昨日,按照央行的設(shè)定時(shí)間,全國個(gè)人房貸利率正式“換錨”,即新發(fā)放房貸在最新公布的貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。
證券時(shí)報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),昨日全國各地在房貸新政之下普遍進(jìn)行切換,整體保持平穩(wěn),略有微弱漲幅。上海情況較為特殊,與此前預(yù)期存在落差,首套房貸利率在LPR基礎(chǔ)上還減少了20個(gè)基點(diǎn)(BP),二套房貸利率與預(yù)期一致。
據(jù)記者了解,上海房貸利率與預(yù)期相差較大,主要是因?yàn)閭€(gè)人房貸利率對市場供求影響較大,也是LPR定價(jià)改革的重要組成部分,但不能因LPR定價(jià)基準(zhǔn)改革而影響房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定均衡。
此前,上海首套房貸最低按照貸款基準(zhǔn)利率打九五折即約4.6%,若按照最新不低于LPR則意味著要加20個(gè)基點(diǎn),對市場影響較大,因此,根據(jù)上海房地產(chǎn)市場總體“量穩(wěn)價(jià)穩(wěn)”的態(tài)勢,保持了與此前利率相差不大的利率政策。
上海首套房貸利率
仍在LPR基準(zhǔn)之下
早在今年8月底,央行就宣布,自2019年10月8日起,新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。不過,一直以來作為全國房貸利率“洼地”的上海,首套房貸利率并沒有如外界預(yù)期的大幅上漲到最新LPR的4.85%。
昨日,證券時(shí)報(bào)記者從接近央行人士處獲得證實(shí),當(dāng)前,上海執(zhí)行房貸利率初步為首套個(gè)人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR減20基點(diǎn),二套個(gè)人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR加60基點(diǎn)。
該人士同時(shí)強(qiáng)調(diào),“此次定價(jià)機(jī)制改革后,上海個(gè)人住房貸款利率與改革前相比保持基本穩(wěn)定,是基于‘一城一策,因城施策’的調(diào)控原則,以及當(dāng)前上海房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)‘量穩(wěn)價(jià)穩(wěn)’的總體態(tài)勢。同時(shí),也是更好地落實(shí)‘確保定價(jià)基準(zhǔn)平穩(wěn)有序轉(zhuǎn)換,保持個(gè)人房貸利率水平基本穩(wěn)定’的改革要求。”
按上述政策,在上海購入首套房的最低利率略有下降,上海市浦東一名資深房產(chǎn)中介從業(yè)人士告訴記者,“按不低于相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn),即4.65%,而原來上海首套房貸利率是按基準(zhǔn)利率打九五折——利率是4.655%,相比之下略有下浮;二套房貸利率在5.45%~5.5%,比之前二套房利率5.39%略高。”
記者從上海地區(qū)的國有大行和股份行了解到,部分銀行10月8日起已按新政要求作出相應(yīng)調(diào)整。工商銀行上海分行相關(guān)人士稱,“按央行政策執(zhí)行。”浦發(fā)銀行房貸業(yè)務(wù)人士介紹,“存量房貸客戶利率按原來的不變,但購房者10月8日及之后在上海地區(qū)購房則按新政策執(zhí)行,具體利率水平現(xiàn)在還在調(diào)整,還沒有定下來”。
多個(gè)城市房貸利率微漲
據(jù)記者了解,實(shí)施房貸新政后,按照利率穩(wěn)定導(dǎo)向,一線、二線、三線城市中,首套房整體利率變化不大,只有微小變動,相對于首套房,二套房利率變動稍微大一些。
其中,招行深圳分行成為深圳地區(qū)首家切換LPR的商業(yè)銀行,先于央行公告的房貸業(yè)務(wù)統(tǒng)一切換時(shí)間10月8日,提前1個(gè)月開始執(zhí)行。
具體措施為,以8月20日公布的LPR為基準(zhǔn),首套住房加30個(gè)基點(diǎn)、二套住房加60個(gè)基點(diǎn)形成個(gè)人住房貸款利率,即首套房貸利率為5.15%、二套房貸利率為5.45%,較此前利率分別升高5個(gè)BP和60個(gè)BP。
而一線其他城市——北京和廣州也分別上調(diào)了房貸利率相應(yīng)基點(diǎn),北京地區(qū)新的個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)為:首套住房貸款利率和二套房利率分別為5.4%和5.9%。而廣州新的個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)為:首套房利率和二套房利率分別為5.41%和5.64%。
“從測算統(tǒng)計(jì)也可以看出,最新一期LPR利率的調(diào)整,并不會對按揭貸款的成本產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響,更多的影響還是體現(xiàn)為貸款定價(jià)方式的調(diào)整,即后續(xù)利率自我調(diào)整的空間會更大,”上海易居研究院智庫研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。
他還認(rèn)為,從近期房貸市場的政策面看,“房住不炒”是重要的指導(dǎo)思想,這也決定了房貸政策短期內(nèi)不會放松。但后續(xù)隨著金融環(huán)境進(jìn)一步寬松,以及房地產(chǎn)市場的周期性調(diào)整,預(yù)計(jì)LPR房貸利率將有進(jìn)一步下調(diào)的可能。
為了做好房貸利率“換錨”工作,銀行要做哪些工作呢?招行深圳分行人士透露,為保障新的個(gè)人房貸利率切換順利落地,招行深圳分行第一時(shí)間組織客戶經(jīng)理培訓(xùn),將LPR利率切換的背景、意義及操作要點(diǎn)及時(shí)傳達(dá)到一線,并對中介渠道、開發(fā)商等合作方進(jìn)行二次培訓(xùn),在市場上形成LPR切換的整體預(yù)期。
針對業(yè)務(wù)切換過程中可能出現(xiàn)的各種客戶疑問,深圳分行根據(jù)本地實(shí)際情況擬定通俗易懂的解釋話術(shù),打消客戶疑慮,為業(yè)務(wù)的順利切換做了良好鋪墊。同時(shí),招行深圳分行與同業(yè)保持密切聯(lián)系,形成房貸業(yè)務(wù)LPR加點(diǎn)自律公約,防范因LPR切換造成的房貸定價(jià)波動。
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