2009年年中,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)文件,要求全國(guó)建設(shè)規(guī)劃系統(tǒng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域規(guī)劃違規(guī)及違規(guī)變更容積率的行為進(jìn)行清查。2009年年底,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部再次下發(fā)文件,要求地方建設(shè)規(guī)劃系統(tǒng)開展此次檢查的“回頭看”工作,抓好“典型案例”。但時(shí)下的北京樓市,以LOFT、商務(wù)公寓等形式出現(xiàn)的“商改住”仍然層出不窮。
合生?世界村40年產(chǎn)權(quán)的“非住宅”待遇
北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)(下稱亦莊開發(fā)區(qū))的東南方向,一個(gè)總建筑面積高達(dá)60萬平方米的社區(qū),近60%的房子卻只有40年產(chǎn)權(quán)——合生·世界村將這個(gè)謎題留給了北京樓市的購(gòu)房者。一位相關(guān)的意向購(gòu)房者向記者反映,該項(xiàng)目在按揭貸款、水電費(fèi)用等方面,均不能享受“住宅”的相關(guān)待遇,至于按照2008年底下發(fā)的多項(xiàng)鼓勵(lì)房地產(chǎn)消費(fèi)的優(yōu)惠政策,就更無從談起了。
地產(chǎn)項(xiàng)目為何“商改住”
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京中天大業(yè)總經(jīng)理鄧中文表示,一般來說,“商改住”有幾個(gè)前提,一個(gè)是這個(gè)區(qū)域不適合商,適合住;二是開發(fā)商開發(fā)的這個(gè)階段也是適合住,而非商用;三是“商改住”后的售價(jià)高于早先商業(yè)用途的價(jià)格。如此說來,開發(fā)商“棄商而住”常常有其不得已的苦衷。地產(chǎn)項(xiàng)目頻繁“變身”,其實(shí)正提示了政府規(guī)劃部門職能的某些缺失。鄧中文說:“政府的規(guī)劃指導(dǎo)意見長(zhǎng)期跟市場(chǎng)脫離,導(dǎo)致了‘住改商’、‘商改住’的出現(xiàn)。”在這種環(huán)境下,開發(fā)商從市場(chǎng)角度出發(fā)的改造,一定意義上彌補(bǔ)了規(guī)劃的漏洞。上世紀(jì)90年代初期,深圳寫字樓市場(chǎng)火爆,放量激增,供需平衡的打破導(dǎo)致此后長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)低迷,許多爛尾樓就此出現(xiàn)。當(dāng)時(shí),一些已批復(fù)的寫字樓物業(yè),為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),紛紛改頭換面,以商務(wù)公寓或酒店式公寓的形式推出。今天京城樓市“商改住”的盛行,是否同樣是商用物業(yè)過熱的信號(hào)。
“商改住”的灰色利益帶
中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)楊重光明確指出,科研用地不屬于居民生活用地范疇,不能擅自更改,若要將土地性質(zhì)用途更改為經(jīng)營(yíng)性用地,則必然涉及到補(bǔ)交土地出讓金。楊重光分析,恰恰命中了“商改住”的灰色利益地帶的關(guān)鍵所在——由于科研、工業(yè)類型的用地,按照目前市場(chǎng)情況,其土地出讓金、土地價(jià)格以及稅費(fèi)等運(yùn)營(yíng)成本,都明顯低于住宅,于是,這其中灰色的利潤(rùn)空間也就隨之產(chǎn)生了。楊重光還強(qiáng)調(diào),原則上說,立項(xiàng)為非住宅的項(xiàng)目,在水電費(fèi)用上,不可能調(diào)整為民用價(jià)格。而目前市場(chǎng)上開發(fā)企業(yè)對(duì)購(gòu)房者所宣稱的改為民用價(jià)格水電,實(shí)際上多是開發(fā)商自己補(bǔ)貼之后,導(dǎo)致的水、電價(jià)格相比于非住宅使用的成本降低。
北京將進(jìn)入“高端住宅元年”
近期北京樓市不斷出現(xiàn)“新聞”。3月15日北京土地市場(chǎng)6宗地塊交易,誕生三個(gè)地王,特別是四環(huán)外的望京地王樓面單價(jià)已達(dá)2.75萬元/平方米;3月17日7宗地塊的集中入市,一周內(nèi)北京土地市場(chǎng)成交總額高達(dá)219.75億……這似乎驗(yàn)證了業(yè)內(nèi)人士此前的斷言:未來北京低于5萬元/平方米的高端樓盤將難覓蹤影。而近期在太陽宮區(qū)域樓盤紅璽臺(tái)舉辦的高端住宅論壇中,更有專家認(rèn)為,在成熟區(qū)域的城市高端住宅市場(chǎng),由于泡沫較少、投資價(jià)值更高,新的價(jià)格波瀾或?qū)⒗^續(xù)掀起,而北京或?qū)⒕痛诉M(jìn)入“高端住宅元年”。 |