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        住房投機(jī)面臨“釜底抽薪”
        2017-10-09 作者: 陳濤 來源: 經(jīng)濟(jì)參考報(bào)

          近日,部分城市房地產(chǎn)調(diào)控政策再次升級(jí),熱點(diǎn)城市個(gè)人住房抵押貸款利率頻現(xiàn)上浮,監(jiān)管當(dāng)局嚴(yán)禁“消費(fèi)貸”資金進(jìn)入樓市,住房投機(jī)炒作面臨“釜底抽薪”,樓市“金九銀十”恐難如期而至。

          今年以來,我國商業(yè)銀行“消費(fèi)貸”增長偏快,民間中介“首付貸”時(shí)隱時(shí)現(xiàn),樓市對(duì)“金九銀十”仍存較大預(yù)期,種種表象既反映出樓市投機(jī)炒作慣性的頑固,也表明穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的任務(wù)仍然任重道遠(yuǎn)。

          我國住房投機(jī)炒作屢抑而不絕,根本上還是因?yàn)樵谡哒{(diào)控的夾縫中,投機(jī)客仍能找到一定操作空間,投機(jī)成本較低,轉(zhuǎn)手獲利較易。因此,以限售政策為主的新一輪調(diào)控政策,從某種程度上說,是對(duì)過去限購、限貸政策打了一次重要補(bǔ)丁,政策指向清晰透明,就是要抑制住房市場投機(jī)炒作。限售政策意味著投機(jī)客必須在較長時(shí)間內(nèi)持有住宅而不能變現(xiàn),基本喪失了交易便利性,而合理住宅需求多為首次置業(yè),限售政策影響極小。

          房貸利率上浮有其合理性。今年以來,隨著金融去杠桿進(jìn)程的有序推進(jìn),銀行間市場利率中樞明顯抬升,房貸利率參考銀行間市場利率定價(jià),是市場發(fā)展的結(jié)果。但房貸利率上浮對(duì)住宅購置成本影響較大,意味著以金融杠桿撬動(dòng)住宅的交易,必須要承擔(dān)額外的財(cái)務(wù)成本,這實(shí)際上切中了熱點(diǎn)城市投機(jī)住宅交易的要害。限售政策的出臺(tái),商業(yè)銀行上調(diào)房貸利率,向房地產(chǎn)市場傳遞出抑制住宅投機(jī)炒作的堅(jiān)定決心,勢必對(duì)房地產(chǎn)市場預(yù)期產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

          住宅限購、限售、限貸政策,是對(duì)短期住宅市場供求關(guān)系過度錯(cuò)位和非理性運(yùn)行的臨時(shí)性行政調(diào)節(jié)。行政干預(yù)措施不可避免存在局限性,但可能也是當(dāng)前應(yīng)對(duì)部分城市住宅市場非理性炒作,快速為樓市降溫的最現(xiàn)實(shí)選擇。一旦住宅市場陷入非理性的自我復(fù)制怪圈,市場投機(jī)炒作力量將以幾何級(jí)數(shù)增長,房價(jià)泡沫的形成和急速膨脹,將成為影響宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的系統(tǒng)性隱患,且可能隨時(shí)被引爆。當(dāng)前部分城市的商業(yè)銀行自發(fā)上調(diào)房貸利率,利率定價(jià)中樞的上升,適用于所有利用金融杠桿購置住宅的借款人,這在抑制住宅投機(jī)炒作的同時(shí),不可避免會(huì)增加小部分剛需的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。而利率定價(jià)中樞上升對(duì)房價(jià)上漲的抑制作用,將是一個(gè)累進(jìn)過程,初期反應(yīng)并不明顯,中后期累積效應(yīng)加速顯現(xiàn)。各國房地產(chǎn)市場波動(dòng)實(shí)踐也充分表明,在住宅市場充分競爭的框架下,能夠影響房價(jià)的最終決定因素將是利率水平的持續(xù)上調(diào)。

          房地產(chǎn)政策調(diào)控,是一個(gè)以時(shí)間換空間的過程。對(duì)絕大多數(shù)剛需而言,在一個(gè)沒有投機(jī)炒作力量興風(fēng)作浪的住宅市場中,才有可能實(shí)現(xiàn)置業(yè)夢想。因而在政策上,短期內(nèi)應(yīng)利用限購、限售、限貸政策對(duì)住宅投機(jī)炒作力量進(jìn)行“圍剿”,同時(shí)盡可能兼顧剛性和首次置業(yè)需求,把政策負(fù)面作用降低到最小;中期內(nèi)對(duì)住宅市場供求關(guān)系進(jìn)行前瞻性調(diào)整,有效發(fā)揮利率政策對(duì)住宅投機(jī)炒作力量的抑制作用,引導(dǎo)房地產(chǎn)市場理性運(yùn)行;長期應(yīng)加快房地產(chǎn)稅立法,通過稅收杠桿有力調(diào)節(jié)住宅供求關(guān)系,建成促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康運(yùn)行的長效機(jī)制。

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