·關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)博弈的思考(上)：認(rèn)清大勢(shì) 明智抉擇
在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，不能否認(rèn)社會(huì)上利益多元化的發(fā)展趨勢(shì)。在利益關(guān)系十分復(fù)雜的房地產(chǎn)市場(chǎng)，只要是合法合規(guī)的利益訴求都無可厚非。問題是各利益攸關(guān)方如何正確認(rèn)識(shí)自己的根本利益所在，該堅(jiān)持的堅(jiān)持，該妥協(xié)的妥協(xié)，從而找到一條打破“膠著”狀態(tài)的共贏之路。
如果說，在以往中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控時(shí)，有些希望維持高房?jī)r(jià)的地方政府和開發(fā)商曾采取“遇到紅燈繞著走”，“上有政策，下有對(duì)策”之類的方式與中央政策博弈，那么這次情況就不一樣了。這次中央調(diào)控目標(biāo)之明確、決心之大都不容置疑，就像在“石頭、剪子、布”的猜拳博弈中，中央出的是“組合拳”，各利益攸關(guān)方如果要與中央政策博弈，出什么拳都無勝算。只有順應(yīng)調(diào)控的大勢(shì)，才有可能獲取最大利益，逆勢(shì)而為恐怕要吃虧了。
說到開發(fā)商之間的博弈，即使在規(guī)模不大的中小城市，房地產(chǎn)商也不能只有兩三家，形成寡頭壟斷局面。眾多開發(fā)商結(jié)成“卡特爾”，捂盤惜售，死扛著不降價(jià)，似乎是大家都能獲得“最大”利益。但是，按照博弈論的理論，有眾多賣家參與的價(jià)格“卡特爾”根本靠不住。開發(fā)商中，各家的資金實(shí)力、庫存壓力并不一致。在降價(jià)已成大趨勢(shì)的情形下，沒有開發(fā)商會(huì)選擇為了嚴(yán)守“價(jià)格同盟”默契(只可能有某種私下默契，不可能訂立正式的“價(jià)格同盟”契約)，自己承擔(dān)資金和存貨壓力帶來的損失。盡管有報(bào)道說，目前不少房地產(chǎn)企業(yè)資金和庫存壓力還不大，但交易清淡的情況再持續(xù)下去，肯定有人承受不了，只好降價(jià)求售，以價(jià)換量。
到那時(shí)，可供開發(fā)商選擇的決策是率先降價(jià)，還是追隨別人；是一點(diǎn)點(diǎn)地降，還是一下子降到市場(chǎng)認(rèn)可的水平。依筆者看，恐怕是率先降價(jià)，且一下子降至市場(chǎng)認(rèn)可的水平，以價(jià)換量，減輕利息負(fù)擔(dān)，加快資本周轉(zhuǎn)者更能獲利。因?yàn)椋坏莾r(jià)拐點(diǎn)出現(xiàn)，后降價(jià)者只有更大幅度降價(jià)才能贏回自己的市場(chǎng)份額。
在剛性需求所造成“供不應(yīng)求”局面的房地產(chǎn)市場(chǎng)，購房者在博弈中注定處于弱勢(shì)地位，只能被動(dòng)接受市場(chǎng)價(jià)格。但是，每個(gè)消費(fèi)者都應(yīng)該了解中央政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的方向與決心，再根據(jù)自己的需要與能力，選擇合適的品種，在合適的時(shí)機(jī)、合理的價(jià)位上去圓自己的購房夢(mèng)。
至于想把住房當(dāng)做投資品的購房者，在自有資金充實(shí)的條件下，能有耐心“吃瓦片兒”，靠長(zhǎng)期租金等獲取合理收益，也許比炒股更安全些；但想靠倒買倒賣獲取暴利，恐怕在可以想見的未來一段時(shí)期風(fēng)險(xiǎn)很大。