《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》日前向社會(huì)公開征求意見。作為對(duì)原自住型商品房政策的進(jìn)一步調(diào)整、優(yōu)化、升級(jí)、規(guī)范,共有產(chǎn)權(quán)住房將從建設(shè)品質(zhì)、管理水平、供應(yīng)規(guī)模上進(jìn)一步提高。在業(yè)內(nèi)專家看來,共有產(chǎn)權(quán)住房政策是北京房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控從供給側(cè)發(fā)力的重要舉措。
實(shí)際上,自3月17日北京開啟新一輪房地產(chǎn)調(diào)控以來,市場(chǎng)逐漸回歸理性,市場(chǎng)秩序不斷規(guī)范。北京市提出5年內(nèi)提供150萬套住房,用4個(gè)“三七開”的措施,兼顧剛需購房人群和“新北京人”住房需求。業(yè)內(nèi)專家表示,北京用供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革思路進(jìn)行樓市調(diào)控,在需求側(cè)抑制投機(jī),在供給側(cè)保障剛需,“雙管齊下”推動(dòng)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行,體現(xiàn)出“房子是用來住的,不是用來炒的”調(diào)控理念。
“共有產(chǎn)權(quán)房”瞄準(zhǔn)夾心層剛需
北京市住建委近日會(huì)同北京市發(fā)展改革委、北京市財(cái)政局、北京市規(guī)劃國土委聯(lián)合起草的《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》,對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房的審核、分配、管理等方面進(jìn)行了明確規(guī)定。
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?趙乃育/繪 |
共有產(chǎn)權(quán)住房政策通過實(shí)行政府與購房人按份共有產(chǎn)權(quán)方式,政府將其持有的部分產(chǎn)權(quán)的“使用權(quán)”讓渡給首次購房人,進(jìn)一步降低了房屋出售價(jià)格,充分減輕購房負(fù)擔(dān),最大限度支持夾心層首次購房需求,滿足無房家庭住房剛需。
該辦法明確,共有產(chǎn)權(quán)住房的供應(yīng)對(duì)象為符合北京市住房限購條件且家庭成員名下均無住房家庭。其中,單身家庭申請(qǐng)購買的,申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)年滿30周歲。一個(gè)家庭只能購買一套共有產(chǎn)權(quán)住房。已簽訂住房購買合同、征收(拆遷)安置房補(bǔ)償協(xié)議、有住房轉(zhuǎn)出記錄等情況的申請(qǐng)家庭不得購買共有產(chǎn)權(quán)住房。
為促進(jìn)職住平衡、精準(zhǔn)分配,房源優(yōu)先配售給項(xiàng)目所在區(qū)戶籍和在項(xiàng)目所在區(qū)工作的北京市其他區(qū)戶籍無房家庭,以及符合北京市住房限購條件的、在項(xiàng)目所在區(qū)穩(wěn)定工作的非本市戶籍無房家庭。
2013年以來, 北京市已在自住型商品房工作中探索出一些行之有效的經(jīng)驗(yàn)做法,如供應(yīng)對(duì)象限定為無房家庭、實(shí)行按區(qū)域分配、引入專家審查提升規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)等,受到了群眾和社會(huì)的一致認(rèn)可。共有產(chǎn)權(quán)住房是對(duì)原自住型商品房政策的進(jìn)一步調(diào)整、優(yōu)化、升級(jí)、規(guī)范,今后不論從建設(shè)品質(zhì)、管理水平、供應(yīng)規(guī)模上均會(huì)進(jìn)一步提高。
北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,共有產(chǎn)權(quán)住房政策有利于抑制住房投資投機(jī)性需求,讓住房制度更加公平合理,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展,加快形成符合首都特點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制,幫助更多的人實(shí)現(xiàn)住有所居。專家表示,共有產(chǎn)權(quán)住房政策推出,通過合理定價(jià),分配更加公平合理,堅(jiān)決抑制投資投機(jī)性購房需求,將對(duì)北京市房價(jià)平穩(wěn)運(yùn)行起到有效推動(dòng)作用。
4個(gè)“三七開”抑制“炒”保障“住”
共有產(chǎn)權(quán)住房政策作為北京市在供給端進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控重要舉措之一,正有序開展。著眼于探索長效調(diào)控機(jī)制,北京市正用4個(gè)“三七開”進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。
近日,朝陽區(qū)錦都家園自住房項(xiàng)目啟動(dòng)網(wǎng)上申購,與以往不同的是,這個(gè)項(xiàng)目70%的房源面向朝陽區(qū)戶籍和在朝陽區(qū)工作的北京市戶籍家庭,30%的房源面向在朝陽區(qū)工作且符合北京市限購政策的非京籍無房家庭。
北京市住建委副主任鄒勁松表示,對(duì)長期穩(wěn)定就業(yè)的新北京人實(shí)行自住房和公租房的專項(xiàng)配租配售,把他們納入住房保障范圍體現(xiàn)了北京應(yīng)有的包容度和溫度。“新北京人”和老北京人將共享改革開放和首都發(fā)展的成果。
新北京人和北京戶籍家庭的自住房、公租房等保障性住房分配“三七開”的方案,是北京樓市在供給側(cè)調(diào)控提出的4個(gè)“三七開”之一。其他3個(gè)“三七開”包括:在北京市未來5年供應(yīng)的150萬套住房中,產(chǎn)權(quán)類占70%,租賃類占30%;在產(chǎn)權(quán)類的住房中,面向市場(chǎng)銷售的商品房占70%,定向安置等保障性質(zhì)的住房占30%;在商品房中,中小套型和中低價(jià)位的住房占70%,改善型的住房占30%。
“北京市這次提出未來5年供應(yīng)150萬套住宅,既是提前公布供應(yīng)數(shù)量穩(wěn)定預(yù)期,更是要通過結(jié)構(gòu)性調(diào)整優(yōu)化市場(chǎng)供給。”北京市住建委主任徐賤云介紹,例如,以當(dāng)前為節(jié)點(diǎn),此前供應(yīng)的150萬套住宅中,租賃住房占比不到10%,對(duì)于暫時(shí)無力購房的人群保障力度就沒那么大。這4個(gè)“三七開”就是提供不同類型的住房滿足不同層次人們的需求。
“僅僅從需求側(cè)進(jìn)行抑制的調(diào)控手段難以持續(xù),不僅供需矛盾沒有解決,反而會(huì)積累更多風(fēng)險(xiǎn)。需求方也會(huì)研究對(duì)策削減政策效應(yīng)。”首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)教授、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長趙秀池說,在需求側(cè)抑投機(jī),在供給側(cè)保剛需——北京“雙管齊下”的樓市調(diào)控做法會(huì)打消百姓對(duì)于“越調(diào)越漲”的疑慮。
在業(yè)內(nèi)專家看來,北京提出的住房供給4個(gè)“三七開”是樓市調(diào)控供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的充分體現(xiàn)。北京市從供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的思路進(jìn)行樓市調(diào)控,強(qiáng)化了住房的居住屬性,不僅抑制“炒”,還是在保障“住”。
儲(chǔ)備更多樓市調(diào)控工具
在位于北京朝陽北苑地區(qū)的一家知名中介門店,經(jīng)紀(jì)人小馬最近經(jīng)常給客戶推薦下調(diào)報(bào)價(jià)的房源。“一套103平方米的兩居室報(bào)價(jià)剛剛下降到510萬。”小馬說,這套房源在“317”調(diào)控前能賣到600多萬。
在不少“商改住”項(xiàng)目小區(qū)周邊,不少知名房產(chǎn)中介門店早已關(guān)閉。“由于北京市叫停‘商改住’新項(xiàng)目對(duì)個(gè)人出售,個(gè)人購買該類項(xiàng)目的二手房需無房并繳納5年社保,‘商改住’房源已經(jīng)無生意可做。”鏈家地產(chǎn)表示,目前已經(jīng)關(guān)閉“商改住”小區(qū)附近的中介門店40多家。
在位于北京市西城區(qū)宣武門附近的多家中介門店,當(dāng)詢問是否有“學(xué)區(qū)房”時(shí),中介人員已經(jīng)不復(fù)往日熱情,得到的回答是“北京市實(shí)施‘多校劃片’的范圍越來越大,以前的學(xué)區(qū)房以后未必是。”
上述三個(gè)場(chǎng)景是記者近日走訪北京多個(gè)區(qū)域的二手房市場(chǎng)了解的情況。日前公布的《北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展白皮書(2017)》顯示, 二手住房與新建商品住房銷售套數(shù)之比由2015年的2.2:1提高至2016年的4.6:1。北京樓市已經(jīng)進(jìn)入“存量時(shí)代”,因此,二手房市場(chǎng)最能反映市場(chǎng)整體情況。
如今,買賣雙方已日趨理性,市場(chǎng)秩序正不斷規(guī)范。據(jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),2017年7月,北京全市二手住宅共網(wǎng)簽7158套,同比2016年7月下滑68%,環(huán)比今年6月同期下滑19.7%,自“317”新政出臺(tái)后,北京二手房網(wǎng)簽量已經(jīng)連續(xù)第4個(gè)月回落。7月北京二手住宅成交均價(jià)環(huán)比6月再度下降1%,自5月以來連續(xù)第3個(gè)月回落。
“北京樓市的積極變化源于一系列樓市調(diào)控的‘打補(bǔ)丁’政策。”北京市住建委主任徐賤云說,在樓市瘋狂上漲的階段,及時(shí)在需求側(cè)“踩剎車”是尤為必要的。這既是為了穩(wěn)定市場(chǎng),更是為了穩(wěn)定民心。從差別化信貸,到離婚申請(qǐng)貸款算二套,再到規(guī)范“商改住”項(xiàng)目,北京已連續(xù)出臺(tái)18項(xiàng)政策調(diào)控樓市,抑制投資投機(jī)行為。
“政策出臺(tái)后,更重要的是堅(jiān)持到底,嚴(yán)厲執(zhí)行。北京市除了‘打補(bǔ)丁’,還發(fā)揚(yáng)‘釘釘子’的精神。”徐賤云表示,北京樓市調(diào)控的原則就是保持市場(chǎng)長期穩(wěn)定,如果市場(chǎng)再有波動(dòng),還會(huì)有更多儲(chǔ)備政策對(duì)外發(fā)布。“穩(wěn)定房價(jià)的決心不會(huì)變。”
“補(bǔ)磚頭”變“補(bǔ)人頭”構(gòu)成“購租并舉”體系
“去年女兒成為了首師大附中大興北校區(qū)小學(xué)部一年級(jí)新生,上學(xué)期又戴上了紅領(lǐng)巾。”采訪中,承租了高米店家園公租房項(xiàng)目魯女士難言喜悅之情,“孩子上學(xué)是件大事,公租房住戶也能享受就近入學(xué)政策,給我們解決了一個(gè)大難題。否則孩子就要回到戶籍所在地青云店鎮(zhèn)去讀小學(xué)了,實(shí)在距離太遠(yuǎn)了。”
在未來5年的供應(yīng)計(jì)劃中,租賃住房占比較高,為了保證租賃住房的承租人能夠享受均等的公共服務(wù),北京市正研究擴(kuò)大租賃住房賦權(quán),讓承租人享受均等的公共服務(wù)。居住在高米店家園公租房小區(qū)的魯女士就率先享受到了子女就近入學(xué)的政策利好。
2016年市保障房中心持有的16個(gè)公租房項(xiàng)目中,有199名承租家庭適齡子女實(shí)現(xiàn)了就近入學(xué)。記者了解到,北京市有關(guān)部門正聯(lián)合研究制定住房租賃管理辦法,住房租賃市場(chǎng)的不斷規(guī)范,對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期,穩(wěn)住房價(jià)意義重大。
未來5年,北京市提供的租賃住房比例較高。北京市土地市場(chǎng)當(dāng)前實(shí)行的“限房價(jià)、競地價(jià)”,最終進(jìn)入競自持面積的做法將會(huì)提供一部分租賃住房。鄒勁松介紹,北京市將在集體建設(shè)用地上建設(shè)租賃房,并吸引社會(huì)資本進(jìn)入,解決土地成本過高的問題。
實(shí)際上,從2011年起,北京市在海淀唐家?guī)X、朝陽平房村等5個(gè)地方陸續(xù)開展集體土地建設(shè)租賃房試點(diǎn)項(xiàng)目,面向周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)職工出租,或者由區(qū)縣政府整體躉租作為公租房,面向城鎮(zhèn)中低收入家庭出租。由于解決了土地問題,也就直接降低了建設(shè)成本,這些試點(diǎn)項(xiàng)目平均成本為每平方米5300元,租金每月每平方米30元,低于周邊市場(chǎng)租金30%左右。
“由集體經(jīng)濟(jì)組織持有房屋,住房保障部門可以躉租過來,并按照公租房的一整套規(guī)則實(shí)現(xiàn)規(guī)范的出租運(yùn)營管理。”鄒勁松說,北京試點(diǎn)中,由市或區(qū)縣政府整體躉租,支付5至10年的租金作為建設(shè)資金,房屋用作公租房,面向城鎮(zhèn)住房保障對(duì)象,變“補(bǔ)磚頭”為“補(bǔ)人頭”。
保障4個(gè)“三七開”落地首先要保障土地供應(yīng)。記者了解到,除了在集體建設(shè)用地上建設(shè)租賃住房,北京市今年將確保供應(yīng)1000公頃的國有建設(shè)用地用于建設(shè)住宅。北京市規(guī)劃國土委總工程師丁曉表示,北京不僅首次對(duì)外公布周期為5年的供應(yīng)計(jì)劃,還將供地計(jì)劃由指導(dǎo)性改為指令性,今年的計(jì)劃是必須完成的。
此外,北京市梳理出了拿地未開工項(xiàng)目161項(xiàng)1312萬平方米,開工未入市項(xiàng)目228項(xiàng)965萬平方米。在市區(qū)兩級(jí)有關(guān)部門的協(xié)調(diào)推動(dòng)下,截至5月底,拿地未開工項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)新開工295萬平方米,開工未入市項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目入市216萬平方米。北京市住建部門正采取多項(xiàng)措施推動(dòng)這些項(xiàng)目盡早入市。
“北京市為控制地價(jià),采取的限房價(jià)、競地價(jià)土地出讓方式將會(huì)影響土地財(cái)政的收入;一系列嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控措施也將影響房屋交易,導(dǎo)致稅收大幅下降。”趙秀池說,從目前來看,北京并沒有因?yàn)楦鞣矫媸杖氲慕档投潘煞康禺a(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控,保持了應(yīng)有的定力。
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從近兩屆廣交會(huì)看,“設(shè)立海外工廠、開展海外并購”已經(jīng)不再是海爾、格力等大企業(yè)的專利,而是成為囊括多數(shù)工業(yè)門類、覆蓋大批中小型企業(yè)的普遍選擇。