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        企業(yè)“砸錢”長(zhǎng)租公寓 不計(jì)成本搶先機(jī)
        2018-11-06 作者: 記者 付光宇 賈娜 楊紹功 孔祥鑫采寫(xiě) 來(lái)源: 經(jīng)濟(jì)參考報(bào)

          隨著“甲醛門”“黑中介”等租房市場(chǎng)亂象接連被曝光,長(zhǎng)租公寓行業(yè)未來(lái)的健康發(fā)展也引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注。《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者近日了解到,一方面,投資回報(bào)周期過(guò)長(zhǎng)、盈利難,變成長(zhǎng)租公寓發(fā)展的“緊箍咒”;另一方面,企業(yè)為了追求“頭部效應(yīng)”,不計(jì)成本做大規(guī)模,搶占市場(chǎng)先機(jī)。此外,住房租賃市場(chǎng)監(jiān)管的盲區(qū)和頂層設(shè)計(jì)的缺失,也給了一些不良企業(yè)打“擦邊球”的空間。

          業(yè)內(nèi)人士建議,在租購(gòu)并舉的格局下,租賃市場(chǎng)監(jiān)管不應(yīng)局限于打擊“黑中介”,更需要進(jìn)行通盤(pán)的考慮、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹贫仍O(shè)計(jì),以穩(wěn)定價(jià)格、穩(wěn)定供給、保證居住。

          亂象頻出引發(fā)擔(dān)憂

          不久前,部分地區(qū)房租價(jià)格因被質(zhì)疑資本介入炒作引發(fā)社會(huì)關(guān)注,尤其是機(jī)構(gòu)化持有的分散式長(zhǎng)租公寓成為輿論焦點(diǎn)。然而,記者采訪了解到,此次部分地區(qū)房租價(jià)格出現(xiàn)上漲,主要是由于供需矛盾和畢業(yè)季因素疊加造成的。

          中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心發(fā)布的《2018年7月中國(guó)城市租賃價(jià)格指數(shù)報(bào)告》顯示,一線城市租金北京同比上漲1.55%,深圳上漲1.84%,上海下降2.03%,廣州下降1.17%。

          目前,國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓主要分為“集中式”和“分散式”兩類。集中式主要以傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式,利用自持土地開(kāi)發(fā)或樓宇整租改造方式進(jìn)行運(yùn)營(yíng);分散式主要從租賃中介業(yè)務(wù)延展而來(lái),依靠整合戶主房源進(jìn)行重新裝修管理,類似“二房東”。

          記者在北京、天津、南京等一二線城市采訪發(fā)現(xiàn),機(jī)構(gòu)化持有的分散式長(zhǎng)租公寓在整個(gè)租賃市場(chǎng)中所占比例很低,占比最高的北京也不足10%,天津僅為1%。“這類公寓由于市場(chǎng)份額很低,難以形成壟斷,所以租金主要受市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)。在市場(chǎng)選擇充分的情況下,去哄抬價(jià)格有違常理。”國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員劉衛(wèi)民說(shuō)。

          除了房租價(jià)格被社會(huì)關(guān)注,長(zhǎng)租公寓的環(huán)保問(wèn)題也飽受詬病。近日,杭州一名白領(lǐng)王某因急性髓系白血病離世,家人質(zhì)疑死亡原因與其租住的長(zhǎng)租公寓室內(nèi)甲醛超標(biāo)有關(guān)。隨后,網(wǎng)上不斷曝出因長(zhǎng)租公寓室內(nèi)空氣質(zhì)量問(wèn)題而出現(xiàn)身體不適的“聲討帖”。

          “空置的時(shí)間越長(zhǎng),賠的錢越多,所以從盈利的角度來(lái)說(shuō),最好是裝修改造完就安排入住。”一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士告訴記者,由于機(jī)構(gòu)持有的分散式長(zhǎng)租公寓房源都是收來(lái)的,存在較高的持有成本,所以避免空置就是其運(yùn)營(yíng)的一個(gè)重要方向。而裝修材料的標(biāo)準(zhǔn)越高,機(jī)構(gòu)投入改造的成本也越大,這對(duì)利潤(rùn)不大的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商來(lái)說(shuō),是一個(gè)需要“自我割肉”的領(lǐng)域。

          不計(jì)成本搶占市場(chǎng)

          近年來(lái),萬(wàn)科泊寓、龍湖冠寓、招商公寓等一批由開(kāi)發(fā)商介入模式打造的集中式長(zhǎng)租公寓發(fā)展勢(shì)頭迅猛,在全國(guó)多地積極布局住房租賃市場(chǎng)。在房企紛紛試水住房租賃這一產(chǎn)業(yè)之際,不少?gòu)臉I(yè)者也坦言,重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的集中式長(zhǎng)租公寓盈利難成為大家不愿面對(duì)的“一道坎”,但為了搶占市場(chǎng)先機(jī),一些企業(yè)先不計(jì)成本做大規(guī)模。

          記者在天津采訪了解到,為滿足不同年齡階段、不同需求特征群眾對(duì)租賃住房的差別化需求,住房租賃市場(chǎng)出現(xiàn)了以滿足青年需求為主的萬(wàn)科泊寓、龍湖冠寓、天住領(lǐng)寓,和以滿足家庭需求為主、主打中高端的招商公寓,以及以滿足老年需求為主的萬(wàn)科怡園等長(zhǎng)租公寓品牌。

          “公寓共有228間房,戶型建筑面積在35-114平方米之間,去年9月對(duì)外營(yíng)業(yè)以來(lái),到目前入住率已達(dá)到95%以上,平均租金每個(gè)月2500元。”天津天住領(lǐng)寓副總經(jīng)理殷文凱介紹,天住領(lǐng)寓主要面向青年人才提供,租戶年齡在25-45歲,其中外來(lái)人口占70%,本地人占30%。到2020年,在市內(nèi)六區(qū)都要建立天住領(lǐng)寓連鎖店。

          招商蛇口天津公司創(chuàng)新事業(yè)部經(jīng)理劉媛告訴記者,走純市場(chǎng)路線的招商公寓定位中高端,主要受眾是濱海新區(qū)外籍人口和中高端人才。雖然租賃用地拿地成本比銷售型低了大概40%,但實(shí)際運(yùn)營(yíng)中還是虧損的,因?yàn)榘串?dāng)前市場(chǎng)的租售比,加上自己拿地成本和建安成本就“很難算賬了”。

          “即便在深圳這種外來(lái)人口多、住房租賃需求旺盛的城市,做這種長(zhǎng)租公寓的投資回報(bào)周期也要在8-10年。”深圳市招商公寓發(fā)展有限公司壹間公寓項(xiàng)目總監(jiān)張博謙說(shuō),大企業(yè)一般都把這類項(xiàng)目放在戰(zhàn)略版塊,賭市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展情況。

          劉衛(wèi)民認(rèn)為,現(xiàn)在很多企業(yè)做長(zhǎng)租公寓一方面由于響應(yīng)中央“房住不炒”精神,履行企業(yè)社會(huì)責(zé)任,另一方面是為了追求頭部效應(yīng),先不計(jì)成本做大規(guī)模,搶占市場(chǎng)先機(jī)。

          監(jiān)管盲區(qū)暗藏風(fēng)險(xiǎn)

          隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展和租購(gòu)并舉的落實(shí),我國(guó)租房的人將越來(lái)越多,對(duì)租賃住房的品質(zhì)和安全要求也將更高。然而,目前究竟有多少租房需求,又有多少住房可以出租,誰(shuí)在經(jīng)營(yíng)?這些都沒(méi)有權(quán)威數(shù)據(jù)。

          劉衛(wèi)民說(shuō),相關(guān)數(shù)據(jù)主要來(lái)自市場(chǎng)機(jī)構(gòu),但那只是企業(yè)數(shù)據(jù),亟須摸清底數(shù)、發(fā)布權(quán)威數(shù)據(jù)。自如CEO熊林坦言,環(huán)保安全、租金價(jià)格、金融衍生品等都是最受各方關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn),而每個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)幾乎都是監(jiān)管的盲點(diǎn)。

          “住房租賃市場(chǎng)仍處于起步階段。”一位地方房屋租賃管理部門負(fù)責(zé)人說(shuō),許多基本概念仍無(wú)準(zhǔn)確定義。比如,什么是住房租賃企業(yè)?《商品房屋租賃管理辦法》等沒(méi)有明確的界定,一些長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商認(rèn)為企業(yè)自己是提供經(jīng)營(yíng)性住宿服務(wù),應(yīng)該歸類為生活服務(wù)業(yè)企業(yè)。有些沒(méi)有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資質(zhì)的個(gè)體工商戶和個(gè)人從事租賃經(jīng)營(yíng)活動(dòng),也無(wú)明確定性。

          法律法規(guī)缺失讓監(jiān)管無(wú)從下手。比如,各地普遍缺乏改建租賃住房項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)、竣工驗(yàn)收、運(yùn)營(yíng)管理等規(guī)范性程序,不少已運(yùn)營(yíng)的集中式長(zhǎng)租公寓是商改住、工改住等改建項(xiàng)目,或多或少不符合規(guī)劃、土地等相關(guān)要求,也不符合《消防法》的“規(guī)劃前置”消防審批條件,消防部門無(wú)法進(jìn)行消防審批。有法律人士表示,政府租賃平臺(tái)一旦將“問(wèn)題房源”作為有效信息發(fā)布,就有可能異化為以政府公信力為中介機(jī)構(gòu)背書(shū)。

          而大量行為主體游離于監(jiān)管之外,讓其被動(dòng)接受監(jiān)管同樣艱難。此前,各地曾要求出租行為各方對(duì)出租行為進(jìn)行主動(dòng)登記,作為稅收征繳和補(bǔ)貼發(fā)放的依據(jù),但主動(dòng)前來(lái)登記的個(gè)人和機(jī)構(gòu)極少。一方面,房主擔(dān)心暴露房產(chǎn)信息;另一方面,需交稅也讓當(dāng)事方缺少積極性。根據(jù)“放管服”改革要求,各地各部門在相關(guān)法律法規(guī)缺失的情況下,無(wú)法設(shè)置相關(guān)“備案”乃至“許可”要求租賃企業(yè)和租賃項(xiàng)目進(jìn)行登記,更無(wú)法對(duì)不接受監(jiān)管的企業(yè)和項(xiàng)目采取強(qiáng)制措施。

          不僅事前、事中監(jiān)管受阻,事后監(jiān)管也難以開(kāi)展。比如,《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》中明確把客廳歸為居住空間,“客廳改造成房間用于出租是否合法或影響消防安全”暫無(wú)定論,也沒(méi)有明文規(guī)定消防部門應(yīng)當(dāng)介入室內(nèi)隔斷的消防許可管理。

          法律法規(guī)亟待完善

          受訪的各方人士認(rèn)為,不想管、不好管、沒(méi)法管背后其實(shí)是住房租賃法律法規(guī)缺失、制度不健全。過(guò)去幾十年,住房制度更多關(guān)注產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)規(guī)范,而當(dāng)前對(duì)規(guī)范租賃秩序的需求愈發(fā)凸顯。

          熊林說(shuō),當(dāng)前決策層面可能尚難預(yù)測(cè)城市化過(guò)程中將有龐大的租房群體,房屋租賃的全流程管理都需要制度建設(shè)及時(shí)跟進(jìn)。資料顯示,在東京、舊金山等西方城市,租房人口約占總?cè)丝诘?0%,而在北京、上海租房人口還只占35%左右。

          房屋租賃的頂層設(shè)計(jì)缺失捆住了地方的手腳。天津市國(guó)土房管局市場(chǎng)處副處長(zhǎng)白璐表示,國(guó)家在商改住、去庫(kù)存方面原則上支持,但缺乏相關(guān)規(guī)范性文件,地方部門需要多方協(xié)調(diào),但在規(guī)劃建設(shè)中仍遇到許多與現(xiàn)行法律相悖的情況。

          頂層設(shè)計(jì)缺失也給了一些不良企業(yè)打“擦邊球”的空間。除了租金貸、環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)低等問(wèn)題,房屋租賃經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域仍有諸多亂象。比如,個(gè)別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將商品房住宅樓盤(pán)改為租賃住房。有的把租金定得很貴,沒(méi)人租也不賣,實(shí)際就是變相的捂盤(pán)惜售,但沒(méi)有法律依據(jù)來(lái)管。同時(shí),“租金價(jià)格監(jiān)管”也并未納入地方物價(jià)或房管部門的職能,也處于“三不管”狀態(tài)。

          多名地方住建部門負(fù)責(zé)人表示,目前對(duì)住房租賃市場(chǎng)進(jìn)行管理的依據(jù)主要有建房[2017]153號(hào)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》、建房[2018]49號(hào)《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》,以及國(guó)辦發(fā)[2016]39號(hào)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》。此外,許多地方現(xiàn)行的房屋租賃管理辦法,幾乎沒(méi)有規(guī)范租賃企業(yè)的內(nèi)容,無(wú)法適應(yīng)新時(shí)代租售并舉的要求。

          劉衛(wèi)民等專家認(rèn)為,在租購(gòu)并舉的格局下,租賃市場(chǎng)管理不再只是僅僅管住“黑中介”,穩(wěn)定價(jià)格、穩(wěn)定供給、保證居住,更需要進(jìn)行通盤(pán)的考慮、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹贫仍O(shè)計(jì)。

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