國家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布9月70個(gè)大中城市及10月上半月一線和熱點(diǎn)二線城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示,9月房價(jià)漲幅再創(chuàng)紀(jì)錄,但在政策的突擊下,10月上半月15個(gè)一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市房價(jià)過快上漲的勢(shì)頭得到明顯遏制。
業(yè)內(nèi)人士表示,在限購、限貸政策出臺(tái)后,各地樓市調(diào)控政策執(zhí)行力度前所未有,從而使市場熱度快速降溫。在樓市未來預(yù)期不明朗的情況下,購房者出現(xiàn)觀望態(tài)勢(shì),商品住宅成交量將普遍進(jìn)入低迷周期,成交價(jià)格快速上漲的趨勢(shì)也可能在年底前終結(jié)。
走勢(shì) “金九銀十”房價(jià)漲幅沖高回落
多地房價(jià)9月再創(chuàng)新高。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,9月,70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅超過1%的城市多達(dá)40個(gè),其中有23個(gè)城市環(huán)比漲幅超過2%,5個(gè)城市環(huán)比漲幅超過了5%。
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趙乃育/繪? |
具體來看,無錫9月房價(jià)環(huán)比漲幅達(dá)到8.2%,鄭州也高達(dá)7.6%,杭州、濟(jì)南、福州房價(jià)分別環(huán)比上漲5.5%、5.2%、5.1%。此外,前期熱點(diǎn)城市天津房價(jià)環(huán)比上漲4.2%,石家莊、長沙環(huán)比上漲4.4%,合肥環(huán)比上漲4.6%,青島環(huán)比上漲4.7%,北京環(huán)比漲幅達(dá)到4.9%。
二手住宅價(jià)格方面,9月二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅超過1%的城市達(dá)到26個(gè)。其中,南京、上海、武漢、長沙、廣州、贛州環(huán)比漲幅均超過3%,天津、石家莊、杭州、福州、青島環(huán)比漲幅則分別為4.1%、4.0%、4.5%、4.2%、4.9%。此外,濟(jì)南達(dá)5.1%、北京漲幅達(dá)5.7%、鄭州達(dá)7.3%、無錫更是高達(dá)8.4%。
“如果說8月市場淡季不淡,9月的‘金九’行情則交出了一份亮眼的答卷。”中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉表示,9月重點(diǎn)城市商品住宅成交面積環(huán)比上升15%,同比上升38%。中原監(jiān)測的19城市推售套數(shù)環(huán)比大幅上升53%,開盤認(rèn)購率更是創(chuàng)新高地達(dá)到81%。
值得注意的是,進(jìn)入10月,受政策密集落地影響,熱點(diǎn)城市房價(jià)漲幅明顯回落。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,10月上半月,15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市的新建住房價(jià)格環(huán)比漲幅,除無錫、鄭州雖有下調(diào)但漲幅仍然較快外,其余均明顯下調(diào)。具體來看,10月上半月,15個(gè)熱點(diǎn)城市中,漲幅超過2%的城市僅有6個(gè)。其中,無錫、鄭州環(huán)比漲幅達(dá)到4.4%和4.3%,但較9月分別下調(diào)了3.8個(gè)百分點(diǎn)和3.3個(gè)百分點(diǎn)。濟(jì)南、杭州環(huán)比漲幅為3.2%、3.0%,分別環(huán)比下調(diào)2個(gè)百分點(diǎn)和2.5個(gè)百分點(diǎn)。四個(gè)一線城市環(huán)比漲幅均有所下調(diào),北京環(huán)比上漲1.2%,上海環(huán)比上漲0.7%,廣州環(huán)比上漲1.3%,深圳則環(huán)比下調(diào)0.3%,較9月漲幅分別下滑3.7個(gè)、2.5個(gè)、1.8個(gè)和2.2個(gè)百分點(diǎn)。
國家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉分析稱,10月,一線和部分熱點(diǎn)二線城市因地制宜、因城施策實(shí)施有針對(duì)性的調(diào)控政策后,房地產(chǎn)市場出現(xiàn)積極變化。從房價(jià)環(huán)比漲跌幅度看,15個(gè)一線和部分熱點(diǎn)二線城市房價(jià)過快上漲的勢(shì)頭得到明顯遏制,房價(jià)走勢(shì)趨穩(wěn)。從新建商品住宅網(wǎng)簽成交量看,多數(shù)城市出現(xiàn)明顯下降,有4個(gè)城市成交量環(huán)比下降80%至60%,有3個(gè)城市下降60%至40%,另外,下降40%至20%的城市有3個(gè)。
降溫 新一輪樓市調(diào)控收緊局面確立
促使市場快速降溫的是,國慶假期多地樓市收緊政策集中落地。自9月30日北京出臺(tái)首個(gè)樓市收緊新政后,短短10天便有21個(gè)城市出臺(tái)多達(dá)26個(gè)收緊政策。
“房價(jià)快速大幅上漲,市場供不應(yīng)求。高價(jià)地頻現(xiàn),成為‘十一’期間政策收緊的最主要誘因。”張大偉表示,新一輪整體性的調(diào)控政策收緊局面正式確立,各地調(diào)控升級(jí)力度強(qiáng)勁,限購、信貸等對(duì)市場影響舉足輕重的內(nèi)容在新政中均有涉及。
新城控股副總裁歐陽捷表示,本輪樓市的火爆,是由于投資客搶先入市,帶來剛需和改善性需求的恐慌性入市,導(dǎo)致供求嚴(yán)重失衡,此輪調(diào)控中,多地政策都指向擠出投資泡沫。
事實(shí)上,除調(diào)控住房消費(fèi)市場外,嚴(yán)控房地產(chǎn)市場的入市資金也是重點(diǎn)。“必須堅(jiān)決遏制各種資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場,不對(duì)此進(jìn)行治理,房地產(chǎn)市場難以穩(wěn)定。”一位業(yè)內(nèi)人士說。
近日,銀監(jiān)會(huì)召開三季度經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)分析會(huì)時(shí),銀監(jiān)會(huì)主席尚福林提出,要嚴(yán)控房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),包括嚴(yán)禁違規(guī)發(fā)放或挪用信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域;嚴(yán)禁銀行理財(cái)資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域等。銀監(jiān)會(huì)還要求銀行業(yè)要嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)規(guī)制要求和調(diào)控政策,審慎開展與房地產(chǎn)中介和房企相關(guān)的業(yè)務(wù)。
預(yù)判 房價(jià)快速上漲趨勢(shì)年內(nèi)或終結(jié)
值得注意的是,對(duì)于大多數(shù)城市而言,去庫存壓力依然較大。劉建偉表示,9月,70個(gè)大中城市中,一線和部分熱點(diǎn)二線城市與其他城市的房價(jià)走勢(shì)有明顯差異。從環(huán)比看,一線和部分熱點(diǎn)二線城市中,新建商品住宅價(jià)格漲幅在2%以上的城市有14個(gè);此外,仍有6個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格呈現(xiàn)環(huán)比下降。
從同比看,一線和部分熱點(diǎn)二線城市中,新建商品住宅價(jià)格漲幅在10%以上的城市有14個(gè);其余城市中,新建商品住宅價(jià)格同比下降的城市有6個(gè),漲幅在10%以內(nèi)的城市有42個(gè)。
有關(guān)人士透露,此輪調(diào)控的目標(biāo),對(duì)于庫存高的地區(qū),依然加快去庫存,但對(duì)于房價(jià)上漲過快的地區(qū),則大致為房價(jià)漲幅逐步回落,努力回歸到合理區(qū)間。
張大偉認(rèn)為,過去全面寬松的趨勢(shì)已經(jīng)出現(xiàn)了變化,在市場分化的基礎(chǔ)下,調(diào)控政策也開始明顯有所區(qū)分,“托底蓋帽”出現(xiàn),這種情況下,房價(jià)上漲較快的城市,包括部分一二線及輻射區(qū)都出現(xiàn)了約束性的政策。“未來房地產(chǎn)調(diào)控政策將不僅僅是分城施策,將會(huì)升級(jí)到一城一策、一城多策。”他說。
張大偉表示,將有越來越多的人陷入觀望狀態(tài)。整體來看,市場將告別明顯上漲,四季度前期過熱市場將出現(xiàn)明顯降溫,部分區(qū)域?qū)⒊霈F(xiàn)價(jià)格下調(diào)。
亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為,從市場表現(xiàn)來看,首付比重的普遍大幅提升使得大量原計(jì)劃購房群體出現(xiàn)資金短缺現(xiàn)象,因此購房計(jì)劃不得不延后甚至擱置。時(shí)至年末,各商業(yè)銀行普遍面臨信貸額度不足,放貸周期增長。因此到年底之前,大部分城市商品住宅成交量將普遍進(jìn)入低迷周期。受成交量的影響,成交價(jià)格快速上漲的趨勢(shì)在年底之前也將終結(jié)。
不過郭毅也指出,從長期來看,成交量價(jià)的走勢(shì)很大程度上仍然受到貨幣政策的影響,信貸總量是否納入管控范圍將為未來樓市的走向提供風(fēng)向標(biāo)。
我國高端裝備在與國際巨頭競爭中的價(jià)格優(yōu)勢(shì)逐漸縮小,同時(shí)核心技術(shù)缺失、不能形成合力、人才支撐能力差、遭遇國際標(biāo)準(zhǔn)阻礙等短板依舊突出。
不少消費(fèi)者在網(wǎng)購時(shí)都會(huì)選擇貨到付款這種支付方式,認(rèn)為拿到商品再給錢是最保險(xiǎn)、最穩(wěn)妥的。殊不知,貨到付款也有漏洞。