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正在建設(shè)中的順昌縣余坊新城航拍圖。（徐華山 攝）
最近，在福建南平武夷山市一處征遷現(xiàn)場(chǎng)，記者看到開發(fā)商打出的大幅廣告：“房票來(lái)了，你準(zhǔn)備好了嗎？”
何為“房票”？最高人民法院的《行政裁定書》這樣表述：“房票是產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式中的操作方法，是征收人與特定被征收人及安置房源企業(yè)之間的結(jié)算憑證。”
今年4月以來(lái)，福建省南平市各縣（市、區(qū)）嘗試用“征遷+房票”方式去化商品房庫(kù)存。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至8月31日，南平市共完成拆遷172萬(wàn)平方米，房票安置簽約80萬(wàn)平方米（包括現(xiàn)金安置、安置房安置），拆遷戶使用房票購(gòu)房28萬(wàn)平方米。在“征遷+房票”的刺激下，僅8月份全市商品房銷售網(wǎng)簽面積就達(dá)31.3萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)24.8%，環(huán)比增長(zhǎng)117%。
激活縣城樓市
南平市位于閩北山區(qū)，市、縣兩級(jí)財(cái)力較弱，存量商品房去化壓力較大。該市住建局副調(diào)研員鄭燦華介紹說(shuō)，今年4月，南平市各縣（市、區(qū)）啟動(dòng)舊城改造片區(qū)開發(fā)“百日攻堅(jiān)”行動(dòng)，在改善人居環(huán)境、消除安全隱患、提升城市品質(zhì)的同時(shí)，釋放住房剛需；同時(shí)出臺(tái)房票安置政策，讓拆遷戶持優(yōu)惠的房票在縣域內(nèi)購(gòu)房，快速去化庫(kù)存，迅速完成安置。房票還在一定程度上緩解了地方政府拆遷短期資金壓力。
清澈的富屯溪從順昌縣城穿城而過，河的一邊是成片的老舊低矮小區(qū)，另一邊是剛開發(fā)的商品房樓群。但在過去，面對(duì)7000元/平方米左右的價(jià)格，老舊小區(qū)的群眾很難有機(jī)會(huì)住進(jìn)新房。如今，“征遷+房票”使二者“握手”。
“百日攻堅(jiān)”行動(dòng)開始后，南平順昌縣選擇的首個(gè)征遷目標(biāo)是城北片區(qū)。該區(qū)域面積580畝，包括貯木場(chǎng)、機(jī)磚廠等老舊小區(qū)，房屋大多低矮破舊，生活配套設(shè)施差、安全隱患多。截至目前，這里已完成拆遷13.18萬(wàn)平方米，采用房票安置簽約面積12.98萬(wàn)平方米，征遷戶使用房票購(gòu)房網(wǎng)簽備案面積4.39萬(wàn)平方米。
順昌縣副縣長(zhǎng)李軍介紹說(shuō)，該縣以房票優(yōu)惠政策激活房地產(chǎn)市場(chǎng)。對(duì)于選擇房票安置的征遷對(duì)象，每平方米補(bǔ)償金額為7320元，且征遷面積小于30平方米的按照40平方米補(bǔ)償安置，大于30平方米且小于50平方米的按照50平方米補(bǔ)償安置。而對(duì)選擇現(xiàn)金補(bǔ)償?shù)陌仓脤?duì)象，征遷按每平方米4260元的評(píng)估價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償，且沒有面積優(yōu)惠。
相較于現(xiàn)金補(bǔ)償，房票安置每平方米補(bǔ)償價(jià)格提升約72%，征遷面積計(jì)算較實(shí)際面積提升35%以上，優(yōu)惠政策引導(dǎo)八成以上征遷戶選擇房票安置。縣政府還提供247套高品質(zhì)低價(jià)格安置現(xiàn)房供持房票者挑選，這批房源均價(jià)為5846元/平方米，比周邊商品房?jī)r(jià)格低1000元。
順昌縣規(guī)定，拆遷戶手中的房票須在2年內(nèi)在本縣域內(nèi)購(gòu)房，不兌現(xiàn)現(xiàn)金。相關(guān)人士算了一筆賬，如果拆遷戶拆遷計(jì)算面積是50平方米，就可以拿到36萬(wàn)多元的房票，拿房票購(gòu)房具備團(tuán)購(gòu)性質(zhì)，開發(fā)商還會(huì)打折。拆遷戶只需添加少量金錢就可以購(gòu)買七八十平方米的安置房或商品房，改善居住環(huán)境。
順昌縣住建局局長(zhǎng)劉生興說(shuō)，8月份全縣零星銷售商品房28套，而房票銷售438套。目前全縣在售7個(gè)樓盤都愿意收房票賣房，其中最大的一個(gè)樓盤已收價(jià)值1億多元房票，另一個(gè)擁有200多套房源的小樓盤今年以來(lái)零星銷售只有5套，但房票銷售已達(dá)6000多萬(wàn)元，還有一個(gè)樓盤也收了3000多萬(wàn)元房票。
撬動(dòng)三方利益共同點(diǎn)
“征遷+房票”模式在南平多地顯現(xiàn)成效。
光澤縣住建局局長(zhǎng)黃輝介紹說(shuō)，南平市各縣（市、區(qū)）結(jié)合實(shí)際、因地制宜，制定的房票政策不盡相同。光澤縣的房票優(yōu)惠是：設(shè)定拆遷戶拿現(xiàn)金是100%，拿房票購(gòu)政府安置房、商品房、二手房則分別獎(jiǎng)勵(lì)15%、10%、5%，同時(shí)開發(fā)商打折優(yōu)惠。該縣商品房庫(kù)存不多，所以把二手房納入房票購(gòu)房范圍，開發(fā)商收的房票1個(gè)月后即可兌現(xiàn)。
截至8月31日，南平光澤縣已完成征遷簽約679戶，完成拆除面積14.93萬(wàn)平方米，采用房票安置共計(jì)550戶、12.16萬(wàn)平方米，房票購(gòu)房網(wǎng)簽備案面積2.6萬(wàn)平方米。僅8月份，當(dāng)?shù)鼐腿セ唐贩?07套、安置房109套，成交二手房49套。此外，群眾手中還持有近10萬(wàn)平方米的房票可用于購(gòu)房。
光澤縣副縣長(zhǎng)張建平說(shuō)，“征遷+房票”催生了剛需，再加上光澤縣庫(kù)存不多、房票及時(shí)兌現(xiàn)等有利因素，開發(fā)商看到了商機(jī)，從而激活了土地出讓市場(chǎng)。今年上半年該縣成功出讓商住用地170畝、出讓金3.2億元，預(yù)計(jì)下半年還可出讓54畝，實(shí)現(xiàn)收入1.2億元。
武夷山市是南平的知名旅游城市，商品房庫(kù)存較多，去化壓力較大。但在“征遷+房票”刺激下，8月份當(dāng)?shù)劁N售商品房6.36萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)154%，1個(gè)月去化9%。該市還引入“電子房票”系統(tǒng)，具有自動(dòng)結(jié)算功能，并與商品房網(wǎng)簽系統(tǒng)、預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)數(shù)據(jù)互通，既提高效率又降低了操作風(fēng)險(xiǎn)。
武夷山市住建局局長(zhǎng)王樂說(shuō)，在當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷、庫(kù)存多的背景下，房票的使用實(shí)現(xiàn)了各方共贏。未使用房票時(shí)，房屋征收不能直接推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇，而房票則實(shí)實(shí)在在讓商品房市場(chǎng)重新活躍起來(lái)，減緩了房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流壓力，提振了對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的信心。被征收者可用房票在全市范圍內(nèi)的眾多開發(fā)項(xiàng)目中進(jìn)行選擇，不限用途和套數(shù)，獲得了實(shí)惠。房票可將金額分開使用，不足部分自行補(bǔ)足即可，十分靈活。地方政府通過“征遷+房票”穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、復(fù)蘇房地產(chǎn)市場(chǎng)，同時(shí)亦可增加土地出讓收入和稅收收入。
李軍分析認(rèn)為，順昌“征遷+房票”優(yōu)惠政策撬動(dòng)了政府、群眾、開發(fā)商的利益共同點(diǎn)，達(dá)成多贏局面。房票以政府信用為擔(dān)保，縣政府為開發(fā)商設(shè)定的兌現(xiàn)期為2年，這就為地方贏得2年兌現(xiàn)緩沖期。目前順昌縣為征遷開發(fā)共投入2.8億元房票，加上部分已屬庫(kù)存的安置房，幾乎沒投入多少現(xiàn)金，而98.48%的房票已通過購(gòu)房轉(zhuǎn)入開發(fā)商手中，起到了去庫(kù)存的作用。憑房票購(gòu)房的拆遷戶還可辦理房貸，這樣房票可撬動(dòng)更多銀行貸款資金。
像順昌這樣的山區(qū)縣城商品房，按常規(guī)方法去庫(kù)存已十分困難，因?yàn)榭側(cè)丝谠跍p少、年輕人在流失，但“征遷+房票”讓開發(fā)商看到了回籠資金的可能。順昌縣政府還與開發(fā)商簽訂協(xié)議，同意開發(fā)商在申請(qǐng)解除到期重點(diǎn)監(jiān)管資金時(shí)，可加上不低于70%的房票金額一并支取，此舉增加了開發(fā)商的資金流動(dòng)性。
老舊小區(qū)的群眾更是受益者，他們搭上房票班車住進(jìn)了新房，圓了安居夢(mèng)。目前順昌縣597戶拆遷戶幾乎都購(gòu)置了新房。
“為中低收入人群提供中低價(jià)格的房子，讓‘征遷+房票’模式滾動(dòng)發(fā)展、良性循環(huán)。”張建平說(shuō)。
房票兌現(xiàn)是關(guān)鍵 防止形成新“白條”
多位受訪人士表示，“征遷+房票”模式要實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，要抓好房票兌現(xiàn)這個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。
李軍表示，通過此次征遷，順昌縣獲得了580畝優(yōu)質(zhì)土地，其中340畝可以用于出讓。目前順昌縣土地出讓成交價(jià)格在每畝300萬(wàn)元至500萬(wàn)元，經(jīng)測(cè)算該地塊可獲出讓金10億元以上，完全可以覆蓋房票的2.8億元。此外，縣政府也在考慮用其他來(lái)源資金提前兌現(xiàn)部分房票。
福建省政府發(fā)展研究中心社會(huì)處處長(zhǎng)朱四海認(rèn)為，房票是當(dāng)前房市疲軟下的短期刺激政策、部分解決方案，空間有限，不能指望解決房地產(chǎn)所有問題。地方政府在房票運(yùn)作中應(yīng)注意把握幾點(diǎn)：一是新征遷土地應(yīng)多業(yè)態(tài)共容、多渠道變現(xiàn)；二是地方政府與開發(fā)商可合作引入保險(xiǎn)機(jī)制，分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)；三是根據(jù)財(cái)力、償債能力等設(shè)置房票總額限制，不能過度發(fā)放形成新的“白條”；四是全流程監(jiān)管防風(fēng)險(xiǎn)。
福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所負(fù)責(zé)人王阿忠表示，房票是一種權(quán)宜之舉，它撬動(dòng)了政府、開發(fā)商、拆遷戶三者利益共同點(diǎn)，更適合三四五線城市。該模式要實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，房票兌現(xiàn)是關(guān)鍵。
“征遷+房票”盤活樓市 謹(jǐn)防形成“新白條”
今年4月以來(lái)，福建省南平市各縣（市、區(qū)）嘗試用“征遷+房票”方式去化商品房庫(kù)存。
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