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21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京中天大業(yè)總經(jīng)理鄧中文表示，一般來說，“商改住”有幾個(gè)前提，一個(gè)是這個(gè)區(qū)域不適合商，適合住；二是開發(fā)商開發(fā)的這個(gè)階段也是適合住，而非商用；三是“商改住”后的售價(jià)高于早先商業(yè)用途的價(jià)格。如此說來，開發(fā)商“棄商而住”常常有其不得已的苦衷。地產(chǎn)項(xiàng)目頻繁“變身”，其實(shí)正提示了政府規(guī)劃部門職能的某些缺失。鄧中文說：“政府的規(guī)劃指導(dǎo)意見長期跟市場脫離，導(dǎo)致了‘住改商’、‘商改住’的出現(xiàn)。”在這種環(huán)境下，開發(fā)商從市場角度出發(fā)的改造，一定意義上彌補(bǔ)了規(guī)劃的漏洞。上世紀(jì)90年代初期，深圳寫字樓市場火爆，放量激增，供需平衡的打破導(dǎo)致此后長時(shí)間內(nèi)市場低迷，許多爛尾樓就此出現(xiàn)。當(dāng)時(shí)，一些已批復(fù)的寫字樓物業(yè)，為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，紛紛改頭換面，以商務(wù)公寓或酒店式公寓的形式推出。今天京城樓市“商改住”的盛行，是否同樣是商用物業(yè)過熱的信號。
目前，已經(jīng)有人提示了“商改住”的隱患。產(chǎn)權(quán)使用年限問題首當(dāng)其沖。《物權(quán)法》規(guī)定，住宅產(chǎn)品的70年產(chǎn)權(quán)到期自動(dòng)續(xù)期；而公建產(chǎn)權(quán)一般四五十年，如何續(xù)期尚無明確政策。“商改住”產(chǎn)品是以公建立項(xiàng)，因此，居住者可能會(huì)受到在此辦公企業(yè)的干擾。另外，還有人質(zhì)疑“公建立項(xiàng)的產(chǎn)品可能缺失住宅必備的設(shè)施條件，即使設(shè)計(jì)上完全滿足住宅需求，業(yè)主也可能面臨商用水、電的居住高成本”。就目前來說，購買“商改住”的業(yè)主對這些潛在的風(fēng)險(xiǎn)并不看重。曾操作過商改住項(xiàng)目的知情人士認(rèn)為：“實(shí)際上，客戶購買的時(shí)候?qū)Ξa(chǎn)權(quán)問題看得很淡。而未來再交易只要遵循寫字樓、商業(yè)的交易原則，應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)大問題。”另一位“商改住”的先行者也表示，“商改住”產(chǎn)品在硬件水平上反而高于純住宅，而且大多都是小戶型，因此，業(yè)主的居住質(zhì)量和居住成本并不會(huì)受到影響。 |