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        樓市火爆引發(fā)調(diào)控重新收緊
        2016-09-19 作者: 記者 梁倩/北京報(bào)道 來源: 經(jīng)濟(jì)參考報(bào)

          18日,杭州市發(fā)布房地產(chǎn)限購(gòu)政策,將于9月19日起暫停向擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房,包括新建商品住房和二手住房。杭州是繼蘇州和廈門之后第三個(gè)重啟限購(gòu)的城市。

          業(yè)內(nèi)人士表示,部分樓市的異常火爆,令房地產(chǎn)調(diào)控政策重新收緊,針對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的降低杠桿政策正在密集出現(xiàn),不排除有更多的城市加入限購(gòu)和限貸的行列。

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          火爆 小長(zhǎng)假的瘋狂投資者

          本應(yīng)輕松休息的小長(zhǎng)假,迎來了風(fēng)風(fēng)火火的房地產(chǎn)投資客。鄭州白領(lǐng)張超便是其中一位。

          “覺得假期比上班更累。”張超說,第一天家人看房選房,第二天排號(hào)搖號(hào),第三天辦手續(xù),在三天小長(zhǎng)假期間,他幾乎所有時(shí)間都泡在了房上。

          張超說,“我看中了一套位于鄭州航空港區(qū)的一個(gè)歐式洋房項(xiàng)目,臨近自貿(mào)區(qū),且位于地鐵沿線。與一周前相比,該項(xiàng)目已經(jīng)漲了近600元,若與6月底開盤價(jià)相比漲了近3000元。”

          “聽說上次開盤200多套房,有八、九百人排隊(duì)搖號(hào)。迫不得已,我在17號(hào)開盤前一天帶家人看好后,當(dāng)晚就到售樓處排隊(duì),以免買不到。”張超說。

          在本輪近乎瘋狂的房市當(dāng)中,張超的做法并不鮮見。劉蹙是張超的置業(yè)顧問,作為賣房人,他自己也被現(xiàn)在購(gòu)房人的熱情嚇怕了。“上次開盤時(shí),一位上海老太太買了3套房,這兩天我告知她要加推,她直接打電話說留三套。我連忙說‘這次房子不一定能拿上’,這老太太直接來了句,‘我現(xiàn)在就買機(jī)票從上海飛過去,給我個(gè)賬戶,錢我先打給你’。真是攔都攔不住。”劉蹙說。

          中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉表示,現(xiàn)階段購(gòu)房者投資需求之所以旺盛,或者是因?yàn)榭粗形磥砩蠞q預(yù)期,期待投資獲利,或者是因?yàn)楹ε聦碓贊q,早買早安心。

          稀缺 資金潮下的恐慌

          中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示,在剛過去的中秋小長(zhǎng)假,北京新建住宅簽約422套,二手房住宅簽約280套,整體來看,成交量是最近幾年小長(zhǎng)假的最高點(diǎn)。

          今年端午小長(zhǎng)假期間,北京新房住宅成交213套,二手住宅成交僅70套。這意味著,雖然因?yàn)榧倨诤灱s的特殊性,整體簽約并不完全真實(shí)反映市場(chǎng)情況,但從單純都是假期因素來看,成交量翻了幾番。

          “出現(xiàn)投資需求的主要原因是過多的貨幣供應(yīng)。在貨幣過多供應(yīng)的影響下,投資需求被無限大地釋放在房地產(chǎn)市場(chǎng)。”張大偉認(rèn)為,現(xiàn)階段房?jī)r(jià)爆發(fā)的原因是資金潮下的資產(chǎn)荒導(dǎo)致購(gòu)房者出現(xiàn)了恐慌。

          央行日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,8月新增貸款9487億元中,住戶部門貸款新增額度高達(dá)6755億元,該貸款額較7月的4575億元,環(huán)比增加47.65%。

          張大偉說,信貸的強(qiáng)勁支持,加之去庫(kù)存政策的大力刺激,引發(fā)了今年房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)的火爆行情。而過度的加杠桿事實(shí)上帶來了越來越大的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

          的確,在高成交的帶動(dòng)下,重點(diǎn)城市庫(kù)存均快速去化,多個(gè)城市或面臨“無房可賣”。上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示,截至2016年8月底,其監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為24256萬平方米,環(huán)比減少0.9%,同比減少5.7%,庫(kù)存已連續(xù)13個(gè)月同比下跌,回到了5年前的水平。

          造成庫(kù)存下降的主要原因便是新增供應(yīng)趕不上去庫(kù)存的速度。易居數(shù)據(jù)顯示,雖然8月份推盤節(jié)奏相比7月份有所加快,但8月35城新增供應(yīng)2336萬平方米,依然低于其新增成交量2558萬平方米。

          上海易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,部分地區(qū)去化周期快速下降。以杭州為例,2014年6月杭州存銷比為26.0個(gè)月,屬于本輪樓市調(diào)整周期中的偏高水平。隨后該曲線持續(xù)下滑。到了今年7月份存銷比跌至6.0個(gè)月,而到了8月份繼續(xù)下跌至5.2個(gè)月。

          “同時(shí),南昌、南京、合肥去化周期甚至已分別降至4個(gè)月、3個(gè)月、1個(gè)月,當(dāng)?shù)貥鞘行栝_啟‘補(bǔ)庫(kù)存’階段。”嚴(yán)躍進(jìn)說。

          從緊 “去杠桿”勢(shì)在必行

          房市熱度的不斷升溫,促使地方開啟收緊政策的大幕。繼蘇州、南京、廈門、武漢之后,最近大熱的鄭州、杭州也加入收緊行列。

          鄭州方面指出,鄭東新區(qū)、鄭州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)土地出讓時(shí),網(wǎng)掛報(bào)價(jià)超過50%溢價(jià)率時(shí),網(wǎng)掛報(bào)價(jià)中止,采取“限地價(jià),競(jìng)房?jī)r(jià)”,即地價(jià)確定,參與網(wǎng)掛的競(jìng)買人現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)綜合房?jī)r(jià),綜合房?jī)r(jià)報(bào)價(jià)低者為競(jìng)得人。市內(nèi)五區(qū)及鄭州高新區(qū)土地出讓時(shí),網(wǎng)掛報(bào)價(jià)超過50%溢價(jià)率時(shí),網(wǎng)掛報(bào)價(jià)中止,參與網(wǎng)掛的競(jìng)買人進(jìn)行最后一次現(xiàn)場(chǎng)報(bào)價(jià),依據(jù)掛牌須知等相關(guān)規(guī)定,確定競(jìng)得人。

          此外,除大棚戶區(qū)改造用地外,居住用地及兼容居住用地的其他用地,土地出讓競(jìng)買保證金繳納比例提高到100%,溢價(jià)部分土地出讓金在土地出讓合同簽訂后10個(gè)工作日內(nèi)繳清。

          同時(shí),還加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)地資金來源的審查。加大對(duì)銀行機(jī)構(gòu)個(gè)人住房信貸政策落實(shí)情況的督查力度。對(duì)首付款來源、借款人家庭已有住房數(shù)量、借款人信用資質(zhì)和購(gòu)房合同真實(shí)性等情況加強(qiáng)實(shí)質(zhì)性審核。嚴(yán)肅查處各類違法違規(guī)行為。

          杭州方面則表示,在市區(qū)限購(gòu)范圍內(nèi)暫停向擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房,包括新建商品住房和二手住房。

          明確限購(gòu)范圍為,上城區(qū)、下城區(qū)、江干區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)、杭州高新開發(fā)區(qū)(濱江)、杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、杭州之江國(guó)家旅游度假區(qū)、蕭山區(qū)、余杭區(qū),不包含富陽(yáng)區(qū)、大江東以及臨安、桐廬、建德、淳安四縣(市)。

          浙江工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)研究所教授虞曉芬認(rèn)為,今年杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量明顯放大,價(jià)格也出現(xiàn)上漲。杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)已出現(xiàn)了過度投資、投機(jī)的“苗頭”。

          CRIC研究中心執(zhí)行總裁丁祖昱也指出,政策的出臺(tái)離不開市場(chǎng)超出預(yù)期的“過熱”。8月杭州商品住宅成交均價(jià)1.8萬元/平方米,環(huán)比上漲11%,漲幅超過近期市場(chǎng)大熱的南京、合肥、武漢等市,在研究中心監(jiān)測(cè)的71座重點(diǎn)城市中排在第二,僅次于上海的14%。

          丁祖昱認(rèn)為,一二線樓市全面收緊在即,限購(gòu)政策收緊范圍或會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)容,市場(chǎng)沒有明顯降溫的南京、合肥、武漢等市均有出臺(tái)類似政策的可能;力度上也可能進(jìn)一步加強(qiáng),如果熱點(diǎn)城市市場(chǎng)還是“越控越漲”,出臺(tái)更為嚴(yán)厲的首套房限購(gòu)等政策也不無可能。

          但張大偉表示,政策力度有限,對(duì)實(shí)際影響微弱,如果信貸不收緊,這一政策很快將被市場(chǎng)消化。

          但值得注意的是,丁祖昱強(qiáng)調(diào),雖然現(xiàn)階段除蘇州外政策未有力度,但未來如果調(diào)控政策不斷加碼、不斷升級(jí),超過一定的“臨界點(diǎn)”后,將有可能成為“壓垮駱駝的最后一根稻草”。

          “政策是有疊加效應(yīng)的。隨著購(gòu)買力透支、需求透支,最后幾個(gè)月的成交量或?qū)⒒芈洹!倍∽骊耪f。

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