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　　2018年以來(lái)，在去杠桿背景之下，房企融資環(huán)境非常嚴(yán)峻，主要表現(xiàn)在房企融資成本高、融資難度大。在該背景下，中小房企或面臨生死考驗(yàn)。不過(guò)，這一形勢(shì)在去年11月以來(lái)發(fā)生轉(zhuǎn)變。目前，房企融資似乎悄然出現(xiàn)回暖跡象。

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，繼去年11月，房企融資額達(dá)上千億后，12月融資再次達(dá)1600億，2019年1月房企融資數(shù)據(jù)繼續(xù)大規(guī)模擴(kuò)張。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，1月上旬房企融資已經(jīng)超過(guò)20多筆，合計(jì)融資額度高達(dá)700億左右，其中多家企業(yè)公布了大額融資。

　　此外，1月房企融資難度也有所降低。多家企業(yè)公布的融資成本均比之前有所降低，再次出現(xiàn)了企業(yè)債利率不足4%的融資，另外包括富力等企業(yè)完成了大額度企業(yè)債。

　　1月4 日，央行決定下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，2019年1月15日和1月25日分別下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士分析，這對(duì)于房企融資環(huán)境和居民需求端都有積極的改善作用，對(duì)房地產(chǎn)板塊是利好信號(hào)。

　　據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)企業(yè)融資密集發(fā)布，1月以來(lái)，境內(nèi)外房企都有大額成功融資出現(xiàn)。

　　1月11日，融創(chuàng)中國(guó)控股有限公司發(fā)布公告稱(chēng)，公司擬進(jìn)行美元優(yōu)先定息票據(jù)的國(guó)際發(fā)售，票據(jù)本金總額、發(fā)售價(jià)及利率將通過(guò)由聯(lián)席全球協(xié)調(diào)人及聯(lián)席賬簿管理人進(jìn)行的入標(biāo)定價(jià)程序厘定;數(shù)據(jù)顯示，融創(chuàng)中國(guó)2018年中期平均融資成本為6.74%，高于主流上市房企平均融資成本均值6.07%。

　　1月9日，龍光地產(chǎn)發(fā)布公告稱(chēng)，公司已于港交所發(fā)行及上市5000萬(wàn)美元2022年到期年息5.75%的額外票據(jù);龍光地產(chǎn)2018年中期平均融資成本低于主流上市房企平均融資成本均值的6.07%，短期償債壓力指數(shù)為0.44，明顯低于主流房企數(shù)據(jù)均值。

　　1月8日，金地集團(tuán)發(fā)布公告稱(chēng)，其于當(dāng)日召開(kāi)的董事會(huì)審議通過(guò)《關(guān)于公司發(fā)行債務(wù)融資工具的議案》，總規(guī)模不超過(guò)200億元;金地集團(tuán)今年中期平均融資成本較低，為4.79%;

　　同日，大悅城地產(chǎn)發(fā)布公告稱(chēng)，公司間接非全資附屬公司中糧置業(yè)投資有限公司將首期發(fā)行規(guī)模為不超過(guò)人民幣30億元的境內(nèi)債券，利率最高4.1%;融資成本方面，其2018年中期平均融資成本為4.20%;

　　1月7日華僑城集團(tuán)擬發(fā)行20億元超短期融資券;同日，國(guó)貿(mào)地產(chǎn)擬發(fā)行10億元超短期融資券。

　　1月4日，廣州富力地產(chǎn)披露2018年公司債券(第二期)的發(fā)行結(jié)果，最終實(shí)際發(fā)行規(guī)模70.2億元;據(jù)富力地產(chǎn)半年報(bào)，今年上半年，其融資成本高達(dá)27.5億元，同比驟升184%;

　　1月3日，美的置業(yè)控股有限公司發(fā)布公告稱(chēng)，發(fā)行10億元人民幣公司債券，票面利率7.00%。據(jù)此前媒體報(bào)道，美的置業(yè)融資成本僅5%左右。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，從樓市調(diào)控政策看，最嚴(yán)格時(shí)期已經(jīng)過(guò)去，政策底部逐漸形成。從融資難度看，最近大部分房企融資成本平穩(wěn)，雖處于高位，但隨著全社會(huì)資金成本的相對(duì)平穩(wěn)，房地產(chǎn)企業(yè)融資的成本并未大幅度上漲。特別是龍頭房企的融資成本，基本在4%-5%左右。對(duì)于這些企業(yè)來(lái)說(shuō)，目前的資金壓力明顯得到緩解。

　　1月4日，央行放出消息，中國(guó)人民銀行決定下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，其中，2019年1月15日和1月25日分別下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　同日，根據(jù)中國(guó)政府網(wǎng)消息，李克強(qiáng)總理于1月4日接連考察中國(guó)銀行、工商銀行和建設(shè)銀行普惠金融部，并在銀保監(jiān)會(huì)主持召開(kāi)座談會(huì)。總理強(qiáng)調(diào)，要加大宏觀(guān)政策逆周期調(diào)節(jié)的力度，進(jìn)一步采取減稅降費(fèi)措施，運(yùn)用好全面降準(zhǔn)、定向降準(zhǔn)工具，支持民營(yíng)企業(yè)和小微企業(yè)融資。

　　這是罕見(jiàn)提出的“全面降準(zhǔn)”。

　　某房企高管告訴記者，央行降準(zhǔn)方面帶來(lái)金融機(jī)構(gòu)資金合理充裕，全社會(huì)流動(dòng)性有所增加，而且各行業(yè)企業(yè)資金緊張狀況有所寬松，員工收入有所保障，對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售回款有間接助益。

　　此外，房地產(chǎn)行業(yè)供應(yīng)商資金充裕，有助于減輕房企付款壓力。

　　“房企融資成本的降低和去年四季度以來(lái)宏觀(guān)流動(dòng)性整體放松有關(guān)，但流動(dòng)性釋放并未直指房地產(chǎn)行業(yè)。對(duì)房企側(cè)間接性利好不容忽視，換言之部分房企的資金壓力存在變相緩解的可能性。”58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波告訴記者。

　　值得注意的是，這并不意味著房企融資前景樂(lè)觀(guān)。

　　上述房企高管告訴記者，房企融資較之前寬松，和政策希望化解房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有關(guān)。短期以新還舊和長(zhǎng)期規(guī)模增長(zhǎng)將逐步消除負(fù)債率高企難題。“央行降準(zhǔn)后，信用并未得到寬松，資金投向有限，部分資金進(jìn)入房企。但債務(wù)融資主要用于借新還舊，不會(huì)大幅增加房企現(xiàn)金流，同時(shí)債務(wù)融資主要局限于百?gòu)?qiáng)房企，因此對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)和行業(yè)影響有限。”他分析說(shuō)。

　　張波也認(rèn)為房企融資發(fā)生松動(dòng)是為了避免房企整體還款壓力所引發(fā)的不穩(wěn)定性。他告訴記者，根據(jù)58安居客房產(chǎn)研究院跟蹤監(jiān)測(cè)，2019年房地產(chǎn)境內(nèi)外債券還款總額相當(dāng)于2018年還款規(guī)模的兩倍多。在此背景下，房企生存壓力持續(xù)增加，在融資側(cè)有針對(duì)性、有重點(diǎn)地適度調(diào)整可以有效避免行業(yè)出現(xiàn)大規(guī)模危機(jī)。

　　事實(shí)上，房企融資難言整體樂(lè)觀(guān)。張波告訴記者，相比2018年房企融資的難度，2019年融資會(huì)呈現(xiàn)適度定向式放松，但這并不代表房企在2019年融資無(wú)虞。換言之，中小房企在2019年的生存壓力依然較大。“短期的融資高峰并不代表對(duì)房企側(cè)整體放松，公司債獲批增長(zhǎng)的確會(huì)緩解部分房企的短期資金壓力，但從國(guó)家對(duì)于房企資金的監(jiān)管來(lái)看，并未出現(xiàn)松動(dòng)的明顯信號(hào)，在大概率上依然會(huì)維持對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)資金的嚴(yán)監(jiān)管。”張波告訴記者。

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