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　　土地市場再掀整頓風(fēng)暴!

　　國土資源部官網(wǎng)信息顯示，日前，國土資源部部署開展了住宅用地出讓合同執(zhí)行情況檢查。檢查范圍包括70個大中城市和熱點城市蘇州市。檢查內(nèi)容為2013年1月1日以來住宅用地出讓合同執(zhí)行情況，重點是按時開工、竣工情況和出讓價款繳納情況。按照工作部署，各省級國土資源主管部門將于今年11月30日前完成檢查、提交報告。

　　值得注意的是，本次國土資源部的大規(guī)模整頓風(fēng)暴，劍指70個大中熱點城市，并單獨點名了蘇州市。近日，記者實地走訪蘇州了解到，此前擱置多年未開發(fā)，一度陷入囤地疑云的雅戈爾地王項目正陸續(xù)完成建設(shè)和銷售。同時，十年前恒基兆業(yè)地產(chǎn)有限公司(以下簡稱“恒基兆業(yè)”)在蘇州相城區(qū)競得的665.18畝土地，目前仍有部分閑置地塊暫無動工跡象。

　　針對整個地塊的規(guī)劃以及開發(fā)等問題，記者致函恒基兆業(yè)方面，截至發(fā)稿未獲回應(yīng)。而在蘇州當(dāng)?shù)氐年柟獗忝窆倬W(wǎng)上，有多條關(guān)于恒基相城地塊涉嫌囤地的消息。蘇州市相城區(qū)國土分局在公開致市民的回復(fù)函中表示，恒基地塊已辦理收回手續(xù)，未來將有計劃地推進上市。

　　開發(fā)緩慢恒基相城地塊被回收

　　作為房地產(chǎn)市場最重要的原材料，土地供應(yīng)的多寡無疑是影響未來房價預(yù)期的一個重要因素。不過，倘若樓市存在囤地的頑疾，即便有大量土地供應(yīng)，能否及時形成有效的房源供應(yīng)也成了未知數(shù)。

　　據(jù)介紹，開發(fā)商一般通過部分開發(fā)、先開工再改規(guī)劃等種種方式實現(xiàn)囤地。近日，記者走訪蘇州了解到，恒基兆業(yè)位于蘇州市相城區(qū)的地塊因開發(fā)進展緩慢，多次陷入囤地風(fēng)波。

　　時間回溯到2007年，恒基兆業(yè)首進蘇州，一舉挺進相城區(qū)活力島中心商貿(mào)城區(qū)域。根據(jù)《現(xiàn)代快報》報道，恒基兆業(yè)拿地時備受矚目，彼時它三度出手，通過公開競拍購得位于人民路北延、相城區(qū)活力島中心商貿(mào)城區(qū)域共計面積為665.18畝的國有建設(shè)用地使用權(quán)，土地用途為居住、商業(yè)用地。

　　不過，自2012年起，在蘇州當(dāng)?shù)氐年柟獗忝窆倬W(wǎng)上，多次出現(xiàn)關(guān)于恒基兆業(yè)地產(chǎn)囤地的消息。近日，記者探訪恒基兆業(yè)蘇州相城地塊發(fā)現(xiàn)，處于商貿(mào)城核心區(qū)域的恒基地塊上，仍有部分地塊蘆葦飄蕩、荒草叢生，附近居民將鐵皮圍墻圈起來的土地開墾成菜園，種上了各種青菜，與周邊陸續(xù)交房入住的高層住宅樓格格不入。

　　上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦告訴記者：“部分開發(fā)商拿地后久不開工，或進展緩慢，通過囤地來獲取更多利潤。”延遲開工竣工的地塊，一旦閑置數(shù)年，就會導(dǎo)致按時入市的商品住宅項目相對減少，進一步加劇熱點城市樓市供不應(yīng)求的狀況，即便土地市場加大供應(yīng)力度，但若囤地投機行為不遏制，這些土地也難以及時形成有效的房源供應(yīng)。

　　針對市民對恒基地塊囤地的質(zhì)疑，蘇州市相城區(qū)國土分局回應(yīng)稱，恒基地塊已辦理了收回手續(xù)，其中春申湖路北地塊已重新掛牌出讓，其余地塊將根據(jù)相關(guān)條件、市場形勢等因素，有計劃地推進上市(供地)。

　　同時，記者采訪中了解到，2016年9月，旭輝與恒基兆業(yè)地產(chǎn)達成協(xié)議，合作開發(fā)恒基旗下蘇州水漾花城2期、蘇州水漾花城3期、蘇州相城區(qū)G3項目等。近日，記者走訪水漾花城售樓處看到，水漾花城花苑清盤在即，僅剩少量123~144平方米房源在售。

　　對此，業(yè)界分析人士認(rèn)為，盤活閑置土地，是比單純增加土地供應(yīng)更重要的一項工作。在近日的住宅用地出讓合同執(zhí)行情況檢查中，國土資源部也明確指出，此次檢查目的是促進已供應(yīng)住宅用地盡快形成住房有效供給。通過檢查督促加快住宅用地開發(fā)建設(shè)，有助于改善住房供求關(guān)系，穩(wěn)定市場預(yù)期，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　監(jiān)管從嚴(yán)捂地拖延大為改善

　　根據(jù)2012年修訂的《閑置土地處置辦法》，開發(fā)商原因造成的閑置土地，未動工開發(fā)滿一年的，按土地價款的20%征繳土地閑置費;未動工開發(fā)滿兩年的，無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)。

　　不過，業(yè)界分析人士提出，近年來，由于我國房地產(chǎn)市場時常出現(xiàn)波動，實際執(zhí)行中，開發(fā)商推遲項目開工、竣工等囤地現(xiàn)象一直存在，住宅用地出讓合同執(zhí)行力度不足。

　　此前，本報報道雅戈爾蘇州相城區(qū)“地王”項目，因被擱置七年未開發(fā)而陷入“囤地”疑云。11月7日，記者以購房者身份探訪該地塊發(fā)現(xiàn)，項目已被命名為雅戈爾紫金花園，由別墅、高層，以及沿街商業(yè)等業(yè)態(tài)構(gòu)成。根據(jù)銷售人員介紹，目前大部分房源已售出，剩余部分88平方米和90平方米的小戶型現(xiàn)房在售。

　　值得一提的是，記者采訪中發(fā)現(xiàn)，2016年5月雅戈爾再進相城，以11.60億元的成交總價斬獲蘇地2016-WG-34號地塊，成交樓面價14717元/平方米，溢價率99.96%。該項目被命名為雅戈爾織金華庭。

　　近日，記者探訪位于春申湖西路與織錦路交匯處的雅戈爾織金華庭看到，地塊被貼有項目廣告語的圍墻遮擋，抬頭向上，高高聳立的住宅樓包裹著綠色的防護網(wǎng)，吊塔在一旁忙碌地作業(yè)。銷售人員介紹稱，項目包括一棟酒店和7棟高層住宅，其中，住宅規(guī)劃有500余戶，主要面向改善型客戶，近期剛剛開盤，精裝交付，銷售均價在27000~28000元/平方米左右。

　　“目前，土地市場拿地成本較高，且對開工時間、竣工時間等都有較為明確的規(guī)定，因此房企的囤地現(xiàn)象大大減少。”長三角一位市場觀察人士對記者提到，蘇州雖然不在70個大中城市之列，但作為環(huán)上海的熱點城市，土地市場異常火爆，部分房企在上海土拍難有斬獲的情況下，轉(zhuǎn)而進軍蘇州、杭州等熱點二線城市拿地補倉。

　　2016年以來，隨著蘇州土地市場供應(yīng)增加，品牌房企扎堆入駐。記者在采訪中了解到，開發(fā)企業(yè)2016年競得的高價地項目東原千潯、國瑞熙墅、恒大悅瓏灣等項目，均在今年入市開盤，當(dāng)前處于正常銷售中。

　　據(jù)了解，截至2017年三季度末，蘇州市已累計處置閑置用地148宗、總面積7728畝，處置率為77.4%。

　　而對于打擊囤地投機行為，國土資源部其實早有打算。今年兩會期間，國土資源部部長姜大明表示，根據(jù)“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，國土部提出“住宅用地是保障住有所居的，不能拿來炒作囤積”，將進一步規(guī)范土地市場秩序，遏制炒作土地的投機行為。

　　這一次，國土資源部部署對70城市住宅用地出讓合同執(zhí)行情況展開檢查的同時再次強調(diào)，住宅用地是保障住有所居的，不能拿來炒作囤積。并明確了三個檢查工作環(huán)節(jié)，包括城市開展自查，省級國土資源主管部門指導(dǎo)、現(xiàn)場抽查核實和督導(dǎo)，以及國土資源部調(diào)研、督導(dǎo)。

　　“自今年二季度以來，蘇州市房價已經(jīng)從快速增長轉(zhuǎn)為穩(wěn)定發(fā)展。隨著炒房行為的減少，供給側(cè)的改善，蘇州市房地產(chǎn)市場趨于均衡。捂地、拖延、惜售等行為在目前來看，已經(jīng)大為改善。”中國城市發(fā)展研究院投資部主任劉澄對記者表示，國土資源部檢查程序進入收尾總結(jié)階段，從土地出讓合同的執(zhí)行到開工竣工情況都有涉及，對目前存量土地開發(fā)、項目入市起到顯著的規(guī)范作用。結(jié)合目前的房地產(chǎn)形勢看，供給側(cè)的規(guī)范是我國房地產(chǎn)市場進入良性發(fā)展的重要保障機制。

　　針對住宅用地出讓合同執(zhí)行情況檢查的進展以及蘇州市近年來閑置土地的開發(fā)利用等問題，記者致電蘇州市國土資源局辦公室相關(guān)負(fù)責(zé)人，其回復(fù)稱：“該項工作由省國土資源廳統(tǒng)一部署，目前正在執(zhí)行中，不方便接受媒體采訪。”

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