今年以來,土地市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的降溫趨勢(shì),一二線城市土地流標(biāo)現(xiàn)象增加。截至目前,一線城市流標(biāo)8宗,流標(biāo)數(shù)量同比上漲166%,流標(biāo)面積同比上漲幅度達(dá)700%;二線城市流標(biāo)68宗,流標(biāo)規(guī)劃建筑面積達(dá)796.66萬平方米,相比2017年同期上漲了53%。
以北京為例,今年已經(jīng)有6宗土地出現(xiàn)流標(biāo)。流標(biāo)原因,一方面在于這些地塊吸引力不大。六宗地塊都是限價(jià)房和共有產(chǎn)權(quán)房,房?jī)r(jià)受限的同時(shí),開發(fā)商需圍繞自持比例展開競(jìng)爭(zhēng),而且還有配建和還建等要求,加大了開發(fā)商的成本支出并拖累回款速度。另一方面則由于房企資金鏈緊張。去年北京大規(guī)模供地,已消耗了開發(fā)商的大量資金,而今年銀行對(duì)房企貸款資質(zhì)審核要求越來越高,非標(biāo)融資通道又被堵死,導(dǎo)致房企拿地更為謹(jǐn)慎。
在此之前的十余年中,北京土地流標(biāo)、流拍數(shù)量?jī)H為31宗,屬于絕對(duì)的賣方市場(chǎng)。即使一些地塊開發(fā)前景并不誘人,但房企出于鞏固市場(chǎng)占有率、占據(jù)品牌傳播高點(diǎn)等因素仍然趨之若鶩。今年以來,北京土地市場(chǎng)流標(biāo)現(xiàn)象驟增,開發(fā)商明顯趨于理性。從全國(guó)來看,土地市場(chǎng)也在低位徘徊,前4個(gè)月百城土地成交面積同比增長(zhǎng)16.9%,但溢價(jià)率已經(jīng)由去年的40%左右降至20%左右。
土地市場(chǎng)降溫的同時(shí),我們還要看到,最新公布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)同比仍在上漲,且環(huán)比漲幅有所擴(kuò)大,“房荒”現(xiàn)象在不少城市接連出現(xiàn)。可以看出,政策從土地市場(chǎng)向房屋市場(chǎng)的傳導(dǎo)并不順暢,究其原因,在于竣工面積的大幅下降和供地結(jié)構(gòu)的明顯失衡。
根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),今年前4個(gè)月,全國(guó)房屋新開工面積仍在7.3%的水平,高于去年末的7.0%,房企拿地之后會(huì)選擇盡快開工,但施工面積增速已降至1.6%的低位,竣工面積增速更是降至-10.7%。由于竣工面積減少,4月末全國(guó)住宅待售面積已降至2.85億平方米,庫(kù)存去化時(shí)間僅為2.4個(gè)月。而在2016年10月新一輪調(diào)控啟動(dòng)之前,這個(gè)數(shù)字是6.8個(gè)月。社科院近日發(fā)布的《2018年房地產(chǎn)藍(lán)皮書》認(rèn)為,由于地方政府規(guī)定新房?jī)r(jià)格不能高于周邊、二期不得高于一期等限制,開發(fā)商推盤積極性不高,轉(zhuǎn)而拉長(zhǎng)施工周期,延緩項(xiàng)目竣工。
在庫(kù)存減少的同時(shí),地方政府應(yīng)根據(jù)住建部和國(guó)土部去年4月份發(fā)布的通知要求,加大土地供應(yīng)的數(shù)量,但地方政府出于招商引資等因素考慮,往往會(huì)加大非住宅用地特別是工業(yè)用地比重,減少住宅用地比重。以中南某省會(huì)城市為例,2017年該市市內(nèi)六區(qū)掛牌108宗土地,(純)住宅用地僅有13宗,遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于非住宅用地。
所以,如果要確保房地產(chǎn)調(diào)控收到效果,就需要在加大供地力度的同時(shí)加快開發(fā)速度。近期住建部就房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控問題相繼約談了12個(gè)城市,即要求有針對(duì)性地增加有效供給,抓緊調(diào)整土地和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),大力發(fā)展中小套型普通住房。約談問責(zé)有助于推動(dòng)地方政府落實(shí)調(diào)控主體責(zé)任,同時(shí)也預(yù)示著房地產(chǎn)調(diào)控將繼續(xù)保持“從嚴(yán)”邏輯,不會(huì)放松。
短期來說,對(duì)地方政府而言,應(yīng)致力于增加住宅用地?cái)?shù)量,并相應(yīng)調(diào)低入市土地價(jià)格,繼續(xù)為土地市場(chǎng)降溫;對(duì)房企來說,則須放棄調(diào)控將會(huì)放松的幻想,加快推盤速度,實(shí)現(xiàn)快速周轉(zhuǎn),進(jìn)而減少自身的資金壓力。
從長(zhǎng)期來看,必須關(guān)注到以“限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售”為標(biāo)志的行政調(diào)控措施對(duì)市場(chǎng)的扭曲,未來應(yīng)著重發(fā)揮市場(chǎng)手段,理順供求關(guān)系,解決土地錯(cuò)配問題,真正形成房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制,進(jìn)而實(shí)現(xiàn)對(duì)行政措施的替代。
一些上市公司大股東把持股東大會(huì),漠視、限制甚至阻止中小股東行使權(quán)利,這種“一言堂”現(xiàn)象并非個(gè)案。
面對(duì)著全面建成小康社會(huì)的目標(biāo)和任務(wù),貧困面廣、貧困程度深的西部地區(qū),也在國(guó)有企業(yè)的幫扶下,走上擺脫貧困的道路。