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　　11月26日，北京市一次性出讓13宗地塊。最終，除一宗流拍以外，其余12宗地塊均成功出讓?zhuān)瑒?chuàng)下單日成交地塊數(shù)量新紀(jì)錄，一日內(nèi)獲得土地出讓金合計(jì)316.46億元。

　　時(shí)值年末，一二線(xiàn)城市土地市場(chǎng)普遍進(jìn)入密集供應(yīng)及成交時(shí)段。雖然多個(gè)城市的地塊單價(jià)或總價(jià)在近期被刷新，但業(yè)內(nèi)人士指出，在當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控背景下，開(kāi)發(fā)商資金面整體面臨不小的壓力，對(duì)土地市場(chǎng)的投資態(tài)度也回歸理性。

　　北京12地塊一日攬金316億

　　北京市當(dāng)日推出的13宗地塊分別位于順義、大興、昌平等8個(gè)城區(qū)，包含1宗商辦用地和12宗住宅用地。總出讓面積為79.40萬(wàn)平方米，總起價(jià)295.19億元。

　　當(dāng)日土地拍賣(mài)會(huì)上，這些地塊共吸引了綠城、富力、中交、中鐵置業(yè)等近50家企業(yè)參與競(jìng)拍，其中幾家企業(yè)參與了多宗地塊的競(jìng)價(jià)。最終，兩宗最大的地塊分別被中鐵置業(yè)和中鐵諾德獲得。

　　順利出讓的12宗地塊中，唯一的1宗商業(yè)用地位于昌平沙河；2宗為共有產(chǎn)權(quán)住房用地；剩余的9宗商品住宅用地均為“限競(jìng)房”地塊。

　　此次土拍中，北京市規(guī)土委對(duì)保證金的繳納方式進(jìn)行了創(chuàng)新，采用共享保證金的方式。在以往的土拍活動(dòng)中，一般情況下參與一宗土地的拍賣(mài)就要交一次保證金。而在此次土拍中，競(jìng)買(mǎi)人只要交納規(guī)定金額的共用保證金即可參與組內(nèi)所有地塊競(jìng)拍活動(dòng)。

　　合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，北京規(guī)土委在年末集中推地，并特別實(shí)施了“共有保證金”的出讓新規(guī)，一方面是為了加快供地計(jì)劃的完成，另一方面是為了減少土地流拍流標(biāo)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

　　據(jù)悉，今年北京計(jì)劃供應(yīng)住宅用地1000公頃，其中商品住宅650公頃（含單列共有產(chǎn)權(quán)住房用地200公頃），截至目前實(shí)際供應(yīng)的商品住宅用地僅224.69公頃，供地計(jì)劃完成率為35%。

　　與此同時(shí)，北京年內(nèi)已有11宗地塊流拍。在調(diào)控背景下，房企背負(fù)著庫(kù)存去化壓力，同時(shí)面臨融資難度加大、財(cái)務(wù)成本提升的難題，資金流入的兩條通路均被堵塞，因此，房企再投資拿地的意愿降至谷底。

　　郭毅認(rèn)為，北京規(guī)土委及時(shí)對(duì)供地策略做出調(diào)整，拿出地段條件優(yōu)越的優(yōu)質(zhì)地塊，同時(shí)適當(dāng)減少地塊配建，地塊開(kāi)發(fā)難度減小，市場(chǎng)前景樂(lè)觀，房企的積極性得以調(diào)動(dòng)。

　　一二線(xiàn)城市年末土地供應(yīng)井噴

　　不僅僅是北京，一二線(xiàn)城市年末土地供應(yīng)井噴。其中，一線(xiàn)城市11月供應(yīng)土地合計(jì)高達(dá)90宗，刷新了最近幾年歷史紀(jì)錄。而二線(xiàn)城市供應(yīng)量也有所上漲，11月合計(jì)供應(yīng)土地達(dá)到1400宗，也有望創(chuàng)下年內(nèi)最高紀(jì)錄。

　　26日，幾乎和北京土地拍賣(mài)同時(shí)，上海奉賢南橋新城兩宗宅地成功出讓?zhuān)偝山粌r(jià)25.42億元。同一日，浙江杭州拱墅區(qū)出讓三宗地塊，總面積為10.62萬(wàn)平方米，最終成交總價(jià)為52.32億元。

　　23日，南京發(fā)布今年第五批土地出讓預(yù)公告，包含7宗土地總出讓面積47.6萬(wàn)平方米。11月9日，南京第四批預(yù)公告信息顯示，其曾經(jīng)一次推出5宗土地，總出讓面積17.3萬(wàn)平方米。

　　不僅如此，11月份以來(lái)，成都、武漢、廣州等城市也陸續(xù)有地塊密集推出或成功出讓。而且，自今年四季度開(kāi)始，受一二線(xiàn)土地供應(yīng)增加影響，高單價(jià)地塊完全被一線(xiàn)城市包攬。

　　中國(guó)指數(shù)研究院近日數(shù)據(jù)顯示，今年10月份，成交單價(jià)前10名的地塊中，上海和北京兩個(gè)城市各自有5宗地塊上榜。當(dāng)月成交單價(jià)最高的地塊來(lái)自上海普陀區(qū)，成交樓板價(jià)高達(dá)52040元/平方米，環(huán)比增加19%，是上海今年樓面價(jià)格最高的地塊。

　　綜合今年以來(lái)的土地市場(chǎng)，各類(lèi)城市分化現(xiàn)象持續(xù)，盡管一二線(xiàn)城市低溢價(jià)率、流拍現(xiàn)象也在持續(xù)。不過(guò)，由于供應(yīng)量增加，整體土地出讓金仍然居于高位。

　　“從城市排行榜來(lái)看，一二線(xiàn)城市仍是房企的拿地重點(diǎn)。”中指院相關(guān)負(fù)責(zé)人指出，今年1-10月，杭州以2315億元的成交總價(jià)居于全國(guó)土地成交金額榜單首位，同比增長(zhǎng)22%；上海和北京分別以1533億元和1094億元的成交總額占據(jù)榜單第二、三位。

　　房企土地投資回歸理性

　　上述中指院人士認(rèn)為，限地價(jià)、限房?jī)r(jià)、競(jìng)自持、競(jìng)配建、共有產(chǎn)權(quán)用地等將逐漸成為熱點(diǎn)城市推地的重要要求。對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，這些限制條件對(duì)項(xiàng)目盈利和周轉(zhuǎn)帶來(lái)一定壓力，且對(duì)企業(yè)資金實(shí)力提出了更高的要求。

　　這種現(xiàn)象在北京當(dāng)日的土地拍賣(mài)會(huì)上也可見(jiàn)一斑。郭毅指出，雖然北京一日內(nèi)有12宗地塊順利出讓?zhuān)珡哪玫胤科髞?lái)看，出現(xiàn)了明顯的分化局面。“全國(guó)前十大房企中，融創(chuàng)、保利、中海、龍湖、綠地缺席此次土地盛宴；華潤(rùn)以聯(lián)合體方式參與白盆窯地塊；萬(wàn)科參與北七家地塊最終顆粒無(wú)收”。

　　“北京樓市供給將持續(xù)處于飽和狀態(tài)，如果調(diào)控政策未顯寬松，微觀市場(chǎng)面的去化壓力將長(zhǎng)期存在。”郭毅認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)投資受到市場(chǎng)和政策上雙重抑制，導(dǎo)致了土地成交冷清。房企對(duì)土地市場(chǎng)的投資態(tài)度正在逐步回歸理性。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認(rèn)為，從當(dāng)日的土地溢價(jià)率來(lái)看，土地市場(chǎng)價(jià)格依然處于平穩(wěn)區(qū)間。“12宗低地塊平均溢價(jià)率在20%左右，與2018年平均土地溢價(jià)率12.8%相比稍有上行。主要原因是這些住宅土地屬性相對(duì)較好，以純住宅地塊為主”。

　　張大偉進(jìn)一步指出，資金成本的優(yōu)勢(shì)將是土地市場(chǎng)最大的優(yōu)勢(shì)。在他看來(lái)，目前房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力明顯比前兩年更加緊張，而且調(diào)控政策繼續(xù)從嚴(yán)將是大趨勢(shì)，這種局面下，具備資金實(shí)力的企業(yè)才能在土地市場(chǎng)獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

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