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?短期銷售下挫及償債規(guī)模上升雙重影響下，需警惕部分中小型房企面臨的較高流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

?應(yīng)保持政策定力，不宜將房地產(chǎn)作為對(duì)沖經(jīng)濟(jì)下行的刺激手段

?圍繞老舊小區(qū)改造、城市更新等形成行業(yè)投資著力點(diǎn)，對(duì)沖固定資產(chǎn)投資下滑

　　在“房住不炒”定位下，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新的發(fā)展階段，2019年房地產(chǎn)開發(fā)投資擺脫十余年的“過熱”狀態(tài)邁向平穩(wěn)。受疫情影響，2020年各地春節(jié)假期房交會(huì)等營銷活動(dòng)幾乎全部取消，住房與土地市場(chǎng)交易活動(dòng)幾近停滯。

　　遇冷的房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)“打擺子”現(xiàn)象？一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)否出現(xiàn)資金短缺引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)？一些城市會(huì)否再將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段？

　　多位業(yè)內(nèi)專家指出，不能再將房地產(chǎn)行業(yè)作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)快速增長的工具。針對(duì)疫情的短期沖擊，要防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)向金融和實(shí)體傳導(dǎo)；地方政府要抓緊牽頭提前化解工期延誤、交房逾期等糾紛隱患。

　　另一方面，可圍繞老舊小區(qū)改造、城市更新等方面形成行業(yè)投資著力點(diǎn)，精準(zhǔn)發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的作用。

　　疫情對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)短期沖擊明顯

　　隨著疫情的持續(xù)，多地政府、行業(yè)協(xié)會(huì)采取措施，暫停房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)活動(dòng)，不少地方采取延遲供地計(jì)劃、項(xiàng)目供地暫緩開工、售樓處及中介門店暫停營業(yè)、禁止舉辦大型營銷活動(dòng)。疫情將直接沖擊春節(jié)前后返鄉(xiāng)置業(yè)潮和“金三銀四”旺銷期，并引發(fā)行業(yè)波動(dòng)。多家研究機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，1～2月甚至一季度，全國房地產(chǎn)銷售平均降幅超過30%。當(dāng)前疫情較嚴(yán)重的區(qū)域基本覆蓋了經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)、房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍的省市。其中湖北、河南、湖南、江西、重慶、安徽、浙江、廣東、上海、北京十省市受影響尤大，這些省市合計(jì)商品房銷售面積、銷售金額占全國比重均超過四成，直接影響全國房地產(chǎn)市場(chǎng)行業(yè)運(yùn)行景氣。銷售停滯會(huì)影響企業(yè)后期拿地與開工節(jié)奏，對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)也形成擾動(dòng)。

　　庫存方面，數(shù)據(jù)顯示，全國商品房待售面積由2018年初的58468萬平方米，降至2019年底的49821萬平方米。其中，商品住宅待售面積由30121萬平方米降至22473萬平方米。

　　據(jù)機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)，房企200強(qiáng)中有140多家重啟或推出了線上售樓項(xiàng)目，多家大型房企也啟動(dòng)了打折促銷活動(dòng)。春節(jié)期間，碧桂園全國超千個(gè)項(xiàng)目在官方購房直營平臺(tái)“碧桂園鳳凰云”上開啟線上售樓部進(jìn)行遠(yuǎn)程選房、買房，目前平臺(tái)擁有1400萬用戶。

　　中國社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛認(rèn)為，近期房地產(chǎn)月度、季度行情波動(dòng)將明顯加大，開發(fā)投資、新開工、施工、竣工、土地購置等指標(biāo)明顯下行，考慮到上下游關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，短期內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長、就業(yè)的沖擊毋庸置疑，但全年市場(chǎng)走勢(shì)還取決于疫情持續(xù)時(shí)間、宏觀政策應(yīng)對(duì)以及市場(chǎng)主體反應(yīng)等。

　　四大風(fēng)險(xiǎn)值得關(guān)注

　　專家認(rèn)為，疫情對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生的主要是階段性影響，但短期引發(fā)的沖擊加劇了樓市差異性，部分企業(yè)資金鏈承壓，一些項(xiàng)目蘊(yùn)含無法按期交付的法律糾紛隱患。綜合來看，四大風(fēng)險(xiǎn)隱患值得關(guān)注。

　　一是銷售回款不及時(shí)導(dǎo)致行業(yè)財(cái)務(wù)金融風(fēng)險(xiǎn)劇增。

　　銷售回款（包括個(gè)人按揭貸款和定金及預(yù)收款）已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)主要的資金來源。2019年，銷售回款在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際到位資金中的占比達(dá)到了49.62%的歷史高位，總計(jì)88640億元。與此同時(shí)，由于嚴(yán)厲的融資限制，2019年國內(nèi)貸款占比僅為14.13%，為歷史最低點(diǎn)，房地產(chǎn)銷售的暫停將嚴(yán)重沖擊房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈。

　　2020年房企債券償還主要集中在第三季度，從目前形勢(shì)看，不少企業(yè)存在較大集中兌付壓力。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長馮俊認(rèn)為，對(duì)整體行業(yè)而言，住房是長期消費(fèi)品，疫情難以對(duì)其產(chǎn)生根本性影響，但短期銷售下挫及償債規(guī)模上升雙重影響下，需警惕部分中小型房企面臨的較高流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

　　二是開發(fā)投資下行拖累經(jīng)濟(jì)并有可能造成后市供需失衡。由于新開工和土地購置停滯，參考2019年數(shù)據(jù)推算，疫情導(dǎo)致一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降將超30%。房地產(chǎn)投資回落將給一些地區(qū)經(jīng)濟(jì)帶來下行壓力。

　　當(dāng)前的調(diào)控政策疊加疫情的影響，需求端會(huì)受到較大的抑制。疫情得到有效控制后，需求可能集中釋放。如果先行指標(biāo)持續(xù)下行，屆時(shí)沒有充裕的供給，或因供需失衡造成新一輪的房?jī)r(jià)上漲。

　　三是疫情中斷返鄉(xiāng)置業(yè)加劇三四線城市市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。每年春節(jié)過后到3月份是三四線城市返鄉(xiāng)置業(yè)旺季。2020年1月14日，58同城、安居客發(fā)布《2019—2020年返鄉(xiāng)置業(yè)調(diào)查報(bào)告》。該報(bào)告顯示今年春節(jié)期間在外務(wù)工人員有68.6%傾向于選擇回鄉(xiāng)置業(yè)（包含家鄉(xiāng)城市及家鄉(xiāng)所在的省會(huì)城市），高于2019年52.7%的低點(diǎn)。但隨著疫情發(fā)展，直接關(guān)閉了相關(guān)城市樓市春節(jié)“窗口期”，去庫存周期拉長。

　　此次疫情也反映出三四線城市在物流、居住環(huán)境和應(yīng)急管理上的劣勢(shì)。在當(dāng)前大中城市開放落戶的情況下，未來人口流出三四線城市的情況可能更為嚴(yán)重，三四線城市房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)有進(jìn)一步上升的趨勢(shì)。

　　四是開發(fā)建設(shè)停滯導(dǎo)致部分項(xiàng)目面臨延期交付糾紛。

　　據(jù)了解，疫情造成各地部分已出讓土地延期交付，部分房地產(chǎn)項(xiàng)目不能按期開、竣工。由于上游供應(yīng)商復(fù)工時(shí)間推遲至2月底到3月上旬，異地返工隔離14天，以及物流受限、難以籌備復(fù)工所需防疫物資等問題，開復(fù)工進(jìn)度仍然存在較大不確定性。

長春市南關(guān)區(qū)華新街附近一處在建樓盤（2月17日攝） 張楠攝

　　精準(zhǔn)發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)作用

　　作為經(jīng)濟(jì)重要組成部分，房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行大局影響重大。多位專家建議，繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”的調(diào)控定位，推進(jìn)落實(shí)因城施策，針對(duì)疫情引起的樓市區(qū)域差異性影響，賦予地方政府較為靈活的政策調(diào)整空間。

　　保持政策定力，不宜將房地產(chǎn)作為對(duì)沖經(jīng)濟(jì)下行的刺激手段。馮俊認(rèn)為，一是當(dāng)前樓市整體供需形勢(shì)已發(fā)生變化，除非放任投資投機(jī)，否則“刺激”很難奏效；二是一旦放松政策，前期長效機(jī)制建設(shè)的努力就會(huì)落空，不但無助于問題解決，還有損政府公信力，并對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展產(chǎn)生更深遠(yuǎn)的后遺癥。

　　此次疫情將因嚴(yán)重程度及持續(xù)周期不同而加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域差異。倪鵬飛建議“因城施策”“因時(shí)施策”，適度微調(diào)房地產(chǎn)的行政、土地、金融、財(cái)稅政策，允許各地靈活掌握二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、首付比和首套房利率，適度鼓勵(lì)自住和合理的改善型需求。

　　專家表示，在疫情等外部突發(fā)性事件沖擊下，要防范部分房企資金鏈斷裂誘發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。中國人民大學(xué)國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院高級(jí)研究員秦虹建議，將房地產(chǎn)并購貸款從開發(fā)貸款規(guī)模中單列出來，支持龍頭企業(yè)以市場(chǎng)化方式收并購經(jīng)營困難的中小企業(yè)，盤活不良資產(chǎn)，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)向金融和實(shí)體傳導(dǎo)。

　　倪鵬飛建議，結(jié)合這次疫情暴露出來的城市、小區(qū)和住房的短板和瓶頸，加強(qiáng)城市補(bǔ)短板、老城更新、舊房改造以及健康性宜居環(huán)境建設(shè)。圍繞老舊小區(qū)改造、城市更新等形成行業(yè)投資著力點(diǎn)，對(duì)沖固定資產(chǎn)投資下滑。

　　以老舊小區(qū)改造為例。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部數(shù)據(jù)顯示，全國共有老舊小區(qū)近16萬個(gè)，估計(jì)綜合改造投資額可達(dá)4萬億元。與棚改不同，老舊小區(qū)改造項(xiàng)目投資周期較短，能通過補(bǔ)齊服務(wù)設(shè)施“短板”有效帶動(dòng)居民消費(fèi)。