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        新華通訊社主管

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        房貸利率下行 還款方式更靈活
        2022-06-24 記者 梁倩 張莫 北京報道 來源: 經(jīng)濟參考報

          中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心日前公布了最新一期貸款市場報價利率(LPR),5年期以上LPR為4.45%,與上月相比未做調(diào)整。雖然“錨”未動,但基于上月5年期以上LPR下行、首套房貸利率下限下調(diào)等因素影響,多地房貸利率下調(diào)已成趨勢。與此同時,多地還通過公積金貸款降低首付比例等方式降低購房門檻,部分銀行也通過靈活調(diào)整還款方式進一步為購房人減壓。展望后市,業(yè)內(nèi)人士普遍認為,房貸利率仍有下行空間,而在相關(guān)金融政策支持下,房地產(chǎn)市場也將進一步回暖。

          購房者資金成本下降

          根據(jù)貝殼研究院發(fā)布的6月份重點城市主流房貸利率數(shù)據(jù)顯示,重點監(jiān)測的103個城市中,102個城市下調(diào)主流房貸利率。首套房利率為4.42%,二套房利率為5.09%,分別較上月回落49個基點和23個基點,較去年高點分別下調(diào)132個基點和91個基點,再創(chuàng)2019年以來新低。值得一提的是,已有56%的城市首套、二套房貸利率已降至下限,這意味著,有近58個城市首套房貸款利率降低至4.25%,二套房利率降至5.05%。

          在云南昆明,中農(nóng)工建交等大行首套房貸利率均已下調(diào)至4.25%,此外,招商銀行、興業(yè)銀行、民生銀行、富滇銀行等銀行的首套房貸利率也已調(diào)至4.25%。

          在江蘇南京,有報告顯示,調(diào)查的20家銀行中,19家銀行房貸利率都有一定比例的下調(diào),12家銀行首套房貸款利率已降至4.25%。其中,交通銀行、光大銀行首套房貸利率降幅顯著,環(huán)比下調(diào)幅度高達80個基點。

          房貸利率調(diào)整,購房者還貸壓力明顯降低。記者算了一筆賬,以南京為例,2021年9月,南京首套房貸最高達6.25%,按照商業(yè)貸款300萬元、等額本息30年還款計算,利息總額為364.97萬元,月供高達1.84萬元。而按照目前4.25%的貸款利率計算,30年利息總額為231.3萬元,月供為1.47萬元。這意味著,房貸利率調(diào)整前后,利息減少了近三分之一,月供也降低了3500元左右。

          多地公積金首付比例下調(diào)

          除了降低貸款利率,減少購房人購房資金成本外,多地還通過公積金貸款降低首付比例、提高貸款額度等方式降低購房門檻,進一步為購房人減壓。

          6月23日,福建省泉州市住房公積金管理委員會發(fā)布《關(guān)于實施住房公積金階段性支持政策的通知》指出,降低貸款首付比例、提高二孩或三孩家庭最高貸款額度以及提高租房提取額度。

          根據(jù)克而瑞研究中心報告顯示,2022年以來,全國房地產(chǎn)政策調(diào)整中,76%的政策涉及公積金政策調(diào)整。全國至少132城出臺了166次公積金貸款新政,包括22個二線城市、104個三四線城市。

          蘇州公積金個人貸款額度上限由45萬元提高至60萬元,家庭由70萬元提高至90萬元。南通可貸額度放寬至原額度的兩倍,碩士以上學(xué)位或高級職稱最高可貸額度升至80萬元、家庭160萬元。此外,青島、沈陽等地支持異地公積金貸款。

          而在銀行層面,為了能進一步減輕購房者購房壓力,部分銀行也推出不少靈活調(diào)整還款方式的舉措。

          安徽阜陽工行日前新增兩種住房按揭還款模式,“尾款到期付”和“入住還”。據(jù)介紹,“尾款到期付”是指可保留一定比例的尾款本金,最高為貸款金額的40%,月供時,這部分本金不納入,但尾款本金需在提前還款或者貸款到期時一次性結(jié)清。“入住還”則是指在所購房產(chǎn)入住之前暫緩歸還本金、僅歸還貸款利息的還款方式,目前最長期限是一年。

          與阜陽推出的“入住還”類似,此前,華夏銀行溫州分行也推出了“安居貸”,首套房按揭借款人可靈活調(diào)整還款方式,前三年可選擇只還利息。

          克而瑞研究中心副總經(jīng)理楊科偉表示,“安居貸”等貸款創(chuàng)新,可以降低購房前期還貸壓力,在一定程度上可以對沖潛在置業(yè)群體因短期收入預(yù)期下滑推遲購房消費,尤其是購買力相較不足的剛需群體或許更為受益。

          利率下行有空間

          展望后市,業(yè)內(nèi)人士普遍認為,房貸利率仍有下行空間,而在相關(guān)金融政策支持下,房地產(chǎn)市場也將進一步回暖。在滿足購房者的合理住房需求的同時,也要謹防在低利率環(huán)境下,部分資金違規(guī)流入樓市。

          中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,目前房貸利率已下降不少,但仍有下浮空間。

          “我們判斷接下來貨幣政策操作的重點將是穩(wěn)住政策利率,著力引導(dǎo)貸款利率下行,持續(xù)降低實體經(jīng)濟融資成本,鞏固經(jīng)濟修復(fù)勢頭。這也包括降低房貸利率,推動樓市在三季度回暖。”東方金誠首席宏觀分析師王青說。

          實際上,市場回暖已經(jīng)顯出跡象。據(jù)貝殼研究院首席市場分析師許小樂介紹,隨著近期政策和消費者看房行為的增多,景氣指數(shù)觸底回升,貝殼經(jīng)紀人信心指數(shù)超過50,表明經(jīng)紀人對后市的信心增強。同時,從業(yè)主賣方來看,預(yù)期也在增強。

          但業(yè)內(nèi)人士也提醒,在市場利率普遍走低的背景下,也要謹防資金“套利”,消費貸、經(jīng)營貸等違規(guī)流入樓市的風(fēng)險。

          實際上,去年3月,多部門、多地就銀行經(jīng)營貸、消費貸等信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域進行了集中排查,銀行審核也持續(xù)趨嚴。當(dāng)前,監(jiān)管層對于此類違規(guī)行為仍然保持高壓打擊態(tài)勢。根據(jù)各地銀保監(jiān)局公布的行政處罰信息,今年6月,天津靜海新華村鎮(zhèn)銀行因消費貸款資金違規(guī)進入房地產(chǎn)市場被處以罰款,興業(yè)銀行大理分行因“違規(guī)發(fā)放虛假商用房按揭貸款”也被處罰。業(yè)內(nèi)人士表示,要進一步強化相關(guān)監(jiān)管,對違規(guī)資金流入房地產(chǎn)嚴肅查處。同時要提示購房者,客戶通過提交虛假材料的方式騙取經(jīng)營貸款,一經(jīng)查實,將存在被依法追究騙取貸款罪等刑事責(zé)任的法律風(fēng)險。

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