隨著去年對(duì)“首付貸”的嚴(yán)查,互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)的“首付貸”類(lèi)產(chǎn)品幾乎銷(xiāo)聲匿跡。但在購(gòu)房者預(yù)期未改的背景下,樓市依然熱度難減。隨著近期貸款政策收緊,購(gòu)房者的資金需求大幅上升,場(chǎng)外資金墊資房貸的“類(lèi)首付貸”再次出現(xiàn)。《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者在采訪中了解到,該類(lèi)貸款并未完全消失,只是由明轉(zhuǎn)暗。
專(zhuān)家指出,“首付貸”等墊資買(mǎi)房,讓缺乏資質(zhì)的人貸款買(mǎi)房,變相突破住房信貸政策,繞過(guò)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè),使統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)失真,加大房地產(chǎn)購(gòu)房杠桿,此外,更將阻礙甚至減弱樓市調(diào)控效果。預(yù)計(jì)監(jiān)管層將再度收緊資金端口,嚴(yán)控資金流入樓市的閘門(mén),謹(jǐn)防風(fēng)險(xiǎn)疊加。
就在北京3·17史上最嚴(yán)調(diào)控政策出臺(tái)的第二天,北京的房產(chǎn)中介小李發(fā)了一條朋友圈:“新政出來(lái),錢(qián)不夠怎么辦?第一:北京有房,抵押貸,最多能貸1000萬(wàn)元。第二:北京無(wú)房,信用貸,最多貸100萬(wàn)元(多家銀行)。第三:抵押信用都不夠,只能全款代購(gòu),你差多少我來(lái)墊,過(guò)戶(hù)后作抵押貸款還我錢(qián)。”不過(guò)小李表示,大多數(shù)抵押貸款額度都在500萬(wàn)以?xún)?nèi)。
一位不愿具名的北京房產(chǎn)中介人士告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,目前其所在的公司無(wú)法做首付墊資業(yè)務(wù),但是可以聯(lián)系第三方互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)來(lái)做。據(jù)其介紹,目前平臺(tái)的借款方基本上都是賣(mài)房再買(mǎi)房時(shí)著急用錢(qián)的人。通過(guò)借款,一方面可以把現(xiàn)在貸款未還清的房子解抵押然后賣(mài)掉再買(mǎi)房,另一方面也可以作為另一套房的首付。
“這種首付款墊資必須要有抵押物,不然無(wú)法保證還款途徑。”上述中介表示,一般情況下,第三方平臺(tái)有抵押物,貸款額度在300萬(wàn)元左右。同時(shí),借款利率方面也根據(jù)客戶(hù)資質(zhì)不同而有所差異,大約在每個(gè)月1.7%至2.4%的水平,且借款期限在半年之內(nèi)。
近幾個(gè)月,北京房主張一頻繁接到關(guān)于房屋貸款的騷擾電話(huà)。“每次接到電話(huà)聽(tīng)到的第一句就是您賣(mài)房嗎?”張一說(shuō),在拒絕賣(mài)房后,銷(xiāo)售人員會(huì)繼續(xù)詢(xún)問(wèn)是否需要資金,稱(chēng)可選擇用名下的房屋抵押貸款,再買(mǎi)一套房。貸款額度則是房屋評(píng)估值80%基礎(chǔ)上的60%,例如一套評(píng)估值500萬(wàn)元的住房,可貸額度為240萬(wàn)元。
事實(shí)上,不只是房屋抵押貸款被利用為購(gòu)房資金,眾多類(lèi)型的無(wú)抵押消費(fèi)貸也變相充當(dāng)了“首付貸”的角色,并增加了隱性杠桿。
有業(yè)內(nèi)人士稱(chēng),去年有的銀行的個(gè)人貸款增速很快,其中有這個(gè)因素在起作用。記者在采訪中了解到,很多中介人士會(huì)主動(dòng)和客戶(hù)介紹湊足首付款的方法,而有的銀行客戶(hù)經(jīng)理實(shí)際上也知道客戶(hù)貸款的真正用途,但是睜一只眼閉一只眼。
“本來(lái)我覺(jué)得自己首付不夠,只是去看看,但中介直接介紹了可以給我提供首付墊資的地方。想想飛漲的房?jī)r(jià),我立馬決定買(mǎi)下來(lái)。”剛剛完成買(mǎi)房計(jì)劃的孫林說(shuō)。據(jù)其客戶(hù)經(jīng)理介紹,目前有不少同事根據(jù)用戶(hù)資質(zhì)和需求來(lái)匹配相應(yīng)的產(chǎn)品。同時(shí),消費(fèi)貸款的年化利率在5.88%至10.2%,最高可貸金額為50萬(wàn)元,最長(zhǎng)貸款期限為三年。
微博中某金融產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)介紹稱(chēng),個(gè)人名下任意一家銀行個(gè)人住房按揭貸款還款已達(dá)到一年或以上的話(huà),則可申請(qǐng)6.16厘月息、還款方式為“先息后本”的一年期循環(huán)使用的無(wú)抵押貸款,額度最高達(dá)30萬(wàn)元,3至7天內(nèi)放款。其征信要求還標(biāo)明:若一年內(nèi)信用卡無(wú)逾期,征信查詢(xún)次數(shù)不超過(guò)10次,無(wú)小貸、網(wǎng)貸、擔(dān)保記錄以及信用卡使用額度不超過(guò)60%,便可以不看負(fù)債、不看流水、不看工作、無(wú)回訪電話(huà)。
“‘首付貸’并沒(méi)有滅絕,有需求就有市場(chǎng)。”一位券商房地產(chǎn)研究人士感嘆道。
有業(yè)內(nèi)人士表示,購(gòu)房需求不減,而銀行貸款額度收緊,因此,各種門(mén)類(lèi)的創(chuàng)新型貸款,由于難以實(shí)際監(jiān)測(cè)到貸款人的真正用途,所以難免會(huì)被人“鉆空子”,成為購(gòu)房者房款資金的重要渠道。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,目前看,北京新政導(dǎo)致購(gòu)房人增加的首付是有限的。不過(guò),若部分主體此前已經(jīng)加了過(guò)高杠桿,再變相加杠桿則可能引發(fā)新的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)房?jī)r(jià)平穩(wěn)時(shí),風(fēng)險(xiǎn)可能不大;但如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)下調(diào),則風(fēng)險(xiǎn)會(huì)很大。
上述人士指出,一方面,該類(lèi)墊資將大幅度增加購(gòu)房者的資金杠桿,另一方面,過(guò)多的資金支撐將大幅削弱房地產(chǎn)市場(chǎng)集中調(diào)控本應(yīng)產(chǎn)生的抑制作用。
業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì),監(jiān)管層將更為嚴(yán)格地管控資金流入樓市的閘門(mén),謹(jǐn)防風(fēng)險(xiǎn)疊加。2月27日,重慶銀監(jiān)局發(fā)文指出,將進(jìn)一步規(guī)范與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)合作管理——加強(qiáng)企業(yè)資質(zhì)和資本金審查,繼續(xù)做好業(yè)務(wù)合作準(zhǔn)入管理和名單制管理,嚴(yán)厲打擊“首付貸”、“假按揭”等行為。
青島市2月底也發(fā)文指出,禁止中介機(jī)構(gòu)提供首付貸、過(guò)橋貸等違法違規(guī)的金融產(chǎn)品和服務(wù),杜絕捆綁服務(wù)。
2016年,隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆,房屋中介、家裝建材、家具家電市場(chǎng)迎來(lái)了高速增長(zhǎng)。在房屋熱銷(xiāo)的背后卻是住房類(lèi)商品投訴量的急速增加。