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        周其仁:確定農(nóng)民土地權(quán)利 促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)
        2011-10-31   作者:記者 方燁 實(shí)習(xí)生 楊弘揚(yáng) 北京報(bào)道  來源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào)
         
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          成都的“四步走”經(jīng)驗(yàn)

          怎么解決這一矛盾,周其仁重點(diǎn)介紹了成都改革的經(jīng)驗(yàn)。他表示,應(yīng)對土地轉(zhuǎn)讓問題,成都的對策大概可以總結(jié)為“四步走”:
          第一步是利用西部大開發(fā)的機(jī)會(huì),先期規(guī)劃工業(yè)項(xiàng)目開始往那里移動(dòng),投資往那里移動(dòng)。這里考慮到了東部已經(jīng)走過的路的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),所以在2003年成都提出了“三個(gè)集中”。這“三個(gè)集中”的提法不是成都發(fā)明的,而是江浙發(fā)明的,簡單說是將空間資源仔細(xì)分配,工業(yè)項(xiàng)目不能那么散,要向工業(yè)區(qū)集中,農(nóng)民要向中心村、集鎮(zhèn)和城市集中,耕地要向種田能手集中。
          “三個(gè)集中”帶來了怎么集中?新房子誰蓋?老房子拆了怎么辦?誰來投資等一系列的問題。從2004年到2007年,成都的城市化矛盾加重,于是就向國土部要求擴(kuò)大城市范圍,擴(kuò)大工業(yè)項(xiàng)目。國土部提出了如果農(nóng)村的建設(shè)用地收縮一畝,城市的建設(shè)用地就擴(kuò)大一畝相掛鉤的辦法。
          掛鉤政策在城市化加速的背景下發(fā)生。在各省都跑到北京要地、國土部考慮耕地紅線和土地節(jié)約利用的情況下,最后平衡的辦法就是,把集體的建設(shè)用地收縮數(shù)量和城市建設(shè)用地?cái)U(kuò)大數(shù)量掛鉤。
          比如說想把某一個(gè)村莊的50畝宅基地變成建設(shè)用地,按照掛鉤的辦法,就要通過規(guī)劃找到一個(gè)新建區(qū),修一個(gè)新村,然后一家家去談,愿不愿意搬到新房子去,老房子怎么定價(jià),地怎么定價(jià)。同意的全部搬過去,房子拆掉復(fù)墾,變成耕地,不同意就留在那里。給農(nóng)民換房的時(shí)候因?yàn)槭菢欠浚员M管很多戶的面積都比以前的大,但是農(nóng)村的建設(shè)用地卻節(jié)約了出來,用于城市的擴(kuò)大。這樣,原來50畝地可能就復(fù)墾了48畝,如果新村是20畝建設(shè)用地,等于凈節(jié)余了28畝土地。
          這種辦法通俗講叫星星對月亮,原來分散在農(nóng)戶手里的土地是星星,新建的地方是月亮,這樣一算只要月亮的面積小于星星的總面積就節(jié)約了土地。
          這里面還有個(gè)關(guān)鍵問題就是這28畝土地落在哪比較合算。農(nóng)民很難回答這個(gè)問題,但是在工業(yè)文明社會(huì)里,這個(gè)蓋房子的權(quán)利落在哪大有講究。成都是個(gè)商業(yè)圈,中心地價(jià)最貴,一畝土地50年的使用權(quán)可能需要兩千萬元人民幣,近郊就成了兩百萬,遠(yuǎn)郊可能才二十萬。如果把建設(shè)用地落到中心高價(jià)區(qū),再把耕地置換到低價(jià)區(qū),那就有了價(jià)差。比如說遠(yuǎn)郊騰出一畝建設(shè)用地,把它復(fù)墾成農(nóng)地那么耕地就增加了,這時(shí)把這一畝地蓋房子的權(quán)利交易到市中心區(qū),誰買下這個(gè)權(quán)利誰就有權(quán)利在市中心按規(guī)劃去買地,這樣就等于是把低價(jià)區(qū)的建設(shè)用地移到了高價(jià)區(qū),然后把高價(jià)區(qū)的耕地移到了低價(jià)區(qū)。這里的差價(jià)除了支付所有的搬遷費(fèi)用之外,剩下的就是掛鉤的收益。
          成都就是利用這個(gè)政策在城鄉(xiāng)之間,以國土交易中心為平臺(tái)一批一批地搞掛鉤交易。首先它當(dāng)中間人先借錢給農(nóng)村集體,讓集體騰出地來把指標(biāo)給它,然后它用指標(biāo)跟高價(jià)地去換,獲得差價(jià),然后拿出錢來給農(nóng)村建設(shè)用地投資。
          這種做法從資源配置的角度來說是非常好的,但是這里面也有一個(gè)問題,就是主體不清楚,誰跟誰掛鉤,要不要講價(jià)錢,到哪里講價(jià)錢。因?yàn)楫?dāng)時(shí)沒有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),所以沒有找到具體形式去解決。
          這樣就有了第三階段,2008年以后開始研究土地權(quán)利的設(shè)計(jì)。“三個(gè)集中”最后集中的主要是農(nóng)民,所謂農(nóng)民上樓就發(fā)生在這個(gè)背景下。2008年1月成都就計(jì)劃啟動(dòng)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)改革,其中最重要的工作是確權(quán)。先把已有的資源劃清楚,誰家的房子多大,宅基地多大,院盤多大,給一個(gè)法律表達(dá),確定了資源的主體,然后再開始議價(jià)。確權(quán)推動(dòng)了土地市場化的流轉(zhuǎn),搭建了農(nóng)村集體土地交易的平臺(tái)。
          周其仁認(rèn)為,成都最成功的做法就是在確權(quán)方面進(jìn)行了地方統(tǒng)籌。這種地方統(tǒng)籌不是證券化,而是通過用增減掛鉤政策加快農(nóng)村產(chǎn)權(quán)改革。這個(gè)主意最早是當(dāng)?shù)匾粋(gè)干部提出的,他一直在農(nóng)村工作,突然被調(diào)到成都市區(qū)當(dāng)房管局局長。他發(fā)現(xiàn)城里人有一處房就有一個(gè)產(chǎn)權(quán)證,這個(gè)產(chǎn)權(quán)證可以幫助城里人將房產(chǎn)轉(zhuǎn)手,從而實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值。所以他認(rèn)為,所謂城鄉(xiāng)統(tǒng)籌,首先權(quán)利要平等。為什么城里人的房子可以買賣,可以轉(zhuǎn)手,農(nóng)民的房子不能轉(zhuǎn)手呢。過去不能想象,農(nóng)村的房子誰會(huì)要。經(jīng)過增減掛鉤農(nóng)村的房子就可以流轉(zhuǎn)了。
          確權(quán)工作從2008年1月份一直做到2010年完成,現(xiàn)在大概發(fā)了166萬本集體土地使用權(quán)證,還有農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)權(quán)證180萬本。
          周其仁說,要讓社會(huì)有秩序,不是說說就行的,是需要有投入的,要有法律表達(dá)。老百姓可以根據(jù)法律表達(dá)保護(hù)自己的財(cái)產(chǎn),而不是靠少數(shù)官員替他保護(hù)財(cái)產(chǎn)。于是有效的保護(hù)體系建立了起來,更重要的是清楚的產(chǎn)權(quán)建立以后,推進(jìn)了土地的市場化流轉(zhuǎn)。因?yàn)楝F(xiàn)在人口已經(jīng)流動(dòng)了起來,農(nóng)民進(jìn)城可能永遠(yuǎn)不回農(nóng)村了,那他原來擁有的土地和房屋權(quán)利就得有一套相應(yīng)的權(quán)利體系來保證它的流轉(zhuǎn)。
          這是中國幾十年沒有完成的任務(wù),現(xiàn)在成都完成了。于是就有了第四步,2010年以來,成都在確權(quán)流轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)上,推動(dòng)了全面土地流轉(zhuǎn)交易的進(jìn)行。


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