)到“塑形”效果?在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上,許家印算了筆賬,“2018年、2019年,恒大銷售回款每年維持在4500億元左右,如果今年實(shí)現(xiàn)銷售8000億元,回款按7000億元計(jì)算,就會(huì)增加2500億元的銷售回款。同時(shí),恒大今年減少土地儲(chǔ)備3000萬(wàn)平方米,就等于減少600億元的支出。這樣一增一減,就一定能實(shí)現(xiàn)今年有息負(fù)債下降1500億元的目標(biāo)。”

          業(yè)內(nèi)人士分析,以恒大目前的資金成本計(jì)算,每年降低1500億元負(fù)債,不僅大幅降低杠桿,還將減少100多億元的資金成本,而這一數(shù)據(jù),未來(lái)將會(huì)直接反映在利潤(rùn)中。

          事實(shí)上,在當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè),降負(fù)債已不是單個(gè)企業(yè)的戰(zhàn)略選擇,而是整個(gè)行業(yè)的普遍訴求。據(jù)統(tǒng)計(jì),2019年,國(guó)內(nèi)商品房銷售額15.97萬(wàn)億元,增速比上年回落5.7個(gè)百分點(diǎn)。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,“房住不炒”這一政策基調(diào)不會(huì)發(fā)生根本性改變,未來(lái)較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)全國(guó)商品房市場(chǎng)容量將維持現(xiàn)有水平。

          在此背景下,房企通過(guò)高杠桿實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張的道路已很難走通,唯有高質(zhì)量增長(zhǎng),才是未來(lái)決勝之關(guān)鍵。

          作為國(guó)內(nèi)土地儲(chǔ)備最高的房企,恒大此番提出的新戰(zhàn)略,以大力加強(qiáng)銷售及減少拿地開(kāi)支為主要策略,實(shí)現(xiàn)負(fù)債大幅下降,面對(duì)市場(chǎng)的不確定和重重挑戰(zhàn),未來(lái)成功“瘦身”的恒大,“進(jìn)”可抓住市場(chǎng)機(jī)遇,靈活出擊,“退”可持盈保泰,抵御風(fēng)險(xiǎn)。

          練內(nèi)功 穩(wěn)步實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型

          恒大長(zhǎng)期向細(xì)節(jié)狠下功夫,練就的企業(yè)管控內(nèi)功,也是其新戰(zhàn)略實(shí)施的關(guān)鍵所在。

          據(jù)介紹,恒大對(duì)細(xì)節(jié)的追求集中體現(xiàn)在管理、產(chǎn)品、成本控制等方面。通過(guò)堅(jiān)持實(shí)施緊密型集團(tuán)化管理模式和標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)模式,嚴(yán)格管控開(kāi)發(fā)建設(shè)的各個(gè)重要環(huán)節(jié),形成強(qiáng)大的開(kāi)發(fā)建設(shè)管控能力;在產(chǎn)品打造上,所有環(huán)節(jié)都從嚴(yán)管控,通過(guò)打造環(huán)節(jié)精品提升產(chǎn)品品質(zhì),不斷增加產(chǎn)品附加值;在成本控制上,通過(guò)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招標(biāo)、統(tǒng)一配送的標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng),能夠大幅降低公司的財(cái)務(wù)、銷售、管理等各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)成本,確保能夠?qū)崿F(xiàn)降本增效。

          市場(chǎng)是最好的試金石,恒大連年的高增長(zhǎng)以及今年一季度的逆市創(chuàng)收已經(jīng)成為力證,恒大產(chǎn)品具有了明顯的品質(zhì)和性價(jià)比優(yōu)勢(shì)。

          分析人士認(rèn)為,強(qiáng)大的銷售能力、充足的土地儲(chǔ)備、過(guò)硬的產(chǎn)品品質(zhì)、強(qiáng)大的管控能力和團(tuán)隊(duì)執(zhí)行力,為恒大實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)提供了強(qiáng)有力保證。隨著新戰(zhàn)略深入推進(jìn),三年后恒大銷售規(guī)模超萬(wàn)億,負(fù)債降至行業(yè)中下水平,將是大概率事件。

          從早期勇于加杠桿,抓住房地產(chǎn)業(yè)黃金發(fā)展期問(wèn)鼎行業(yè)冠軍,到如今行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展之際啟動(dòng)新戰(zhàn)略,追求“高增長(zhǎng)、控規(guī)模、降負(fù)債”。在業(yè)界看來(lái),恒大此次戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型力度前所未有。隨著“一增、一控、一降”新戰(zhàn)略的穩(wěn)步實(shí)施,并依托強(qiáng)大的銷售能力、充足的土地儲(chǔ)備、過(guò)硬的產(chǎn)品品質(zhì)、強(qiáng)大的管控能力和團(tuán)隊(duì)執(zhí)行力等優(yōu)勢(shì),將帶領(lǐng)恒大步入穩(wěn)健發(fā)展的全新周期。

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