·關(guān)于房地產(chǎn)市場博弈的思考(上)：認(rèn)清大勢 明智抉擇
·關(guān)于房地產(chǎn)市場博弈的思考(中)：認(rèn)清大勢 明智抉擇
目前樓市調(diào)控已步入關(guān)鍵期。一方面，調(diào)控政策不斷收緊“加碼”的預(yù)期愈來愈強；另一方面，市場呈“膠著”狀，房價尚未出現(xiàn)實質(zhì)性下降。筆者認(rèn)為，樓市調(diào)控已進入對地方政府的考驗期，作為調(diào)控的最終實施者，地方政府的執(zhí)行力關(guān)乎調(diào)控成敗。而要使各地政府能認(rèn)真貫徹中央的調(diào)控要求，則需要根治“土地財政”依賴癥。
房地產(chǎn)市場上，行政力量與市場主體，甚至行政力量之間的博弈一直延續(xù)。此前幾輪調(diào)控，效果不盡如人意，很重要的原因在于對地方政府壓力不夠，很多地方對中央的樓市調(diào)控政策虛與委蛇，出臺的具體舉措多是隔靴搔癢。
中央出臺的調(diào)控政策在地方層面遭到“軟性抵抗”并非偶然。因為地方政府對“土地財政”的留戀和對GDP的追求依然存在，必然會想盡辦法“呵護”本地樓市，這在各地出臺的樓市調(diào)控地方版細(xì)則和房價控制目標(biāo)等政策中得到具體體現(xiàn)。地方政府患上“土地財政”依賴癥，是因為土地出讓金全額納入地方基金預(yù)算管理，是不折不扣的“錢袋子”。2010年，全國土地出讓金總額高達2.7萬億元，比上年猛增七成，其中北京、上海等城市的土地出讓金都在千億元以上。
地方政府對“土地財政”的依賴還有著深層次的體制性原因。一方面，因為土地制度方面的設(shè)計缺陷，使得地方政府實際上集土地供給者、監(jiān)管者、經(jīng)營者于一身，直接導(dǎo)致了地方政府的“賣地”沖動，這是生成土地財政的主要內(nèi)因；另一方面，財稅體制不合理，地方政府的財權(quán)與事權(quán)不匹配，也是誘發(fā)“土地財政”的重要根源。有統(tǒng)計顯示：實行分稅制后的十年，地方的財政收入占國家財政總收入平均為48%，但財政支出占國家財政總支出平均為70%。地方財政收入占全國財政總收入比重不斷減少的同時，支出比重卻不斷加大，這讓地方政府對“土地財政”欲罷不能。
需要指出的是，“土地財政”是不可持續(xù)的，過度“以地生財”害處多多。一個城市的建設(shè)用地總量是有限的，一旦賣完，后續(xù)的財政開支就得不到保證。尤其是在調(diào)控持續(xù)高壓態(tài)勢下，過熱的土地市場降溫已成必然，這也使得土地收入很難成為穩(wěn)定的財源。有媒體報道稱，今年前四個月，北京、上海、深圳等城市土地出讓金收入同比減少超過三成，北京更是大幅減少55%。
筆者認(rèn)為，讓房價“穩(wěn)中有降”已是大勢所趨，地方政府應(yīng)利用近期樓市成交降溫、土地收入下降這一時機，擺脫對“土地財政”的深度依賴。
當(dāng)然，讓地方政府在短期內(nèi)完全擺脫對“土地財政”的依賴不太現(xiàn)實，但應(yīng)充分認(rèn)識到進行一系列相關(guān)改革已成必然之舉。一方面，可以考慮在財權(quán)與事權(quán)相適應(yīng)、財力與事權(quán)相匹配的導(dǎo)向下，加快構(gòu)建地方主體財源“十二五”期間可以考慮通過房產(chǎn)稅、資源稅等增加地方政府財力；另一方面，應(yīng)強化和優(yōu)化中央、省兩級自上而下的轉(zhuǎn)移支付制度，建立地方財力保障制度。此外，應(yīng)完善預(yù)算管理改革，進一步轉(zhuǎn)變政府職能，加強公共管理職能，弱化直接抓經(jīng)濟建設(shè)的職能，最終使地方政府的財力與事權(quán)相適應(yīng)、相匹配。這既是行政管理體制改革的迫切要求，也是轉(zhuǎn)方式、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生的一條路徑。