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2009年年中，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)文件，要求全國建設(shè)規(guī)劃系統(tǒng)對房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域規(guī)劃違規(guī)及違規(guī)變更容積率的行為進行清查。2009年年底，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部再次下發(fā)文件，要求地方建設(shè)規(guī)劃系統(tǒng)開展此次檢查的“回頭看”工作，抓好“典型案例”。但時下的北京樓市，以LOFT、商務(wù)公寓等形式出現(xiàn)的“商改住”仍然層出不窮。
合生·世界村40年產(chǎn)權(quán)的“非住宅”待遇
北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)(下稱亦莊開發(fā)區(qū))的東南方向，一個總建筑面積高達60萬平方米的社區(qū)，近60%的房子卻只有40年產(chǎn)權(quán)——合生·世界村將這個謎題留給了北京樓市的購房者。一位相關(guān)的意向購房者向記者反映，該項目在按揭貸款、水電費用等方面，均不能享受“住宅”的相關(guān)待遇，至于按照2008年底下發(fā)的多項鼓勵房地產(chǎn)消費的優(yōu)惠政策，就更無從談起了。
地產(chǎn)項目為何“商改住”
21世紀不動產(chǎn)北京中天大業(yè)總經(jīng)理鄧中文表示，一般來說，“商改住”有幾個前提，一個是這個區(qū)域不適合商，適合住；二是開發(fā)商開發(fā)的這個階段也是適合住，而非商用；三是“商改住”后的售價高于早先商業(yè)用途的價格。如此說來，開發(fā)商“棄商而住”常常有其不得已的苦衷。地產(chǎn)項目頻繁“變身”，其實正提示了政府規(guī)劃部門職能的某些缺失。鄧中文說：“政府的規(guī)劃指導(dǎo)意見長期跟市場脫離，導(dǎo)致了‘住改商’、‘商改住’的出現(xiàn)。”在這種環(huán)境下，開發(fā)商從市場角度出發(fā)的改造，一定意義上彌補了規(guī)劃的漏洞。上世紀90年代初期，深圳寫字樓市場火爆，放量激增，供需平衡的打破導(dǎo)致此后長時間內(nèi)市場低迷，許多爛尾樓就此出現(xiàn)。當時，一些已批復(fù)的寫字樓物業(yè)，為了規(guī)避風(fēng)險，紛紛改頭換面，以商務(wù)公寓或酒店式公寓的形式推出。今天京城樓市“商改住”的盛行，是否同樣是商用物業(yè)過熱的信號。
“商改住”的灰色利益帶
中國城市經(jīng)濟學(xué)會副會長楊重光明確指出，科研用地不屬于居民生活用地范疇，不能擅自更改，若要將土地性質(zhì)用途更改為經(jīng)營性用地，則必然涉及到補交土地出讓金。楊重光分析，恰恰命中了“商改住”的灰色利益地帶的關(guān)鍵所在——由于科研、工業(yè)類型的用地，按照目前市場情況，其土地出讓金、土地價格以及稅費等運營成本，都明顯低于住宅，于是，這其中灰色的利潤空間也就隨之產(chǎn)生了。楊重光還強調(diào)，原則上說，立項為非住宅的項目，在水電費用上，不可能調(diào)整為民用價格。而目前市場上開發(fā)企業(yè)對購房者所宣稱的改為民用價格水電，實際上多是開發(fā)商自己補貼之后，導(dǎo)致的水、電價格相比于非住宅使用的成本降低。
北京將進入“高端住宅元年”
近期北京樓市不斷出現(xiàn)“新聞”。3月15日北京土地市場6宗地塊交易，誕生三個地王，特別是四環(huán)外的望京地王樓面單價已達2.75萬元/平方米；3月17日7宗地塊的集中入市，一周內(nèi)北京土地市場成交總額高達219.75億……這似乎驗證了業(yè)內(nèi)人士此前的斷言：未來北京低于5萬元/平方米的高端樓盤將難覓蹤影。而近期在太陽宮區(qū)域樓盤紅璽臺舉辦的高端住宅論壇中，更有專家認為，在成熟區(qū)域的城市高端住宅市場，由于泡沫較少、投資價值更高，新的價格波瀾或?qū)⒗^續(xù)掀起，而北京或?qū)⒕痛诉M入“高端住宅元年”。 |