■流通·困局與裂變（中）
今年以來(lái)，我國(guó)多個(gè)城市出現(xiàn)了超市、百貨“關(guān)店”現(xiàn)象，而物業(yè)租金過(guò)高是其中的一個(gè)重要原因。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大型商業(yè)房屋租賃期限一般為10年，租賃期滿后，大批無(wú)力承受續(xù)租期租金飛漲的商業(yè)企業(yè)可能陷入“關(guān)店潮”。與此并存的是，因住宅地產(chǎn)調(diào)控后投資轉(zhuǎn)向等原因，商業(yè)地產(chǎn)投資已出現(xiàn)“泡沫化”傾向。
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趙乃育/繪 |
房租飆漲“壓垮”零售商
此前，沃爾瑪、家樂(lè)福、太平洋百貨等頻頻在全國(guó)各大城市曝出“關(guān)店”消息。記者采訪發(fā)現(xiàn)，不斷高企的商業(yè)地產(chǎn)房租，是我國(guó)近期零售業(yè)出現(xiàn)“關(guān)店潮”的最主要原因。
今年5月底，連續(xù)經(jīng)營(yíng)10年的樂(lè)購(gòu)上海鎮(zhèn)寧店因?yàn)樽赓U合同到期而正式關(guān)閉，其在上海市中心另一家賣(mài)場(chǎng)因物業(yè)改建以及租約到期等原因，也可能于今年8月關(guān)閉。
記者了解到，樂(lè)購(gòu)上海鎮(zhèn)寧店10年前以每年52萬(wàn)元的租金租下店面，并一次性付清了10年的租金，但現(xiàn)在年租金已漲到174萬(wàn)元，漲幅超過(guò)兩倍，加上人工成本節(jié)節(jié)攀升，樂(lè)購(gòu)選擇將該網(wǎng)點(diǎn)關(guān)閉。
上海華聯(lián)吉買(mǎi)盛副總經(jīng)理王幼告訴記者，吉買(mǎi)盛大批店面今年租約到期，租金價(jià)格至少翻了一倍以上，部分網(wǎng)點(diǎn)如果無(wú)力承受漲價(jià)只能關(guān)門(mén)。
上海市流通經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)汪亮說(shuō)：“大型商業(yè)的租賃期限一般是10年-20年，從2004年中國(guó)零售市場(chǎng)開(kāi)放至今，零售業(yè)擴(kuò)張已持續(xù)接近10年，正逢不少早期商業(yè)項(xiàng)目合約到期。由于房?jī)r(jià)帶動(dòng)租金快速上漲，一些零售企業(yè)無(wú)力承受，因此全國(guó)各城市都出現(xiàn)了一波零售商關(guān)店潮。”
中國(guó)連鎖行業(yè)協(xié)會(huì)分析也顯示，2002年-2005年是連鎖企業(yè)開(kāi)店最快時(shí)期，相當(dāng)部分門(mén)店租期10年，最近兩年集中續(xù)租，租金將會(huì)成倍增長(zhǎng)。
“租金成本上升已成為超市經(jīng)營(yíng)最大的負(fù)擔(dān)，租金漲幅與零售額增長(zhǎng)完全不成正比，永輝在福州已經(jīng)有兩三個(gè)門(mén)店因?yàn)樽饨鹛叨黄汝P(guān)閉。”福建永輝超市副總裁翁海輝對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者說(shuō)，永輝超市是2001年開(kāi)始發(fā)展的，合同租期都是10年，當(dāng)時(shí)基本上每平方米租金為30元-35元，然后在此基礎(chǔ)上3年遞增或每年遞增。這兩年合同集中到期，如要續(xù)租，價(jià)格漲到每平方米60元以上，基本上翻了一倍。
商業(yè)利潤(rùn)幾乎被“吃空”
記者采訪發(fā)現(xiàn)，不斷上漲的租金侵蝕了零售商業(yè)利潤(rùn)，導(dǎo)致零售業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力萎縮，成為未大先衰的“小老頭”。
克爾瑞商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部副總監(jiān)浦祖健告訴記者，目前上海市中心的大賣(mài)場(chǎng)租金約在每天每平方米5元-6元，繁華地段的品牌專(zhuān)賣(mài)店日租金從每平方米三四十元到七八十元不等。加上人工成本攀升、電商沖擊，傳統(tǒng)的百貨和商場(chǎng)超市日子越來(lái)越難過(guò)。在西安、長(zhǎng)春、濟(jì)南等城市大多數(shù)蔬菜零售店，房租占到了攤販毛收入的三分之一，成為蔬菜零售價(jià)往往比批發(fā)價(jià)“倍增”的重要誘因。
蘇寧云商副董事長(zhǎng)孫為民表示，蘇寧從2000年開(kāi)始搞連鎖，初期租金占銷(xiāo)售額的比例是1.5%，現(xiàn)在租金占銷(xiāo)售額的比重達(dá)到5%，提高了3倍多，是企業(yè)最不穩(wěn)定、增幅最快的成本。
記者了解到，由于近年來(lái)商業(yè)地產(chǎn)租金快速上升，大量大型百貨集團(tuán)放棄經(jīng)營(yíng)商業(yè)，成為“大房東”或“二房東”，幾乎都是通過(guò)與供應(yīng)商聯(lián)營(yíng)或直接出租店內(nèi)攤位的方式經(jīng)營(yíng)獲利。
香港利豐集團(tuán)董事趙麗娟說(shuō)對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者：“為什么內(nèi)地出不了控制力強(qiáng)、有品牌的零售商？因?yàn)樽隽闶劾麧?rùn)太薄，都被高房租‘吃’掉了。成熟的渠道商要了解用戶(hù)需求，幫助工廠生產(chǎn)市場(chǎng)需要的產(chǎn)品，并且培育、引導(dǎo)消費(fèi)者需求。而現(xiàn)在所謂的渠道商大都是‘地產(chǎn)商’，靠收租過(guò)日子。”
商務(wù)部市場(chǎng)建設(shè)司2011年調(diào)查顯示，全國(guó)大型零售網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量、面積均比2010年增加，但單位面積營(yíng)業(yè)額下降了6.7%，一些城市的大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)不同程度存在盲目投資、重復(fù)建設(shè)、資源浪費(fèi)等問(wèn)題，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)效率降低、競(jìng)爭(zhēng)無(wú)序，并引發(fā)黃金地段車(chē)輛擁堵等社會(huì)問(wèn)題。
商業(yè)地產(chǎn)隱現(xiàn)泡沫化
商業(yè)高租金一方面擠壓了零售業(yè)的經(jīng)營(yíng)空間，另一方面也導(dǎo)致目前部分大中城市商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫化傾向。記者采訪了解到，部分大中城市中心區(qū)商業(yè)設(shè)施過(guò)剩，商貿(mào)企業(yè)出現(xiàn)“招商難”，中低收入階層則被擠壓出商場(chǎng)消費(fèi)圈。
專(zhuān)家指出，發(fā)達(dá)國(guó)家城市人均商業(yè)面積1.2平方米已算較高水平，而目前國(guó)內(nèi)一些城市人均商業(yè)面積已達(dá)2平方米。據(jù)國(guó)際咨詢(xún)機(jī)構(gòu)世邦魏理仕2012年調(diào)查，全球在建購(gòu)物中心規(guī)模排名前十的城市，中國(guó)占了8個(gè)。成都是全球第三大忙于建設(shè)購(gòu)物中心的城市，而在2011年底，成都的商業(yè)綜合體項(xiàng)目就已突破100個(gè)，計(jì)劃新建的面積還有1000萬(wàn)平方米以上。
記者在陜西、山東等地看到，商業(yè)地產(chǎn)的投資沖動(dòng)，也使一些農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)動(dòng)輒占地上千畝、甚至數(shù)千畝，將本該成為基礎(chǔ)設(shè)施的農(nóng)產(chǎn)品交易平臺(tái)異化為地產(chǎn)項(xiàng)目。
浦祖健等專(zhuān)家認(rèn)為，除了住宅地產(chǎn)調(diào)控后的投資轉(zhuǎn)向，商業(yè)地產(chǎn)熱背后還有政績(jī)工程的推波助瀾。“不求商業(yè)營(yíng)利，但求房?jī)r(jià)看漲”的畸形商業(yè)發(fā)展模式可能會(huì)讓大型商業(yè)設(shè)施供給過(guò)剩，步入“空城季”。
“高房租不僅擠壓了零售業(yè)利潤(rùn)，也逼退了大量物美價(jià)廉的產(chǎn)品，損害了消費(fèi)者利益，與我國(guó)促進(jìn)消費(fèi)、擴(kuò)大內(nèi)需的政策導(dǎo)向背道而馳。”上海市商業(yè)經(jīng)濟(jì)研究中心主任齊曉齋對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者說(shuō)，“一些主要經(jīng)營(yíng)中檔品牌商品的商家正在逐漸撤出城市中心區(qū)的繁華地帶，大量中等收入及以下的消費(fèi)群體逐漸地被大型商場(chǎng)與購(gòu)物中心排除在外，商場(chǎng)陷入顧客逐漸減少、商品不打折就少有人買(mǎi)的尷尬境地，進(jìn)入惡性循環(huán)。”
汪亮等表示，我們當(dāng)初認(rèn)為商業(yè)市場(chǎng)化就是政府什么都不管，實(shí)際上商業(yè)設(shè)施事關(guān)民生，需要網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃和必要的政府調(diào)控。過(guò)去我們市場(chǎng)化放得太開(kāi)，部分區(qū)域網(wǎng)點(diǎn)分布過(guò)密、競(jìng)爭(zhēng)過(guò)度，租金又居高不下。在國(guó)外，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃做得很好，不允許商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的租金任由市場(chǎng)行為主宰。日本很多零售業(yè)租約合同到期后，政府限制租金價(jià)格上漲。我國(guó)亟待根據(jù)新的市場(chǎng)形勢(shì)，研究出臺(tái)相應(yīng)的法律法規(guī)，重新平衡物業(yè)和商業(yè)的關(guān)系。
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